Wirtschaftlichkeitsberechnung als Begründung für Verwertungskündigung

Wirtschaftlichkeitsberechnung als Begründung für Verwertungskündigung; Abriß von Wohngebäuden

Der Vermieter, der das Wohngebäude aufgrund der Schäden der Bausubstanz abreißen lassen will, muß als Begründung in seinem Kündigungsschreiben die Reparaturkosten den Abriß- und Neubaukosten gegenüberstellen sowie die zu erwartenden Erträge nach einer Sanierung denen eines Neubaus.

Die Kl. können nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung verlangen. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet.

Die Kündigung der Kl. vom 25. Juni 2004 ist nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB begründet. Die Kl. können aufgrund dieser Kündigungserklärung nicht mit Erfolg geltend machen, aufgrund der baulichen Substanz an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert zu sein und das Gebäude abreißen zu müssen. Sie haben die den Kündigungsgrund darstellenden Vermögensnachteile im Kündigungsschreiben nicht gemäß § 573 Abs. 3 BGB hinreichend dargetan. Diese müssen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Situation und der erforderlichen Sanierungskosten etwa anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung konkret dargelegt werden. Auch wenn die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung nicht zu überspannen sind, müssen sie neben der Abgrenzung des der Kündigung zugrunde liegenden Lebenssachverhalts den Mieter auch in die Lage versetzen, die Voraussetzungen für den geltend gemachten Kündigungsgrund mindestens in groben Zügen nachzuvollziehen und zu überprüfen, ob er der Kündigung Folge leisten wird oder sich hiergegen verteidigt (LG Berlin [ZK 64] ZMR 2003, 837).

Diesen Anforderungen genügen die Angaben im vorliegenden Kündigungsschreiben nicht. Die Kl. verweisen zwar darauf, daß sie das Haus aufgrund der Schäden der Bausubstanz abreißen wollen und dies mit Bescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg vom 27. Januar 2004 öffentlich-rechtlich genehmigt worden sei. Hieraus und aus den von ihnen ergänzend beispielhaft mitgeteilten Schäden ergibt sich nicht, daß dies allein eine sinnvolle wirtschaftliche Verwertung darstellt. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, daß durch Sanierungsarbeiten unter Aufrechterhaltung des Hauses eine Beseitigung der Schäden nicht möglich ist. Es mag zwar in der Sache zutreffend sein, daß gleichwohl der Abriß und Neubau des Hauses eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung ist. Aus dem Kündigungsschreiben ergibt sich dies indes nicht. Aus den dortigen Angaben muß sich - wenn auch nicht in allen Einzelheiten - jedenfalls im Kern erkennen lassen, daß das konkrete Begehren der Kl. auf verständlichen und nachvollziehbaren Erwägungen beruht. Hierzu müßten sie einerseits die erforderlichen Reparaturkosten darlegen und den Abriß- und Neubaukosten gegenüberstellen. Auf der anderen Seite sind die zu erwartenden Erträge nach der Sanierung denen eines Neubaus gegenüberzustellen. Erforderlich sind hierbei zwar keine ins einzelne gehenden Kalkulationen. Es muß sich aber jedenfalls der Größenordnung nach erkennen lassen, daß der Abriß des Hauses einer wirtschaftlich angemessenen Verwertung entspricht.

Auch die Angaben der Kl. zu den laufenden Betriebskosten unter Gegenüberstellung der derzeit tatsächlichen Mieteinnahmen sind hierzu nicht geeignet. Denn die geringen Mieteinnahmen beruhen gerade auf dem Umstand, daß aufgrund des baulichen Zustands des Gebäudes zur Zeit nur zwei Wohnungen im gesamten Haus vermietet sind. Es kann unterstellt werden, daß dieser Status quo nicht wirtschaftlich ist. Hierauf kommt es indes nicht an. Maßgeblich ist vielmehr, ob mit den nach einer Instandsetzung zu erzielenden Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der hierfür entstehenden Kosten eine angemessene wirtschaftliche Verwertung möglich ist oder nicht. Dies läßt sich dem Kündigungsschreiben nicht entnehmen.

Der geplante Abriß eines Hauses kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein Kündigungsgrund sein. Dabei muß der Vermieter allerdings darauf achten, daß die Unmöglichkeit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung schon im Kündigungsschreiben dargelegt wird, da anderenfalls die Kündigung mangels Begründung unwirksam ist.

Der Vermieter wollte das Haus abreißen lassen, das weitgehend leerstand. Er hatte eine Abrißgenehmigung und verlangte nach Kündigung des Mietverhältnisses Räumung.

Mit Urteil vom 24. November 2006 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte. Der Vermieter müsse die wirtschaftliche Situation und die erforderlichen Sanierungskosten wie in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen. Er müsse die Einnahmen und Ausgaben nach dem Abriß denen einer Sanierung (Reparatur) gegenüberstellen. Das müsse schon im Kündigungsschreiben als Begründung angegeben sein, damit der Mieter in groben Zügen nachvollziehen könne, ob er sich gegen die Kündigung verteidigen solle. Die Angaben zu den laufenden Betriebskosten und der Gegenüberstellung der derzeitigen Mieteinnahmen reiche nicht, da die geringen Mieteinnahmen bei dem überwiegenden Leerstand nicht maßgeblich seien, sondern die nach einer Instandsetzung zu erzielenden Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der Sanierungskosten.