Wirtschaftlichkeitsgebot für Betriebskosten, Vorwegabzug bei gemischter Nutzung

Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für fernliegende Risiken keine Versicherung abschließen. Es stellt daher einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot dar, wenn mit erhöhtem finanziellem Aufwand in einer Sammelversicherung auch Schäden durch innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen, Vulkanausbrüche versichert sind.

Solche Kosten sind nicht bei einer Betriebskostenabrechnung zu Lasten des (Wohnungs-) Mieters zu berücksichtigen, ebenso wenig wie Kosten für gewerbliche Ausfallrisiken und Verwaltungskosten; hier ist ein Vorwegabzug nötig.

Der Mieter erfüllt seine Obliegenheit zur Darlegung der Notwendigkeit einer Kostentrennung, indem er auf die Überschreitung der Sätze eines Betriebskostenspiegels hinweist. Der Vermieter hat dann die konkreten Kosten einer Versicherung nur für das Wohngebäude darzulegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist Mieter einer Wohnung der Bekl. Der Kl. verlangt, nachdem er jeweils die Höhe der geltend gemachten Kosten gerügt hat, mit der Klage die Rückzahlung von Betriebskosten für eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung für die Abrechnungsjahre 2021-2024. Der Kl. hat ferner die Rückzahlung von Kosten für die Wartung einer Sicherheitsbeleuchtung für das Abrechnungsjahr 2024 geltend gemacht, der die Bekl. nach Zustellung der Klageerweiterung entsprochen hat; insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Kl. behauptet, dass die Abrechnungen der Bekl. zahlreiche Fehler aufweisen würden. Die Abrechnungen seien bezüglich der Versicherungskosten materiell unrichtig. Nach der aktuellen Betriebskostenübersicht für Berlin seien Kosten in Höhe von 0,23 bis 0,35 €/m2 mtl. gerechtfertigt. Die von der Bekl. abgeschlossene Sammelversicherung sei für alle Gebäude ihres Bestandes mit bis zu 50 % Gewerbeanteil abgeschlossen worden, eine Kostenaufteilung finde insoweit nicht statt. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit sei durch die Bekl. eklatant verletzt worden. Vergleichsangebote seien nicht eingeholt worden. In der Versicherungspolice seien Risiken enthalten, die Wohnraummieter nicht betreffen würden und in keinem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis stünden. So würden diverse Risiken (u. a. Schäden durch unbemerkt gebliebene Todesfälle von Mietern, Ungezieferbekämpfung, Terrorismusschäden, freiwillige Belohnungen an die Feuerwehr, Explosionsschäden durch Kriegsmunition, Elementarschäden u. a. wegen Vulkanausbrüchen, Mieterhaftpflicht, Verwaltung, Gewinnausfälle bei nicht Nutzbarkeit gewerblich genutzter Mietsachen, Bauherrenversicherung, Planung und Baubetreuung, Strahlenschäden, Schäden durch Verletzung von Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes, Umweltschadens-Basisversicherung, Asbestschäden) versichert werden, die zu unnötigen Mehrbelastungen für die Wohnungsmieter führen würden. Gleichfalls seien Maklerkosten sowie Leistungen der Versicherungsmaklerin für Verwaltungsaufgaben in der Police enthalten. Mieter hätten gleichfalls nicht für Reparaturkostenversicherungen aufzukommen. Dies betreffe auch das Risiko unbemerkt gebliebener Todesfälle von Mietern. Für eine Mieterhaftpflichtversicherung hätten die Mieter jeweils selbst aufzukommen. Auch das Risiko von Gewinnausfällen bei gewerblicher Nutzung hätten die Wohnungsmieter nicht zu tragen.

Ferner würde eine Kostentrennung hinsichtlich der Versicherungen für Gebäude mit Gewerbeanteil nicht stattfinden. Auch dies belaste die Mieter unverhältnismäßig. Das Versicherungspaket der Bekl. sei daher mit einem Vollwartungsvertrag zu vergleichen.

Die Bekl. bestreitet einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Sie verweist auf gestiegene Kosten für Material und Lohn. Sie meint, dass die Übersicht des Senats hinsichtlich der üblichen Betriebskosten nicht verbindlich sei. Vielmehr sei eine Vielzahl von Einzelfaktoren zu berücksichtigen. Ein günstigerer Preis für die Versicherung sei nicht möglich gewesen, da für ihre ca. 155.000 Nutzereinheiten lediglich ein Versicherer eine Versicherung abzuschließen bereit gewesen sei. Der Abschluss von Bruttopolicen sei der Regelfall. Ein Kostenabzug sei nicht vorzunehmen.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Betriebskosten für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung seiner Wohnung zu, §§ 812, 280, 556 Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag und der Anlage 3 zu § 27, Nr. 13 der II. Berechnungsverordnung.

Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag gehören zu den Betriebskosten gem. § 3 die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.

Die von der Bekl. jeweils abgerechneten Kosten für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung können in der von dem Kl. geltend gemachten Höhe der Rückzahlungsforderungen für die Jahre 2021-2024 nicht geltend gemacht werden.

I. Die Umlage der Kosten verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 -, GE 2010, 1679, zit. n. juris). Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z. B. die Zuverlässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen.

Durch die Bekl. ist eine Sammelversicherung abgeschlossen worden. Die von der Bekl. abgeschlossene Versicherung bündelt diverse Risiken, so auch die Versicherung von Schäden durch innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen, Vulkanausbrüche und vieles anderes mehr.

Es ist dabei davon auszugehen, dass ein Vermieter z. B. eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung abschließen wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Ist dagegen ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellen Aufwand abzusichern.

Dies gilt gleichfalls für diverse weitere durch die Bekl. versicherte Risiken. Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung eines fernliegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden. Denn zwischen Kosten und Nutzen besteht in diesen Fällen ein deutliches Ungleichgewicht. Die von der Bekl. abgeschlossene Versicherung enthält Versicherungen für diverse weitere Schäden, deren Eintritt unwahrscheinlich ist. So werden auch Schäden wegen Erdbeben, Schneelawinen und weitere Naturkatastrophen versichert, deren Eintritt aufgrund der geographischen Lage von Berlin unwahrscheinlich sind. Ferner werden gewerbliche Ausfallrisiken versichert sowie Verwaltungskosten mit eingeschlossen, die auf Wohnungsmieter nicht umlegbar sind.

Die Versicherung der gesamten überhaupt denkbaren Risiken für Wohngebäude und Gewerbeeinheiten, wie es hier der Fall ist, verstößt gravierend gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

II. Soweit mit der abgeschlossenen Sammelversicherung bis zu 50 % Gewerbeeinheiten der Bekl. mitversichert werden, ist im Grundsatz eine Kostentrennung erforderlich (vergl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. 263). Eine solche Kostentrennung ist durch die Bekl. unstreitig nicht vorgenommen worden. Durch den Kl. ist eine konkrete Überhöhung der Kosten dargelegt worden. Danach sind in Berlin Kosten in Höhe von 0,23 bis 0,35 €/m2 mtl. ortsüblich und angemessen. Insoweit hätte es der Bekl. oblegen, im Einzelnen konkret die Kosten der Prämie für eine Versicherung der üblichen Risiken eines Wohngebäudes darzulegen und unter Beweis zu stellen. Mangels hinreichenden Vortrags hierzu ist ein Vergleich der Kosten der Sammelversicherung mit den Kosten einer ortsüblichen Versicherung für ein Wohngebäude nicht möglich. Auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens kommt nicht in Betracht mangels hinreichenden substantiierten Vortrags durch die Bekl. Dies würde eine Ausforschung darstellen und ist daher bereits unzulässig.

III. Es bedarf insoweit keiner weiteren Erörterung, ob der Abschluss einer Versicherung für ca. 154.000 Nutzereinheiten, bestehend aus Wohngebäuden und Gewerbeeinheiten unter dem Gesichtspunkt der abgrenzbaren Wirtschaftseinheiten überhaupt zulässig ist. Es bestehen bereits hinsichtlich dieser Größenordnung erhebliche Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit des Abschlusses einer Sammelversicherung, da nicht ansatzweise erkennbar wird, wie eine Berechnung der Kosten der versicherten Risiken hinsichtlich der verschiedenen Nutzungseinheiten auch unter Berücksichtigung der Flächeneinheiten vorgenommen worden ist und wie eine Verteilung auf die unterschiedlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten letztlich vorgenommen wird.

Ein Vermieter verstößt gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit, wenn er eine Versicherung auch für fernliegende Risiken abschließt und damit den Mieter mit unnötigen Kosten belastet. Das Amtsgericht Lichtenberg hat deshalb eine große Wohnungsbaugesellschaft zur Rückzahlung von erheblichen Beträgen verurteilt.

Die Vermieterin hatte für mehr als 150.000 Nutzereinheiten (Wohn- und Gewerbemieter) eine Sammelversicherung abgeschlossen und die Kosten umgelegt. Der Kläger beanstandete unter Bezugnahme auf die Berliner Betriebskostenübersicht einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit und forderte die von ihm geleisteten Beträge zurück. Das AG Lichtenberg gab der Klage statt.

Das AG nahm einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit an, weil die von der Beklagten abgeschlossene Sammelversicherung auch solche Risiken abdecke, die mit einer vernünftigen Bewirtschaftung nicht mehr vereinbar seien. Das treffe etwa auf die mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung zu, bei der lediglich ein theoretisches Risiko bestehe. Die Versicherung decke auch diverse weitere Schäden ab, deren Eintritt unwahrscheinlich sei. So seien auch Schäden wegen Erdbeben, Schneelawinen und weiteren Naturkatastrophen versichert, die in Berlin kaum zu erwarten seien. Dazu komme, dass die Versicherung auch gewerbliche Ausfallkosten und Verwaltungskosten abdecke, die auf Wohnungsmieter nicht umgelegt werden könnten.

Die Sammelversicherung betreffe auch eine erhebliche Zahl von Gewerbeeinheiten, für die eine Kostentrennung nötig sei. Der Mieter habe unter Bezugnahme auf den Betriebskostenspiegel dargelegt, dass die geltend gemachten Kosten überhöht seien. Die Vermieterin habe es unterlassen, die konkreten Kosten für die Prämie der Versicherung eines Wohngebäudes darzulegen und unter Beweis zu stellen.

Es könne deshalb offenbleiben, ob der Abschluss einer Versicherung für ca. 154.000 Nutzereinheiten bestehend aus Gebäuden und Gewerbeeinheiten überhaupt zulässig sei. Angesichts der Größenordnung bestünden dazu erhebliche Bedenken.

Dass ein Vermieter nicht auf Kosten des Mieters wirtschaftlich unsinnige Versicherungen abschließen darf, ist unstreitig. Der Vermieter darf nur solche Kosten einer Versicherung umlegen, die ein vernünftiger Eigentümer auch für sich abschließen würde (vgl. BGH GE 2010, 1679: Teure Terrorversicherung als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot). Ob eine Sammelversicherung für über 150.000 Nutzereinheiten auch der Rechtsprechung des BGH zur Wirtschaftseinheit entspricht (GE 2010, 1682; BGH GE 2005, 118), konnte daher offenbleiben. Dafür wäre erforderlich, dass mehrere verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden.

Nicht überzeugend sind allerdings die Ausführungen des Amtsgerichts zum Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung. Nach der Berufung des Mieters auf die geringeren Betriebskostenwerte der Berliner Betriebskostenübersicht hätte nach Ansicht des Amtsgerichts die Vermieterin darlegen müssen, wie hoch die Kosten für die Versicherung eines Wohngebäudes sind. Das sieht der Bundesgerichtshof (GE 2010, 1261) anders:

„Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich.“

Der BGH hat das in einer weiteren Entscheidung bekräftigt (GE 2011, 1677):

„Weder der Betriebskostenspiegel der Stadt K. aus dem Jahr 2008 noch derjenige für das gesamte Land aus dem Jahr 2004 sind geeignet, eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten für die konkrete, von den Klägern gemietete Wohnung darzulegen.”

Zweifelhaft ist schließlich auch die Verurteilung zur Rückzahlung für das Abrechnungsjahr 2021. Nach dem Tatbestand des Urteils hatte der Mieter die Abrechnungen für 2022 bis 2024 gerügt, nicht aber für 2021. Nach § 556 Abs. 3 BGB war er dann mit Einwendungen dagegen ausgeschlossen.