Wirtschaftlichkeitsgebot in der Geschäftsraummiete bei nur einem Fernwärmelieferanten in Berlin

Selbst wenn das vorrangig für das Wohnraummietrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgebot auf einen Gewerberaummietvertrag vollständig übertragen werden könnte, besteht keine Vermieterverpflichtung, langfristige Verträge mit einem (Monopol-) Unternehmen (vorliegend Vattenfall) zu beenden, um kostengünstigere Regelungen zu erzielen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mietete am 14.4.2003 Büroräume in dem Haus von der Kl. Die monatliche Miete ist aufgrund eines Nachtrags vom 13.3.2006 für den Zeitraum ab 1.6.2007 bis 31.5.2008 mit 3.757,65 Euro zzgl. Nebenkostenvorschuss von 1.480 Euro, jeweils zzgl. Mehrwertsteuer, vereinbart. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag und den Nachtrag verwiesen.

Am 3.12.2004 erteilte die Hausverwaltung der Kl. der Bekl. eine Nebenkostenabrechnung für 2003, die ein Heizkostenguthaben der Bekl. von 118,50 Euro auswies. Die Vorauszahlungen wurden auf 310 Euro festgesetzt. Die Nebenkostenabrechnung der Kl. vom 13.12.2005 sah für 2004 einen Heizkostennachzahlungsbetrag von 2.856,30 Euro vor. Die Höhe der Heizkostenvorauszahlungen wurde auf 530 Euro monatlich erhöht. Am 4.12.2006 erteilte die Kl. der Bekl. die Nebenkostenabrechnung für 2005, die einen Heizkostennachzahlungsbetrag von 5.295,43 Euro vorsieht, während die Betriebskosten ein Guthaben von 1.551,92 Euro ausweisen. Die Heizkostenvorauszahlungen wurden auf 700 Euro im Monat festgelegt. Mit Schreiben vom 19.12.2006 und 26.1.2007 rügt die Bekl. Unklarheiten in der Nebenkostenabrechnung. Mit Schreiben vom 22.2.2007 wies die Bekl. die Kl. u. a. darauf hin, dass der Grundpreis für die Fernwärme deutlich überhöht sei. Mit Schreiben vom 19.3.2007 teilte die Bekl. mit, dass sie die Heizkostenvorauszahlungen ab 1.1.2007 auf 300 Euro gekürzt habe und die überzahlten Vorschüsse von jeweils 400 Euro für Januar und Februar 2007 sowie das Betriebskostenguthaben laut Abrechnung vom 4.12.2006 von 1.551,92 Euro von der Miete März 2007 abziehen werde. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 29.3.2007 mahnte die Kl. die Nachzahlung der restlichen Märzmiete und der Nebenkostennachzahlung an und verwies darauf, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht durchgreifen könne, weil in Berlin nur die Firma Vattenfall als Fernwärmelieferant zur Verfügung stehe. Die nachfolgende Korrespondenz führte nicht zu einer Einigung. Mit Schreiben vom 11.12.2007 erteilte die Kl. eine Nebenkostenabrechnung für 2006, die eine Heizkostennachzahlung von 906,86 Euro und ein Betriebskostenguthaben von 252,08 Euro auswies. Die Heizkostenvorauszahlungen wurden auf 400 Euro monatlich gesenkt.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlungen restlicher Miete für März 2008 von 3.060,18 Euro und Erstattung der Nachzahlungsbeträge aus den Nebenkostenabrechnungen für 2005 und 2006 von 3.743,51 Euro und 654,81 Euro in Anspruch. Weiterhin verlangt sie die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten i. H. v. 555,60 Euro. [...]

Die Bekl. behauptet:

Die Kl. habe am 28.4./30.5.1994 einen Wärmeversorgungsvertrag mit der BEWAG AG geschlossen, der eine Aufteilung der Gebühren nach Grundleistung (Pauschale) und Arbeitsleistung vorgesehen habe. Der Vertrag sei auf fünf Jahre befristet gewesen.

Eine Verlängerung um weitere fünf Jahre sei bei unterlassenem Widerspruch der Parteien möglich gewesen. Die Kl. habe bei der Fortführung dieses Vertrages das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht beachtet. Der Verbrauch für 2005 habe reine Brennstoffkosten von 49.360,27 Euro ausgewiesen, die sich aus 9.363,12 Euro für den Wärmemengenverbrauch und 39.997,15 Euro für den Grundpreis zusammengesetzt habe. Das Verhältnis von 20 zu 80 sei ausgesprochen ungewöhnlich. Die Kl. habe einen völlig überhöhten Anschlusswert vereinbart. Da der Wärmelieferungsvertrag nach der ersten Verlängerung zum 30.4.2004 ausgelaufen wäre, hätte die Kl. eine neue Regelung treffen können.

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht gem. § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für März 2008 i. H. v. 3.060,18 Euro gegenüber der Bekl. zu.

Die von der Bekl. mit Schreiben vom 19.3.2007 erklärte Aufrechnung mit Rückzahlungsansprüchen hinsichtlich überzahlter Heizkosten von 500 Euro ist gem. § 6 Abs. 4 des Vertrags unzulässig, da der Rückzahlungsanspruch zwischen den Parteien streitig ist. Der Aufrechnungsausschluss ist im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses auch in formularvertraglicher Form unbedenklich.

Die Aufrechnung hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs für das unstreitige Betriebskostenguthaben 2005 von 1.551,92 Euro greift deshalb nicht durch, weil die Kl. zu Recht eine Verrechnung mit dem Nachforderungsanspruch hinsichtlich der Heizkosten von 5.295,43 Euro vorgenommen hat. Die Einwendungen der Bekl. gegenüber dem Heizkostenansatz für 2005 kommen deshalb nicht zum Tragen, weil ein Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht angenommen werden kann. § 5 des Mietvertrages vom 14.4.2003 sieht eine Umlage der Betriebskosten vor, wobei ausdrücklich auf die Heiz- und Warmwasserkosten (Fernwärme) verwiesen wird. Der Wärmeversorgungsvertrag vom 30.5.1994 lag zu diesem Zeitpunkt bereits vor, so dass der hohe Grundpreis und das ungünstige Verhältnis zwischen Arbeits- und Leistungspreis damit zu Beginn vorgegeben war. Selbst wenn das vorrangig für das Wohnraummietrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgebot auf den hier vorliegenden Gewerberaummietvertrag vollständig übertragen wird, verpflichtete dies die Kl. nur, bei der Fremdvergabe von Leistungen Vergleichsangebote anderer Anbieter einzuholen (vgl. Schmidt/Futterer‑Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 560, Rn. 80). Es ist jedoch unstreitig, dass für Berlin allein die Firma Vattenfall AG eine Lieferung von Fernwärme anbietet. Eine Verpflichtung, langfristige Verträge mit dem (Monopol-) Unternehmen zu beenden, um kostengünstigere Regelungen zu erzielen, ist bislang weder von der Rechtsprechung noch von der Literatur vertreten worden. Dies erscheint auch unangemessen, wenn es sich bei dem Vertragspartner um den einzigen Anbieter auf dem Markt handelt, da unklar ist, ob er sich überhaupt auf einen Neuabschluss ggf. zu welchen Bedingungen einlassen wird. Zwar wäre die Einleitung eines Missbrauchsverfahrens für den Vermieter möglich, dies dürfte aber angesichts der jahrelangen Dauer kaum zumutbar sein. Im Übrigen fehlt auch jeder Sachvortrag, zu welchen Bedingungen die Firma Vattenfall für Verträge ab 2005 üblicherweise Fernwärme geliefert hat. Es bleibt damit völlig unklar, ob die Heizkosten damit erheblich vermindert worden wären. [...]

Den Vermieter trifft keine Verpflichtung, einen langfristigen Vertrag über Fernwärmelieferung mit dem einzigen Anbieter in Berlin zu beenden, um kostengünstigere Regelungen zu erzielen.

Der Vermieter von Büroräumen bezog ursprünglich (klassische) Fernwärme von der Bewag. Nach Übernahme des Unternehmens durch die Vattenfall AG erhöhten sich die Heizkosten, was den Unmut eines Mieters hervorrief, der meinte, dass der Grundpreis für die Fernwärme deutlich überhöht sei. Der Mieter kürzte die geforderten Vorauszahlungen und die Miete in Hinblick auf seines Erachtens bestehende Überzahlungen. Das führte zur Zahlungsklage des Vermieters.

Die ZK 32 des LG Berlin verurteilte den Mieter. Es liege kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Selbst wenn das vorrangig für das Wohnraummietrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgebot auf Gewerberaumverträge übertragen werde, verpflichte das den Vermieter nur, bei der Fremdvergabe von Leistungen Vergleichsangebote anderer Anbieter einzuholen. Vorliegend sei jedoch unstreitig, dass für Berlin allein die Firma Vattenfall AG Fernwärme anbiete. Eine Verpflichtung, langfristige Verträge mit dem (Monopol-) Unternehmen zu beenden, um kostengünstigere Regelungen zu erzielen, sei bislang weder von der Rechtsprechung noch von der Literatur vertreten worden. Dies erscheine auch unangemessen, wenn es sich bei dem Vertragspartner um den einzigen Anbieter auf dem Markt handele, da unklar sei, ob sich dieser überhaupt auf einen Neuabschluss einlassen werde. Dem Vermieter sei auch unzumutbar, ein Missbrauchsverfahren gegen den Fernwärmelieferer einzuleiten.