Wirkungen der Schonfristzahlung

Wirkungen der Schonfristzahlung; Mietzahlungsverpflichtung trotz Akzeptierung der fristlosen Kündigung

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Mieterschutzvorschrift, die nur dem Mieter zugute kommt, der sich die Wohnung auch erhalten will. Andernfalls hätte das die Konsequenz, dass der Mieter, der seiner vertraglichen Pflicht zur Nachzahlung von rückständigen Mieten nachkommt, in jedem Fall an einem Mietvertrag festgehalten wird, auch wenn er das nicht mehr will.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht Forderungen aus einem Mietverhältnis geltend. [...]

Seit Januar 2012 geriet der Bekl. mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Gesamtbetrages von 1.219,88 € in Zahlungsverzug, woraufhin die Kl. mit Schreiben der Hausverwaltung vom 19.1.2012 die fristlose Kündigung aussprach. Mit Fax vom 19.1.2012 teilte der Bekl. mit, dass er das Mietverhältnis zum 31.3.2012 kündigen wollte. Die Kl. wies darauf hin, dass dieses Fax nicht der Schriftform genügte und zurückgewiesen würde.

Der Bekl. leistete am 31.1.2012 dann eine Zahlung in Höhe von 1.830 €, wobei er die Summe in bar zahlte.

Am 12.3.2012 gab der Bekl. die Schlüssel zur Wohnung in dem Büro der Hausverwaltung der Kl. ab. Diese wies ihn mit Schreiben vom gleichen Tage darauf hin, dass das Mietverhältnis ungekündigt sei.

Für den Bekl. meldeten sich die Rechtsanwälte ... mit Schreiben vom 29.3.2012 und erklärten u. a. hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.6.2012.

Die Kl. behauptet, der Bekl. habe am 12.3.2012 die Schlüssel zur Wohnung kommentarlos bei der Hausverwaltung abgegeben. Mit keinem Wort habe der Bekl. erklärt, dass er aus der Wohnung ausziehen wolle und die Zahlung lediglich zum Ausgleich der Mietschulden leistete.

Der Bekl. behauptet, dass er am 31.1.2013, als er von seiner Ehefrau, der Zeugin ... begleitet wurde, bei der Übergabe des Geldes eindeutig erklärt habe, dass er aus der Wohnung ausziehen werde und die Zahlung nur zur Begleichung der Mietschulden erfolgen solle. In der streitgegenständlichen Wohnung seien, nachdem der Bekl. mit seiner Frau bereits Ende November 2011 in ein erworbenes Haus gezogen sei, nur noch Sachen und Einrichtungsgegenstände des Bekl. gewesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Mietrückstände in der geltend gemachten Höhe für die Monate April bis Juni 2012, denn das Mietverhältnis ist mit der fristlosen Kündigung der Kl. vom 19.1.2012 beendet worden.

Die Kl. war zunächst gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift lag vor, da sich der Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung unstreitig mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 1.219,88 € in Verzug befand.

Die Kündigung erfolgte auch in der nach § 568 Abs. 1 BGB vorgesehenen Form und mit der gem. § 569 Abs. 4 BGB vorgesehenen Begründung.

Die Kündigung ist auch nicht gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Zwar liegt dessen Tatbestand vor, denn der Bekl. leistete innerhalb der dort genannten Schonfrist die Zahlung von 1.830 €.

Bei dieser Vorschrift handelt es sich jedoch um eine Mieterschutzvorschrift, die nur dem Mieter zugute kommt, der sich die streitgegenständliche Wohnung auch erhalten will. Andernfalls wäre die Konsequenz, dass der Mieter, der seiner vertraglichen Pflicht zur Nachzahlung von rückständigen Mieten nachkommt, in jedem Fall an einem Mietvertrag festgehalten werde, auch wenn er dies nicht mehr wollte.

Dieser Gesetzeszweck ergibt sich auch aus dem Wortlaut, wonach der Lauf der Schonfrist mit der Zustellung der Räumungsklage beginnt. Dem muss entnommen werden, dass die Frist nur dem­jenigen zugute kommen soll, der sich die Wohnung erhalten will (Schmidt‑Futterer, Mietrecht, § 569 Rn. 38). [...]

Auch verhielt sich hier der Bekl. nicht widersprüchlich, indem er auch die fällige Miete für Februar 2012 zahlte. Denn es ist auch hier weiter zu beachten, dass der Kl. durch die Kündigung des Bekl. vom 18. Januar 2012 - auch wenn diese formunwirksam war - bewusst war, dass dieser kein Interesse am Erhalt der Wohnung hat und bereits seit diesem Zeitpunkt jedenfalls seine Absicht kommunizierte, aus der Wohnung ausziehen zu wollen. Für den Monat Februar zahlte der Bekl. die Nutzungsentschädigung für die Wohnung bis zur Übergabe an die Kl., da sich dort noch Möbel befanden.

Weiter geht das Gericht auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon aus, dass der Bekl. am 31.1.2012 erklärte, aus der Wohnung ausziehen zu wollen. (wird ausgeführt)

Gleicht der Mieter innerhalb der Schonfrist die Mietrückstände aus, akzeptiert aber die Kündigung, wird die fristlose Kündigung durch die Schonfristzahlung nicht unwirksam.

Der Mieter geriet in Zahlungsrückstand, woraufhin der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigte. Der Mieter teilte sofort per Fax dem Vermieter mit, dass er das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen wolle. Er leistete sodann eine Zahlung, die u. a. den Zahlungsrückstand ausglich. Noch vor dem von ihm angedachten Ende des Mietverhältnisses gab er dem Vermieter die Wohnungsschlüssel zurück. Später erklärte er anwaltlich vertreten hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Klageweise machte der Vermieter nunmehr Mietzinsansprüche bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgrund der ordentlichen Kündigung des Mieters geltend.

Das AG Mitte wies die Klage des Vermieters durch (rechtskräftiges) Urteil ab. Das Mietverhältnis sei aufgrund der fristlosen Kündigung des Vermieters beendet worden, so dass weitere Mietzinsansprüche für die Zeit danach nicht mehr bestünden. Die Kündigung sei nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung) unwirksam geworden. Bei dieser Vorschrift handele es sich um eine Mieterschutzvorschrift, die nur dem Mieter zugute komme, der sich die streitgegenständliche Wohnung auch erhalten wolle. Andernfalls wäre die Konsequenz, dass der Mieter, der seiner vertraglichen Pflicht zur Nachzahlung von rückständigen Mieten nachkomme, in jedem Fall an einem Mietvertrag festgehalten werde, auch wenn er dies nicht mehr wolle.

Dieser Gesetzeszweck ergebe sich auch aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach der Lauf der Schonfrist mit der Zustellung der Räumungsklage beginne. Dem müsse entnommen werden, dass die Frist nur demjenigen zugute kommen solle, der sich die Wohnung erhalten wolle. Der Mieter habe sich vorliegend auch nicht widersprüchlich verhalten, indem er auch die fällige Miete für Februar 2012 gezahlt habe. Hierbei sei zu beachten, dass dem Vermieter durch die Kündigung des Mieters – auch wenn diese formunwirksam gewesen sei – bewusst gewesen sei, dass der Mieter kein Interesse am Erhalt der Wohnung habe und bereits seit diesem Zeitpunkt jedenfalls seine Absicht kommuniziert habe, aus der Wohnung ausziehen zu wollen. Für den Monat Februar habe er die Nutzungsentschädigung für die Wohnung gezahlt, da sich dort noch Möbel befunden hätten.

Zunächst wird in diesem Zusammenhang auf das Urteil des LG Berlin, ZK 63, GE 2014, 589 Bezug genommen.

In dem vorliegenden Urteil bezieht sich das Amtsgericht für seine Ansicht, der Gesetzeszweck der Schonfristzahlung ergebe sich auch aus dem Wortlaut der Vorschrift, auf Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 Rn. 38. Aus dieser Kommentierung ergibt sich dazu nichts.

Auch aus dem reinen Wortlaut der Vorschrift kann für die Ansicht des Gerichts nichts hergeleitet werden. Geregelt ist lediglich das Ende der Frist für die heilende Wirkung der Schonfristzahlung, nämlich bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs.

Vorliegend ist ein Räumungsanspruch nicht rechtshängig geworden. Das hat jedoch nicht zur Folge, dass die Schonfristzahlung keine heilende Wirkung hat. Selbstverständlich kann der Mieter auch schon vor Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Rückstände ausgleichen (vgl. auch KG, RE vom 5. März 1984, 8 W RE-Miet 97/84, WuM 1984, 93, s. a. Blank aaO.).

Will der Mieter die Rechtsfolge der Schonfristzahlung „nicht in Anspruch nehmen", sondern die fristlose Kündigung akzeptieren, muss er das vor der oder zumindest bei der Zahlung dem Vermieter ausreichend klar zur Kenntnis geben. Dazu muss er nicht seinerseits kündigen und damit auch nicht die Schriftform einhalten.