Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten (Hauswartkosten), Einwendungsfrist für Mieter

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet nicht auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot Anwendung. Bei der Beurteilung, ob bei den Hauswartkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten worden ist, kann die Berliner Betriebskostenübersicht herangezogen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] II. Die zulässige Klage ist nur aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet, da die Kl. als Vermieterin der im Haus […] gelegenen Wohnung von dem Bekl. gem. § 556 BGB i. V. m. den Vereinbarungen aus dem Mietvertrag aus der Nachforderung der korrigierten Betriebskosten für das Jahr 2012 in Höhe von 305,34 € noch Zahlung von 0,62 € verlangen kann.

Im Übrigen ist der Anspruch der Kl. gegen den Bekl. aufgrund der Vorauszahlung in Höhe von 2.040 € durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen und die Klage unbegründet.

1. Gegenüber dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 305,34 € steht dem Bekl. gegenüber der Kl. ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 i.V.m. 241 Abs. 2 BGB, i.V.m. § 556 Abs. 2 BGB in Höhe von 304,72 € wegen überhöhter Hauswartkosten zu, welcher auf Freihaltung gerichtet ist.

Insofern hat die Kl. schuldhaft gegen die Pflicht zur Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

a) Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der - nach entsprechender Vereinbarung - vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10 -, Rn. 13, GE 2011, 1225, juris).

Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09 -, Rn. 17, juris; WuM 2008, 39).

Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (vgl. Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger aaO.).

b) Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (vgl. KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung eines einzelnen Angebots beschränken. Dass die Kl. dies vor Abschluss des Vertrags mit der Firma … getan hätte, hat diese nicht vorgetragen.

2. Das erkennende Gericht hat den Einwand des Bekl. hinsichtlich eines Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit im vorliegenden Verfahren auch zu berücksichtigen.

Zwar hat im vorliegenden Verfahren lediglich der Mitmieter W. unter dem 2.12.2014 Widerspruch erhoben und der Bekl. erstmals Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid unter dem 13.3.2017 erhoben und sodann mit anwaltlichem Schriftsatz vom 25.10.2017 substantiiert Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung von 2012 erhoben.

Auf diese Einwendungen findet die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB indes keine Anwendung, denn die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach überwiegender Auffassung überhaupt keine Anwendung (vgl. Zehelein in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, J 75; derselbe NZM 2014, 269; Derckx NZM 2014, 372; a. A. Streyl NZM 2013, 97, 100; Flatow WuM 2012, 235, 237).

c) Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft (vgl. BGH NZM 2011, 705).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 13.6.2007 - VIII ZR 78/06 - GE 2007, 1051 = NZM 2007, 563; BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 - NZM 2008, 78) ist der Wirtschaftlichkeitseinwand des Mieters von der Betriebskostenabrechnung selbst abgekoppelt zu begreifen: Er steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Abrechnung, insbesondere nicht mit der Frage ihrer Richtigkeit. Die Ausschlussfrist dient allein der Klärung, welche Ansprüche dem Vermieter aus der Abrechnung zustehen, nicht aber dazu, ob er sie auch tatsächlich durchsetzen oder ob der Mieter einer Nachforderung oder Erhöhung der Vorauszahlungen eigene Ansprüche entgegenstellen kann. Zudem greift der Schutzzweck der Ausschlussfrist nicht, weil der Vermieter die Abrechnung nicht korrigieren kann/darf und Fragen der Beweismöglichkeiten sich angesichts der umfassenden Darlegungs- und Beweislast des Mieters nicht stellen. Schließlich ist der Zeitrahmen der Einwendungsfrist nicht auf das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot zugeschnitten (vgl. NZM, Zehelein, 2014, 369, beck-online).

Der Kl. ist zuzugeben, dass die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB bezweckt, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 - VIII ZR 209/15 -, Rn. 26, juris).

Gleichwohl ist es nach Auffassung des Gerichts dogmatisch unzutreffend, in Ansehung der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - XII ZR 170/13 -, juris), diesen dem Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB unterfallen zu lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof auch bisher nicht entschieden.

3. Dem Gericht steht ein Schätzungsermessen hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten auf der Grundlage des örtlichen Betriebskostenspiegels zu (vgl. AG Naumburg, Urteil vom 25. Januar 2016 - 12 C 270/15 - juris).

a) Für die Leistungen des Hauswarts im Haus E.straße … wird vorliegend ein Betriebskostenanteil des Bekl. bei einer Fläche von 127,32 m2, bei Annahme von Betriebskosten in Höhe von insgesamt 0,47 € pro m2/Monat, mithin insgesamt in Höhe von 718,08 € gemäß § 287 ZPO geschätzt.

b) Zwar hat die Kl. insoweit Hauswartskosten in Höhe von 1.022,80 € belegt, jedoch verstößt die Kl. mit der Verursachung dieses Kostenumfangs gegen das unter Ziffer 1. dargestellte Wirtschaftlichkeitsgebot.

c) Der für eine entsprechende Pflichtverletzung darlegungspflichtige Bekl. hat unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel von 2015, welcher die Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2013 betrifft, dargelegt, dass in der Region entsprechende Betriebskosten im Hinblick auf den Hauswart in Höhe von 0,18 €, im Hinblick auf die Gebäudereinigung in Höhe von 0,15 €, im Hinblick auf Schneebeseitigung in Höhe von 0,09 € und im Hinblick auf die Gartenpflege in Höhe von 0,09 € üblich sind. Das Gericht weist insoweit darauf hin, dass sich der von der Kl. mit Schriftsatz vom 29.1.2018 benannte Betriebskostenspiegel von 2013 auf das Abrechnungsjahr 2011 bezog.

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2015, welche sich auf das Abrechnungsjahr 2013 bezieht, berechnen sich die streitigen Positionen, welche von der Firma … als Hauswart-Positionen abgerechnet werden, wie folgt: [hier nicht abgedruckt]

Der von der Kl. berechnete Anteil in Höhe von 0,67 €/m2/Monat übersteigt demnach den mittleren Wert.

Bei einer entsprechenden Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel wie vorliegend dem Betriebskostenspiegel Berlin 2015 ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 4. Auflage, BGB § 556 Rz 155 a. E.).

Der Berliner Mietkostenspiegel 2015 stellt - auch im vorliegenden Fall - eine taugliche Schätzgrundlage dar.

Gemäß § 287 Abs. 2 ZPO gilt § 287 Abs. 1 ZPO entsprechend für die Schätzung der Höhe vermögensrechtlicher Ansprüche, wenn wie vorliegend die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Demnach soll das Gericht die Höhe der Forderung frei schätzen, wobei in Kauf genommen wird, dass die richterliche Schätzung unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt (vgl. BGH NJW 2013, 525). Die Schätzung darf jedoch nicht völlig abstrakt erfolgen, sondern muss dem jeweiligen Einzelfall Rechnung tragen (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 287 ZPO, Rn. 4).

Dies ist vorliegend der Fall, da der Betriebskostenspiegel 2015 des Landes Berlin eine repräsentative und taugliche Schätzgrundlage darstellt.

aa) Das Vorbringen der Kl., dass der von ihr in Rechnung gestellte Wert in Höhe von 0,67 €/m2/Monat zwischen dem mittleren Wert und dem oberen Wert liege, ist nicht entscheidungserheblich, da grundsätzlich von dem arithmetischen Mittel im Rahmen einer gerichtlichen Schätzung gem. § 287 ZPO auszugehen ist.

bb) Der unsubstantiierte Vortrag der Kl., dass es sich vorliegend um einem Altbau aus dem Jahre 1918 handele, in dem naturgemäß höhere Hauswart- und Reinigungskosten anfielen, ist nicht hinreichend, um die umgelegten Hauswartkosten in Höhe von 0,67 €/m2/Monat zu rechtfertigen bzw. die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu bestreiten. Ein substantiiertes Bestreiten ergibt sich insbesondere auch nicht aus der eMail der Senatsverwaltung vom 12.3.2018, welches lediglich eine Datenauswertung der einzelnen Wirtschaftseinheiten darstellt, und keinerlei Aussage im Hinblick auf möglicherweise anfallende höhere Kosten im Hinblick auf kleinere Wirtschaftseinheiten trifft.

cc) Überdies belaufen sich die Hauswartkosten bei einem Gebäude bis 1918 nach der von der Kl. vorgelegten Betriebskostenübersicht auf 0,15 €/m2/Monat, was einen Betrag darstellt, der noch unter dem Mittelwert des Betriebskostenspiegels von 2015 liegt.

Welche ihr günstige Schätzungsgrundlage die Kl. aus dem Verweis auf diese Umfrage geltend machen will, erschließt sich dem Gericht nicht. Soweit auf die höheren Kosten der Altbauten von 1919 bis 19 49 abgestellt wird, kann dies ersichtlich im vorliegenden Fall nicht gelten, da das streitgegenständliche Haus in der … einen Altbau aus dem Jahr 2018 darstellt.

f) Das Gericht schätzt vorliegend den Kostenanteil des Bekl. auf den mittleren Wert des üblichen Betriebskostenanteils in der Region laut des örtlichen Betriebskostenspiegels von 2015. Des Weiteren sind zu der Position der Hauswartkosten die unstreitig erbrachten zusätzlichen Tätigkeiten in Form von Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Schneebeseitigung und Gartenpflege hinzuzuaddieren.

Demnach ergibt sich ein Betrag in Höhe von insgesamt 0,47 €/m2/Monat. Bei einer anteiligen Fläche von 127,32 m2 ergibt sich ein Betrag in Höhe von 59,84 € pro Monat, mithin 718,08 € pro Jahr.

Im Ergebnis ist demnach von dem in der Betriebskostenabrechnung geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 305,34 € ein wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht berechtigter Betriebskostenanteil für Hauswartkosten in Höhe von 304,72 € in Abzug zu bringen (die belegten Hauswartkosten in Höhe von 1.022,80 € - erforderlichen Kosten in Höhe von 718,08 €). Abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.040 € verbleibt ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 0,62 €. Im Übrigen ist der Nachzahlungsanspruch durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen.

Bei der Beurteilung, ob bei den Hauswartkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten worden ist, kann die Berliner Betriebskostenübersicht herangezogen werden.

Der Vermieter machte eine Betriebskostennachforderung geltend. Der Mieter rügte einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot wegen überhöhter Hauswartkosten und hatte damit beim Amtsgericht überwiegend Erfolg.

Das AG Mitte gab der Klage wegen überhöhter Hauswartkosten statt. Der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Er müsse sich bemühen, einen günstigen Hauswartvertrag abzuschließen, müsse sich einen Marktüberblick verschaffen, Vergleiche anstellen und dürfe sich nicht auf die Einholung eines einzelnen Angebots beschränken. Zwar sei vorliegend die Einwendungsfrist für den Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB abgelaufen, doch finde diese Frist auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach überwiegender Auffassung keine Anwendung. Beim Wirtschaftlichkeitsgebot handele es sich nach der Rechtsprechung des BGH um eine den Vermieter treffende Nebenpflicht. Der Wirtschaftlichkeitseinwand des Mieters sei von der Betriebskostenabrechnung selbst abgekoppelt zu begreifen. Er stehe in keinem direkten Zusammenhang mit der Abrechnung, insbesondere nicht mit der Frage ihrer Richtigkeit. Die Ausschlussfrist diene allein der Klärung, welche Ansprüche dem Vermieter aus der Abrechnung zustünden, und nicht, ob er sie auch tatsächlich durchsetzen oder ob der Mieter einer Nachforderung oder Erhöhung der Vorauszahlungen eigene Ansprüche entgegenstellen könne.

Schließlich sei der Zeitrahmen der Einwendungsfrist auch nicht auf das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot zugeschnitten. Es sei dogmatisch unzutreffend, Schadensersatzansprüche aufgrund der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht (Wirtschaftlichkeitsgebot) dem Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 BGB unterfallen zu lassen.

Dem Gericht stehe ein Schätzungsermessen hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten auf der Grundlage des örtlichen Betriebskostenspiegels zu. Bei einer Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel wie vorliegend dem Betriebskostenspiegel Berlin 2015 sei eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe. Danach sei der von dem Vermieter berechnete Anteil i.H.v. 0,67 €/m² überhöht. Vorliegend schätze das Gericht den Kostenanteil des Mieters auf den mittleren Wert des üblichen Betriebskostenanteils in der Region. Das ergebe einen Betrag von insgesamt 0,47 €/m². Bei einer anteiligen Fläche von 127,32 m² ergebe sich ein Betrag i.H.v. 59,84 € pro Monat, mithin 718,08 € pro Jahr. Im Ergebnis verbleibe daher ein Nachforderungsbetrag i.H.v. 0,62 €. Berufung wurde nicht zugelassen.

Das Urteil ist zwar umfangreich begründet worden, doch bleiben wichtige Fragen offen bzw. ist die Entscheidung kritisch zu hinterfragen.

1. Die Frage, ob der Einwendungsausschluss (Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen) sich auch auf den Einwand eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezieht, ist vom BGH bisher nicht entschieden. Der Instanzrichter darf also wie vorliegend entscheiden. Anzumerken ist allerdings, dass es keine „überwiegende Auffassung“ dahingehend gibt, den Einwendungsausschluss des Mieters wegen Fristversäumung nicht auf den Einwand mangelnder Wirtschaftlichkeit zu beziehen. Ersichtlich gibt es dazu lediglich zwei Meinungen (mit dem vorliegenden Urteil drei), die sich dafür aussprechen (vgl. Zehelein in NZM 2014, 369 und Derckx in NZM 2014, 372). A. A. sind Streyl, NZM 2013, 97 und Flatow, WuM 2012, 235. In diesem Zusammenhang wird auch auf eine Entscheidung des AG Pinneberg (NZM 2014, 390, 392) Bezug genommen, das sich unter Bezug auf BGH VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = NZM 2008, 81 dafür entscheidet, dass die Ausschlussfrist auch für den Einwand einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsverbots gilt. Nach BGH aaO. gehört zu den fristgemäß zu erhebenden Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle. Daraus folgt, dass der Einwendungsausschluss für alle Einwendungen im Rahmen des § 556 Abs. 3 BGB gilt. Im Übrigen: Von einer „Abkoppelung“ des Wirtschaftlichkeitseinwandes von anderen Einwendungen kann von der Gesetzesfassung her nicht gesprochen werden; die im vorliegenden Urteil genannten Entscheidungen des BGH geben dazu auch nichts her.

2. Die Heranziehung eines örtlichen Betriebskostenspiegels für die Beurteilung eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist ebenso grenzwertig. Allerdings gibt es dazu auch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Der BGH hat sich lediglich im Urteil zu VIII ZR 340/10 (GE 2011, 1225) zu einem Betriebskostenspiegel für Deutschland des Deutschen Mieterbunds geäußert, der nicht geeignet sei, eine Pflichtverletzung des Vermieters darzutun. Derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen würden den vielfältigen, je nach Region und Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarktes nicht hinreichend Rechnung tragen. Vorliegend kann man jedoch ebenfalls nicht davon ausgehen, dass die Erhebungen für einen örtlichen Betriebskostenspiegel eine ausreichende Widerspiegelung von Betriebskosten bedeuten. Vor allem fehlt es an flächendeckenden Erhebungen. Ferner ist zu der Rubrik Hauswart/Hausmeister erwähnt, dass die Hauswartkosten eine relativ hohe Schwankungsbreite aufweisen, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswarts erklären.

3. Das Gericht hat ohne weitere Begründung eine Berufungszulassung abgelehnt. Beide vorliegenden Fragen gehören aber zu einer Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung. Auch ist die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung bedeutsam. Dazu verhält sich das Urteil überhaupt nicht.