Wirtschaftlichkeitsgebot bei unterlassener Mülltrennung

Die bloße Behauptung des Mieters, mit Mülltrennung ein Drittel der Entsorgungskosten einsparen zu können, reicht für die Annahme eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von 247 € aus § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 vom 9.11.2009.

Die Abrechnung ist auch materiell nicht fehlerhaft.

Ein Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Kosten für die Müllabfuhr kann nicht festgestellt werden.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 - 5 S 40/10 -, GE 2011, 888 = WuM 2010, 746). Wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorträgt, muss im Rahmen der sekundären Darlegungslast der Vermieter die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte vortragen (LG Heidelberg, a. a. O.).

Auf den Vortrag des Bekl., durch die Einführung der Mülltrennung und das Aufstellen von blauen Tonnen für Papier und gelben Tonnen für Kunststoffe lasse sich das kostenpflichtige Müllvolumen auf ein Drittel reduzieren, hat die Kl. dargelegt, dass für die Restmüllcontainer Betoncontainer angeschafft worden seien, in denen diese stünden und durch die die Verschmutzung der Müllplätze verhindert werde. Daher sei kein Platz für weitere Mülltonnen.

Damit hat die Kl. ihrer Darlegungslast Genüge getan.

Der Bekl. hätte nunmehr konkret angeben müssen, wo bzw. wie auf dem Grundstück weitere Tonnen untergebracht werden könnten. Denn er als Mieter hat entsprechende Ortskenntnis. Der Bekl.vertreter hat zwar im Termin erklärt, die neuen Tonnen könnten als Ersatz überflüssiger Restmüllcontainer in die Betoncontainer gestellt werden. Der Bekl. hat aber nicht dargelegt, dass es für Papier und Verpackung Container in entsprechenden Größen wie die Restmüllcontainer gibt; denn da der Müll durch eine Öffnung auf der Oberseite des Betoncontainers eingeworfen wird, muss der Müllcontainer eine vergleichbare Größe aufweisen. Der Bekl. hat auch nicht dargelegt, wie viele Restmüllcontainer es derzeit gibt, wie viele davon also durch Einführung der Mülltrennung wegfallen könnten.

Zu berücksichtigen ist dahin gehend auch, dass die Kl. die Betoncontainer unbestritten mit dem Ziel aufgestellt hat, eine Verschmutzung der Müllplätze zu verhindern, und dass bei einer Aufstellung von Containern außerhalb dieser Einhausungen zusätzliche Kosten für die Reinigung der Müllplätze entstehen würden.

Die bloße Behauptung des Mieters, mit Mülltrennung ein Drittel der Entsorgungskosten einsparen zu können, reicht für die Annahme eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht aus, so das AG Köln. Doch Vermieter sollten sich die Sache nicht zu einfach machen.

Der Kläger verlangte vom beklagten Mieter Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2008 in Höhe von 247 €. Der Mieter verweigerte die Zahlung u. a. mit Hinweis darauf, dass durch die Aufstellung von blauen und gelben Tonnen ein Drittel des kostenpflichtigen Müllvolumens hätte eingespart werden können und deshalb ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege.

Das AG Köln hielt den Vortrag des Beklagten für unerheblich. Der Mieter sei für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegungs- und beweispflichtig. Nachdem der Kläger dargelegt habe, dass kein Platz für weitere Mülltonnen vorhanden sei, hätte der Mieter nunmehr „konkret angeben müssen, wo bzw. wie auf dem Grundstück weitere Tonnen untergebracht werden könnten".

Der in § 556 Abs. 3 Satz 1 und in § 560 Abs. 5 BGB genannte Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verpflichtet den Vermieter, bei der Verursachung von Betriebskosten so verständig zu handeln, als ob nicht der Mieter, sondern er selbst die entsprechenden Kosten tragen müsste (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rn. 35), oder – wie vom BGH formuliert (Urt. v. 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, GE 2008, 116) – auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Wenn diese Verpflichtung als Nebenpflicht i. S. d. § 280 Abs. 1 BGB anzusehen sein sollte (so BGH, a.a.O., m. w. N.; a. A. Lammel a.a.O., der mit überzeugender Begründung hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse von einem Auftragsverhältnis ausgeht), hätte dies zur Konsequenz, dass der Mieter zunächst den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot im Einzelnen darlegen müsste (so LG Heidelberg, Urt. v. 26. November 2010 - 5 S 40/10, GE 2011, 888 = ZMR 2011, 213), um einen auf Freistellung von überflüssigen Kosten gerichteten Schadensersatzanspruch durchzusetzen. Dementsprechend hat der BGH in einer das Wärmecontracting betreffenden Entscheidung vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051; kritisch hierzu Streyl, NZM 2008, 23) ausgeführt, dass zwar den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür treffe, den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet zu haben, es jedoch zunächst Sache des Mieters sei, konkret vorzutragen, dass bestimmte Betriebskosten von einem anderen Anbieter preiswerter angeboten würden; erst dann müsse der Vermieter darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt worden sei.

Überträgt man das auf den vorliegenden Sachverhalt, fragt sich, was der Mieter außer der Behauptung, dass das kostenpflichtige Müllvolumen um 1/3 eingespart werden könnte, noch hätte vortragen müssen, um der vom Amtsgericht geforderten Darlegungslast gerecht zu werden. Sicherlich nicht Angaben dazu, wo und an welcher Stelle blaue und gelbe Tonnen aufgestellt werden könnten: Dass hierfür kein ausreichender Platz zur Verfügung gestanden haben sollte, wäre vom Vermieter darzulegen und zu beweisen gewesen.

Das AG hat den Vortrag des Mieters daher zu Unrecht als nicht ausreichend gewertet und den geltend gemachten Schadensersatzanspruch mit unzutreffender Begründung verneint.

Geht man mit der überwiegenden Meinung davon aus, dass Folge des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ein Schadensersatzanspruch sein kann, muss natürlich auch Verschulden des Vermieters vorliegen. Hieran hätte es im vorliegenden Fall wegen der örtlichen Gegebenheiten aber gefehlt haben können, so dass – ggf. nach Durchführung einer Beweisaufnahme – jedenfalls mit dieser Begründung ein Anspruch des Mieters zu verneinen war.