wirtschaftliche Verwertung

wirtschaftliche Verwertung; Eigenbedarf; Kündigung; Erwerber

Der Erwerber einer vermieteten Wohnung gehört nicht zu dem Personenkreis, deretwegen das Gesetz eine Eigenbedarfskündigung zuläßt.

Eine Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks ist unbegründet, wenn sie nur darauf gestützt wird, daß ohne Auszug des Mieters nicht der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte Kaufpreis erzielt werden könne.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung v. 27.11.1988 nicht aufgelöst worden. Die Kl. hat die Kündigung auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Unstreitig aber beabsichtigte sie selbst nicht, in die Wohnung der Bekl. einzuziehen. Die Erwerber einer vermieteten Wohnung gehören jedoch ebensowenig wie deren Eltern zu dem Personenkreis, deretwegen das Gesetz eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zuläßt.

Auf einen Eigenbedarf, der möglicherweise bei den Rechtsnachfolgern der Kl. bestand, ließ sich die Kündigung nicht stützen. Das Gesetz kennt einen solchen Kündigungsgrund nicht. Es weist insoweit auch keine Lücke auf, die im Wege richterlicher Rechtsfortbildung geschlossen werden müßte. Von einer ausfüllungsbedürftigen Gesetzeslücke kann nur die Rede sein, wenn das Gesetz eine Bestimmung vermissen läßt, die es nach dem Zweck der Regelung, nach dem zugrunde liegenden "Plan" des Gesetzgebers, enthalten sollte (Larenz, Allgemeiner Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts, Lehrbuch, 7. Aufl. 1989, Seite 80). Davon kann hier aber nicht die Rede sein. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber bei der Schaffung der Regelung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den hier zugrundeliegenden Fall übersehen und im Ergebnis hätte anders regeln wollen.

Die Rechtsprechung zu § 571 BGB, nach der der Erwerber erst dann die Rechtsstellung des Vermieters eintritt, wenn der Eigentumsübergang erfolgt ist, bestand schon zum Zeitpunkt der Einführung des § 564 b BGB. Daß dem Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verwehrt ist, widerspricht auch nicht den gesetzlichen Leitgedanken. Es führt weder zu einer unangemessenen Benachteiligung von Vermieter und Erwerber noch zu einem übersteigerten Mieterschutz. Der Erwerber vermag seine Interessen gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen. Er kann bereits in dem Kaufvertrag festlegen, daß er auf Übergabe einer geräumten Wohnung bestehe. Der Vermieter kann, wenn das Mietverhältnis einer wirtschaftlichen Verwertung des Objekts entgegensteht, dieses gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen. Eines weitergehenden Kündigungsrechtes bedarf es nicht.

Ein auf die mit Schriftsatz v. 16.12.1988 erklärte Kündigung gestützter Räumungsanspruch ist von der Kl. in der Berufungsinstanz nicht weiterverfolgt worden. Im übrigen vermochte auch diese Kündigung das Mietverhältnis nicht zu beenden, da auch der Kündigungsgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vorgetragen ist. Der Umstand, daß die Kl. ohne den Auszug des Bekl. den mit den Eheleuten P. vereinbarten Kaufpreis nicht zu erhalten vermag, genügt den tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht. Dies hat nämlich die Kl. sich selbst zuzuschreiben, da sie diese Verpflichtung gegenüber den Eheleuten P. eingegangen ist, ohne sich vorher mit dem Bekl. zu einigen oder das Mietverhältnis wirksam zu kündigen. Daß das Haus ohne den Verkauf nicht weiter hätte wirtschaftlich genutzt werden können, ist von der Kl. nicht dargelegt worden.