wirtschaftliche Verwertung

wirtschaftliche Verwertung; Eigentumswohnung; Verkauf; Kündigung; Alterssicherung

Zur Frage einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung i. S. von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Die mit Schreiben vom 30.7.1998 erklärte fristgemäße Kündigung hat nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geführt. Die zur Begründung der Kündigung von den Kl. angeführten Tatsachenbehauptungen sind auch nach Auffassung der Kammer nicht geeignet, eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung und das Erleiden erheblicher Nachteile zu begründen. Bei der Auslegung der Kündigungsbestimmung - insbesondere hinsichtlich der Frage, wann vom Bestehen eines erheblichen Nachteils ausgegangen werden kann - sind die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG, deren Kern Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis des Eigentümers darstellen, einerseits sowie das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung andererseits zu beachten (BVerfG, NJW 1992, 361 = WuM 1991, 663). Gerade bei dem Erwerb einer Mietwohnung läßt sich aus der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums kein Anspruch auf Einräumung derjenigen Nutzungsmöglichkeiten herleiten, die dem Eigentümer den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Umgekehrt braucht er auch nicht jedweden wirtschaftlichen Nachteil hinzunehmen. So darf der Verkauf nicht auf Grund der Kündigungsschutzbestimmung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen.

Vorliegend vermag die Kammer - wie auch das AG - nicht festzustellen, daß der Verkauf der streitbefangenen Wohnung im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnlos wäre. Die Kl. haben die Wohnung im Jahre 1980 zu einem Kaufpreis von 70.400 DM zzgl. Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten (insgesamt 78.000 DM) erworben. Ausweislich des Kündigungsschreibens betrug der bei Ausspruch der Kündigung erwartete Verkaufserlös in vermietetem Zustand 108.000 DM und in unvermietetem Zustand 205.000 DM. Angesichts des nach diesen Zahlen erwarteten Mehrerlöses - mag dieser auch hinter der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten zurückbleiben - vermag die Kammer eine wirtschaftliche Sinnlosigkeit der Veräußerung nicht feststellen.

Ein Anrecht auf Realisierung eines Kaufpreises in Höhe der ursprünglichen Erwerbskosten zuzüglich eines Wertsteigerungsbetrags, der sich anhand der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes errechnet, besteht nicht. Das Risiko, ob sich beim Erwerb einer Immobilie die erwarteten Wertsteigerungen einstellen und realisieren lassen, trägt der in diese Anlageform investierende Eigentümer.

Zu einer anderen Beurteilung führt auch nicht die Behauptung der Kl., im Anschluß an die Kündigungserklärung habe sich der Immobilienmarkt derart schlecht entwickelt, daß die Wohnung im vermieteten Zustand nicht einmal mehr für 100.000 DM veräußerbar sei. ...

Für die Behauptung, die Wohnung sei im vermieteten Zustand überhaupt nicht veräußerbar, hätte es näherer Darlegung, worauf sich diese Einschätzung stützt, bedurft, da sie - worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung ... hingewiesen hat - der Lebenserfahrung widerspricht. ... Eine andere Beurteilung der Frage, ob ein erheblicher Nachteil gegeben ist, folgt auch nicht aus dem Umstand, daß die Kl. die Mietwohnung im Jahre 1980 zur Alterssicherung erworben haben und nunmehr behaupten, mit dem - größtmöglichen - Veräußerungserlös eigene Schulden abtragen und das eigene Haus altersgerecht umgestalten zu wollen. Die Kl. haben bei Erwerb der Wohnung lediglich den Kaufpreis für ein vermietetes Objekt angelegt. Aus dem Aspekt der Alterssicherung ist kein Anrecht darauf herzuleiten, den durch Freiwerden der Wohnung erzielbaren Mehrerlös zu realisieren.