Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wirtschaftlichkeitsberechnung; Mieterhöhung; Saunagebühren; Waschküchengebühr

1. Zu den in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzunehmenden Erträgen gehören nicht die Einnahmen aus der Waschküchenbenutzung, wohl aber die Saunagebühren.

2. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nicht allein deswegen unwirksam, weil die Saunagebühren nicht als Erträge aufgenommen worden sind.

Durch die Mieterhöhung vom 24. April 1990 hat der Kl. die Nettokaltmiete wirksam von 328,99 DM um 36,74 DM auf 365,73 DM erhöht. Im übrigen (29,82 DM) war die Mieterhöhung unwirksam.

Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. darauf, daß die "Waschküchengebühr" von monatlich 10 DM in die der Mieterhöhung zugrunde liegende Wirtschaftlichkeitsberechnung (zum 1. Januar 1989) hätte eingestellt werden müssen. In die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind Erträge aufzunehmen. Erträge sind Einnahmen aus Mieten, Pachten und Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden können (§ 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Als Ertrag bleiben jedoch Umlagen unberücksichtigt (§ 31 Abs. 1 Satz 2 II. BV). Um solche handelt es sich bei der streitgegenständlichen Waschküchengebühr, denn die Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Nach Nr. 16 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV gelten die Kosten des Betriebs und der Wartung der Wascheinrichtung (Überwachung, Pflege und Reinigung) als Betriebskosten.

Anderes gilt für die von dem Kl. ebenfalls erhobene Saunagebühr von monatlich 30 DM. Diese Vergütung hätte in die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Ertrag aufgenommen werden müssen. Die Kosten für die Sauna können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Sie unterfallen nicht dem Begriff der sonstigen Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Denn darunter fallen im wesentlichen die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Der Begriff der "sonstigen Betriebskosten" ist eng auszulegen. Grundsätzlich ist die Aufzählung der Betriebskosten gemäß der in Nr. 1 bis 16 abschließend und kann nicht über die Nr. 17 erweitert werden. Es muß sich vielmehr um den in Nr. 1 bis 16 aufgeführten Kosten ähnliche Kosten handeln, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Gebäude entstehen. Davon kann bei Saunakosten nicht die Rede sein. Sie stehen - ähnlich den Kosten für die Bereitstellung von Pkw-Stellplätzen - vielmehr nicht unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes im Zusammenhang, sondern entstehen für Sonderleistungen des Vermieters, die nicht allgemein üblich und für den vertragsgemäßen Gebrauch dieser Wohnung auch nicht zwingend notwendig sind.

Der Umstand, daß die Saunagebühren in der Wirtschaftlichkeitsberechnung unerwähnt blieben, macht jedoch die Mieterhöhungserklärung nicht insgesamt unwirksam. Der Fehler stellt den Aufbau der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht in Frage (vgl. zu diesem Kriterium: Pergande in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand April 1994, § 10 WoBindG Anm. 3). Die erforderliche Korrektur betrifft nur eine Position. Der Fehler läßt sich ohne Eingriff in die Gesamtkonzeption der Wirtschaftlichkeitsberechnung herausrechnen.

Bei Berücksichtigung der Saunagebühren verringert sich der Betrag der laufenden Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zum 1. Januar 1989 um (30 DM x 12 Monate x 8 Wohneinheiten =) 2.880 DM auf 35.334,44 DM. Zur Berechnung der pro/m2 geschuldeten Nettokaltmiete ist dieser Betrag durch 12 Monate und sodann durch die Gesamtwohnfläche von 584,42 m2 zu teilen (§ 8 a WoBindG). Zur Berechnung der monatlich geschuldeten Nettokaltmiete ist der auf diese Weise errechnete Betrag von 5,0383 DM m2/monatlich mit der Fläche der streitbefangenen Wohnung von 72,59 m2 zu multiplizieren. Es ergibt sich eine monatliche Mietbelastung von 365,73 DM. Zuzüglich der Nebenkosten von 266,74 DM beläuft sich die Kostenmiete auf 632,47 DM.

Will der Vermieter von preisgebundenem Neubau die Miete nach § 10 WoBindG erhöhen, muß er eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen, in der unter anderem die Erträge nach § 31 II. BV angeführt sind. Dazu gehören nicht die Umlagen und Zuschläge nach § 27 NMV.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 7. März 1995 festgestellt, daß eine Waschküchengebühr eine Umlage im Sinne dieser Vorschrift ist, so daß sie nicht als Ertrag in die Wirtschaftlichkeitsberechnung gehört. Anders aber bei der Gebühr für eine Sauna im Hause, da es sich hierbei nicht um eine Vergütung nach § 27 NMV handelt. Diese Einnahmen müssen also in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden. Daraus folgt freilich nicht, daß anderenfalls die gesamte Wirtschaftlichkeitsberechnung und damit auch die Mieterhöhung unwirksam ist. Mieter und im Streitfall die Gerichte müssen vielmehr selbst den Taschenrechner bemühen und die Saunagebühren von den laufenden Aufwendungen aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung abziehen.