wirtschaftliche Verwertung

wirtschaftliche Verwertung; Verwertungskündigung; Kündigung; Eigentumswohnung; Wohngeld; Nachteil

1. Eine Kündigung aus § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit ist nicht gerechtfertigt, wenn der Ver-mieter die Eigentumswohnung im vermieteten Zustand erworben hat und er beim Verkauf im vermieteten Zustand einen Preis erzielen kann, der über dem Wert liegt, zu dem er die Wohnung geschenkt erhalten hat.

2. Das gilt auch dann, wenn das Wohngeld höher als der erzielte Miet-zins ist, weil der Voreigentümer und der Vermieter es unterlassen haben, für eine Erhöhung des Mietzinses zu sorgen.

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. steht kein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Bekl. gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB zu, denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Die Kündigung der Kl. vom 20. März 1989 ist unwirksam, der Kündigungsgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nicht gegeben.

Die Kl. ist durch die Fortsetzung des Mischmietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert und erleidet dadurch keine erheblichen Nachteile.

Die unstreitige Tatsache, daß für die streitbefangene Wohnung im unvermieteten Zustand ein höherer Verkaufserlös als im vermieteten erzielt wer-den kann, reicht zur Annahme erheblichen Nachteils nicht aus. Jede Ei-gentumswohnung ist leichter und teurer zu verkaufen, wenn sie bezugsfrei und nicht mit einem Mietverhältnis belastet ist. Jeder Erwerber einer ver-mieteten Eigentumswohnung erleidet daher zwangsläufig einen Nachteil, wenn er diese Gewinnchance nicht nutzen, seine Wohnung vor der beab-sichtigten Weiterveräußerung nicht entmieten kann. Dieser Nachteil reicht jedoch für eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht aus. Es müssen vielmehr weitere Umstände hinzutreten, die den Nachteil erheblich machen.

Abzustellen ist dabei nicht nur auf die Vermögenslage des Vermieters zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs. Auf die Höhe der Preisdifferenz zwischen der Wohnung im vermieteten und im unvermieteten Zustand kommt es grundsätzlich allein nicht an. Entscheidend für die Erheblichkeit des Nachteils ist ein Vergleich der Vermögenslage bei Erwerb der Wohnung seitens des Vermieters und bei Ausspruch der Kündigung. Kann der Vermieter die im vermieteten Zustand erworbene Wohnung zum selben oder gar zu einem höheren Preis veräußern, als zu dem er sie gekauft hat, scheidet die Erheblichkeit des Nachteils im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Es braucht hier nicht entschieden zu werden, ob und inwieweit fehlgeschlagene Spekulationen über die erwartete Preissteigerung einer vermieten Immobilie zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil beim Vermieter und damit zu einem Kündigungsgrund führen können, denn die Kl. hat die streitbefangene Wohnung im Jahre 1987 von ihrem Vater geschenkt erhalten, wobei die Wohnung unstreitig einen Wert von 120.000,- DM bis 130.000,- DM hatte, während für sie im März 1989 selbst im vermieteten Zustand nach dem eigenen Vorbringen der Kl. ein Verkehrswert von 145.200,- DM zugrunde zu legen ist. Ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil ist bei dieser Sachlage nicht erkennbar.

Dem steht die Entscheidung des OLG Koblenz vom 1. März 1989 (WuM 1989, 164 ff.), auf die sich die Kl. beruft, nicht entgegen. Danach ist eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Satz 3 BGB nicht schon dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Eigentumswohnung im vermieteten Zustand erwarb, auch dann nicht, wenn er sie unentgeltlich durch Erbfolge oder durch Schenkung erhielt. Dem ist zuzustimmen (siehe auch BVerfG, NJW 1989, 973), gibt aber für die Beurteilung der erforderlichen Erheblichkeit des wirtschaftlichen Nachteils nichts her.

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Wohnung deshalb fak-tisch unverkäuflich sei, weil der vom Bekl. zu leistende Mietzins das Wohn-geld nicht deckt. Das von ihr zu entrichtende Wohngeld beträgt unstreitig 299,18 DM monatlich, während der Bekl. einen Kaltmietzins von 265,67 DM leistet, obwohl bereits im Mietvertrag vom Oktober 1977 für die 92,67 qm große, vormals preisgebundene Wohnung eine Kaltmiete von 445,37 DM vereinbart war. Wenn die Kl. bzw. ihr Vater als ihr Rechtsvorgänger es unterläßt, sich am vom Bekl. eingeleiteten Preisstellenverfahren aktiv zu beteiligen, sich rechtlich beraten zu lassen, was die Einlegung von Rechtsmitteln einschließt, und sie es ferner unterläßt, die seit Januar 1988 mög-lichen Mieterhöhungen aufgrund der Vorschriften des Gesetzes zur dauer-haften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin und des Miethöhegesetzes durchzusetzen, hat sie es selbst zu vertreten, daß die erzielte Miete weit unter der ortsüblichen, sich aus dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes ergebenden liegt und nicht kostendeckend ist. Wird eine Wohnung so uneffektiv verwaltet, daß der Mietzins das laufende Wohngeld nicht erreicht, führt der Vermieter die wirtschaftliche Unterdeckung und damit die faktische Unveräußerlichkeit der Wohnung selbst herbei und kann dies zur Begründung einer Kündigung nach § 564 b II Nr. 3 BGB anführen.

Aus denselben Gründen liegt ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Be-endigung des Mietverhältnisses auch nicht darin, daß sie infolge ihres ge-ringen Einkommens nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Differenz zwi-schen der erzielten Miete und dem Wohngeld zu tragen.

Dem Vermieter kann es nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis bis an die Grenzen des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen (BVerfG, a.a.O.). Es ist aber rechtsmißbräuchlich, sich auf eine wirtschaftliche Not-lage zu berufen, die im selben Ausmaß bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung bestand. Als sich die Kl. die Wohnung 1987 schenken ließ, verfügte sie damals ihrem eigenen Vorbringen zufolge über kein höheres Einkommen als jetzt. Bereits auch zu jenem Zeitpunkt leistete der Bekl. aufgrund des nicht angegriffenen Preisstellenbescheides vom September 1984 die geringe Miete von 253,02 DM, mithin hat sich keine Verschlechterung in den wirtschaftlichen Verhältnissen der Kl. ergeben. Nimmt sie die Schenkung einer uneffektiv verwalteten, nur mit Fremdkapital finanzierten Eigentumswohnung an, um ihren Vater vor einer Veranlagung mit Gewerbesteuern zu bewahren, ist sie die sich durch die streitbefangene Wohnung ergebende wirtschaftliche Belastung von Anfang an bewußt eingegangen.

Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB kann jedoch nur dann bejaht werden, wenn der Kündigungsgrund nachträglich entsteht. Liegt er bereits bei Abschluß des Mietvertrages oder bei Erwerb der Eigentumswohnung, um deren wirtschaftliche Verwertung es geht, vor, setzt sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Unwirtschaftlichkeit auf sich nimmt, sie bei unveränderter Sachlage aber zum Gegenstand einer Kündigung machen will.

Da die Kündigung der Kl. aus Rechtsgründen nicht durchgreift, kommt es auf die Frage, ob sie vorgeschoben ist, nicht an.

Anmerkung: Abänderung des Urteils des AG Schöneberg vom 16.6.1990 [GE 1990, 1087])