Wirtschaftlichkeit

Wirtschaftlichkeit; bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie

I. Bei einer auf Durchführung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG muß auch aus der Sicht des Mieters das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt und das Verhältnis zwischen einzusparenden Heizkosten und Mietzinserhöhung geprüft werden.

II. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt der Mieterhöhungsanspruch aber nicht vollständig; es bleiben vielmehr diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären.

III. Die Höhe des Anspruchs richtet sich nicht nach dem Betrag der einzusparenden Heizkosten. Es besteht abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG auch keine absolute, prozentual festlegbare Obergrenze.

I. Die Bekl. ist Mieterin einer 86 m2 großen Wohnung in dem Zweifamilienhaus des Kl., für die sie einen vertraglich vereinbarten Mietzins von 341,44 DM monatlich bezahlt. Im Sommer 1980 hat der Kl. an der Außenfassade des Hauses zum Zwecke der Heizkostenersparnis eine Wärmedämmung anbringen lassen. Zuvor hatte er der Bekl. mitgeteilt, daß sich bei einem hierfür veranschlagten Kostenaufwand von etwa 40.000 DM voraussichtlich für ihre Wohnung eine Mietzinserhöhung von rund 128 DM ergeben werde. Die tatsächlichen Kosten der Baumaßnahme beliefen sich auf 37.482,62 DM für die Wärmedämmaßnahme und 4.307,61 DM für neue Fensterbänke, Regenrinnen und Regenrohre. Die Umlegung dieser Kosten auf die Wohnung der Bekl. nach den Grundsätzen des § 3 MHG ergab eine Mieterhöhung von monatlich 140,80 DM, deren Zahlung die Bekl. verweigerte und die der Kl. mit der vorliegenden Klage geltend macht. Das Amtsgericht hat zur Frage der Heizkostenersparnis ein Sachverständigengutachten eingeholt, das die durch die Wärmedämmung erzielte Einsparung an Heizenergie mit 35 % ermittelt und daraus für die Wohnung der Bekl. eine Verringerung des Heizölverbrauchs um jährlich 783 Liter errechnet hat.

Durch Urteil vom 8. April 1983 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Es geht bei einem Heizölpreis von 0,75 DM pro Liter von einer jährlichen Heizkostenersparnis für die Bekl. in Höhe von 587,25 DM aus, die von der Mieterhöhung von jährlich 1.689,60 DM um mehr als 200 % überschritten werde. Das verstößt nach Meinung des Amtsgerichts gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, das zwar nur in § 13 ModEngGes aufgestellt werde, aber wegen des inneren Zusammenhangs auch bei der Anwendung des § 3 MHG berücksichtigt werden müsse.

Mit seiner Berufung wendet sich der Kl. gegen diese Auffassung.

Das Landgericht hat hierauf dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist bei einer auf Durchführung von baulichen Änderungen zur Einsparung von Heizenergie gestützten Mietzinserhöhung im Verhältnis zu den hierdurch einzusparenden Heizkosten der Grundsatz des Gebots der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen?

2. Bei Bejahung der Vorlagefrage Ziff. 1: Entfällt bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit

a) ein Mieterhöhungsanspruch aus § 3 Abs. 1 MHRG vollständig, oder

b) wird der Anspruch auf den Betrag der einzusparenden Heizkostenenergie beschränkt, oder

c) besteht für den Anspruch eine sonstige Obergrenze?

3. Bei Bejahung der Vorlagefrage Ziff. 2 b:

Ist bei Berechnung der Höhe der einzusparenden Heizkostenenergie von dem zur Zeit der Durchführung der Energieeinsparungsmaßnahmen oder von dem zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung gültigen Energiepreis (hier. Heizölpreis) gegebenenfalls unter Beachtung eines etwaigen Mengenrabattes auszugehen oder ist auch eine künftige Entwicklung des Energiepreises zu berücksichtigen?

II. Die Vorlagefragen sind zulässig (Art. III 3. MRÄndG). Es handelt sich um eine für die Sachentscheidung im vorliegenden Falle erhebliche Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum von grundsätzlicher Bedeutung, die - soweit ersichtlich - bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden wurde.

Die grundsätzliche Bedeutung der Vorlagefragen ist für zukünftige Fälle insbesondere auch nicht durch die durch das Änderungsgesetz vom 20.12.1982 in das BGB eingefügte Bestimmung des § 541 b BGB entfallen, weil auch diese Vorschrift keine ausdrückliche Lösung für die vom Landgericht angeschnittene Hauptfrage enthält, inwieweit die bei der Umlegung der Kosten von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie entstehende Mietzinserhöhung in einem vernünftigen Verhältnis zum eintretenden Nutzeffekt stehen muß. Im Hinblick auf den ständig zunehmenden Umfang von Modernisierungsmaßnahmen - die bereits 1981 rund 40 % des Bauvolumens ausmachten (Degen, WM 83, 275) und von denen ein nicht unwesentlicher Teil auf energiesparende Maßnahmen entfällt - ist das Problem daher nach wie vor von grundsätzlicher Bedeutung für eine nicht übersehbare Vielzahl von Fällen.

1. Die Vorlagefrage Ziff. 1 wird vom Senat bejaht. Er ist der Auffassung, daß trotz der über die Eigeninteressen hinausgehenden volkswirtschaftlichen und energiepolitischen Bedeutung von baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie bei ihrer Vornahme der Boden der Wirtschaftlichkeit nicht verlassen werden darf und neben dem erzielbaren Einsparungseffekt an Heizenergie auch die konkrete Auswirkung auf die einzelnen Mieter berücksichtigt werden muß, gleichviel, ob die Duldungspflicht des Mieters für eine Übergangszeit noch nach den Vorschriften der §§ 541 a 11 BGB und 20 ModEnG zu beurteilen ist, oder nach den mit Wirkung vom 1. Januar 1983 an ihre Stelle getretenen Kriterien des § 541 b BGB.

Zwar sind Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Gegensatz zu den sonstigen Modernisierungsmaßnahmen auch umlagefähig, wenn mit ihnen keine Verbesserung des Wohnwertes verbunden ist (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 5. Aufl., Rdn. C 186 c). Sie brauchen - im Hinblick auf das öffentliche Interesse an Einsparung von Heizenergie - auch für den einzelnen Mieter nicht rentabel zu sein, wenn die erzielte Einsparung von Heizenergie wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt.

Das bedeutet indessen nicht, daß der Mieter unbegrenzt jede einseitige Erhöhung des verträglich vereinbarten Mietzinses hinnehmen muß. Der Senat ist vielmehr mit dem Amtsgericht der Meinung, daß die bauliche Maßnahme auch aus der Sicht des Mieters objektiv wirtschaftlich vertretbar sein muß und das in § 13 Abs. 1 ModEnG als Voraussetzung für die staatliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen enthaltene Gebot der Wirtschaftlichkeit wegen des inneren Zusammenhangs auch bei der Anwendung des § 3 MHG zu beachten ist (so Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. C 186 b; vgl. auch Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 152 Rdn. 24). Es wäre nicht einzusehen, daß der Vermieter berechtigt sein soll, im Rahmen von § 3 MHG auch die Kosten von Baumaßnahmen auf die Mieter umzulegen, deren finanzielle Auswirkungen auf die Mieter in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem erzielten Spareffekt stehen und die deshalb die Förderungsvoraussetzungen der §§ 10, 13 ModEnG nicht erfüllen.

2. Bei einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt aber der Mieterhöhungsanspruch nicht vollständig. Es sind aber nur diejenigen Kosten auf die Mieter umlegungsfähig, die auch bei Beachtung der Wirtschaftlichkeitsgrundsätze entstanden wären (vgl. hierzu Barthelmess, 2. WKSchG, 3. Aufl., § 3 Rdn. 15). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen müssen außer Betracht bleiben, wobei sich der Maßstab nach dem Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters richtet (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Rdn. 208), der auch im Hinblick auf die betroffenen Mieter als seinen Vertragspartnern ein vertretbares Kosten-Nutzenverhältnis im Auge behält.

Dabei beschränkt sich der Mieterhöhungsanspruch nicht etwa auf den Betrag der für die einzelnen Mietwohnungen einzusparenden Heizkosten, weil, wie das Landgericht zutreffend ausführt, ein Mehr- oder Minderverbrauch ganz andere, von der vorgenommenen baulichen Maßnahme unabhängige Ursachen haben kann, die etwa individuell oder witterungsbedingter Art sein können und der finanzielle Umfang der jeweiligen Einsparung insbesondere auch von der schwer zu überschauender Entwicklung der Heizölpreise abhängt.

Soweit das Landgericht abschließend nach dem Bestehen einer Obergrenze des Anspruchs fragt, ist davon auszugehen, daß der Gesetzgeber die noch im Regierungsentwurf vorgesehene Kappungsgrenze von 10 % nicht übernommen und daher bewußt eine Obergrenze für das Sondererhöhungsrecht des § 3 MHG nicht festgelegt hat.

Abgesehen von der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG, die auch bei Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu beachten ist (OLG Karlsruhe - Rechtsentscheid - WM 83, 314 = DWW 83, 276) besteht deshalb eine prozentual festzulegende absolute Obergrenze nicht (vgl. hierzu Köhler, a. a. O., § 38 Rdn. 36); maßgebend sind vielmehr jeweils die Verhältnisse des Einzelfalles, wobei der nicht zu überschreitende obere Rahmen jetzt bei der Duldungsgrenze des § 541 b BGB liegt, dessen Kriterien aber in gleicher Weise schon für den früheren Rechtszustand gegolten haben (vgl. hierzu KG - Rechtsentscheid - WM 81, 199).

Diese Zumutbarkeitsgrenze kann überschritten sein, auch wenn eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie von 35 % erzielt wird, die Kosten der baulichen Maßnahmen aber so erheblich sind, daß die Mietzinserhöhung die Einsparung an Heizöl um mehr als 200 % übersteigt.