Wirkung von Vereinbarungen über Vorausentrichtung von Miete gegenüber Grundstücksersteigerer

Wirkung von Vereinbarungen über Vorausentrichtung von Miete gegenüber Grundstücksersteigerer; Verrechnung von Aufwendungen des Mieters; Einmalzahlung; Modernisierung durch den Mieter statt Miete

Ist vereinbart, dass der Mieter die vermieteten Räume auf eigene Kosten modernisiert und die erbrachten Leistungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt mit der Miete verrechnen kann, unterliegt die Vereinbarung der Regelung des § 566 c BGB und ist dem Grundstücksersteigerer nur in dem gesetzlichen Umfang gegenüber wirksam. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Miete nicht nach periodischen Zeitabschnitten geschuldet war, sondern der Mieter nur eine Einmalzahlung schuldete und diese beglichen hat. (Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die erstinstanzlichen Kosten des Verfahrens nach § 91 a Abs. 1 ZPO zu entscheiden. Die Abwägung nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes führt zur Kostenlast der Bekl.

Der Kl. hätte gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB gehabt.

Der am 15. November 2006 zwischen der Bekl. und der damaligen Eigentümerin geschlossene Mietvertrag über die Gewerberäume im K. D., Berlin, ist aufgrund der fristlosen Kündigung vom 21. Januar 2008, ausgesprochen durch den Kl., beendet. Der Kl. hat das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben. Die Mietrückstände für die Monate Oktober 2007 bis Januar 2008 sind unstreitig. Die Bekl. hat sich auch nicht mehr zu den Darlegungen des Kl. hinsichtlich der Kenntnis von der Beschlagnahme geäußert. Es liegt der Kündigungsgrund des § 542 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a) und Buchst. b) BGB vor.

Die Bekl. kann hinsichtlich der Mietrückstände nicht einwenden, dass insoweit eine gegenüber dem Erwerber in der Zwangsversteigerung wirksame Vorausverfügung vorliege. Der Einzelrichter schließt sich vielmehr der Auffassung der Kammer aus dem Parallelfall - 67 S 210/08 - (mit denselben Prozessbevollmächtigten) an. In dem dortigen Beschluss der Kammer hinsichtlich der Vorausverfügung heißt es:

"... Mit Vertrag vom 15. April 2003 vermietete Frau D. C. an den Bekl. die Wohnung im Kellergeschoss des Hauses K. D. sowie Hofflächen mit einer Garage und einen Gartenanteil von 20 m2 (für den Hund des Bekl.). In § 2 Nr. 1 Buchst. a) des Mietvertrags ist geregelt, dass das Mietverhältnis am 1. Mai 2003 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen sollte. Nach § 3 Nr. 1 des Mietvertrags ist eine monatliche Bruttokaltmiete von 150 € vereinbart. In § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist vorgesehen, dass die Miete ab Januar 2009 in bar zu zahlen sei. In § 19 Nr. 2 des Mietvertrags heißt es:

‚Der Mieter modernisiert die vermieteten Räume auf eigene Kosten und kann die erbrachten Leistungen bis 1. Jan. 2009 mit der Miete verrechnen.'

Zugunsten des Bekl. wird unterstellt, dass es sich tatsächlich um ein Wohnraummietverhältnis handele, obwohl die tatsächliche Nutzungsart der Räume streitig ist.

Mit Beschluss vom 17. Januar 2007 hat das Amtsgericht Spandau - 30 K 10/07 - die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet, im Termin am 25. Oktober 2007 hat der Kl. den Zuschlag erhalten.

Der Kl. ist danach in das Mietverhältnis gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Der Bekl. zahlte für Oktober 2007 bis Januar 2008, inzwischen auch für Februar und März 2008 keine Mieten, weswegen der Kl. unter dem 21. Januar, 11. Februar und 19. März 2008 die fristlose Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen hat.

Die Kündigung vom 19. März 2008 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Sie ist schriftlich erfolgt, § 568 Abs. 1 BGB, und auch ausreichend im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB begründet. Es liegt der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a) und Buchst. b) BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB vor. Die Rückstände des Bekl. sind unstreitig.

Der Bekl. kann sich nicht darauf zurückziehen, dass wegen der von ihm behaupteten Arbeiten und der im Mietvertrag vorgesehenen Verrechnung eine Zahlung der Mieten nicht geschuldet gewesen sei. Die Verrechnungsvereinbarung in § 19 Nr. 2 des Mietvertrags ist eine gegenüber dem Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren - dem Kl. - gegenüber nach § 57 b Abs. 1 ZVG, § 566 c BGB unwirksame Vorausverfügung über den Mietzins. Durch § 19 Nr. 2 ist klargestellt, dass Mietzins nicht überhaupt erst ab Januar 2009 zu zahlen wäre und zuvor eine unentgeltliche Nutzung vorliegen sollte, sondern dass der in § 3 vereinbarte monatliche Mietzins von Beginn des Mietverhältnisses an maßgeblich ist, jedoch verrechnet werden soll. Eine solche Verrechnungsvereinbarung ist zwischen Mietvertragspartnern grundsätzlich möglich. Sie ist indes dem Ersteher gegenüber unwirksam. Nach § 566 c BGB sind Vorausverfügungen über den Mietzins unwirksam, soweit sie den auf den Erwerb folgenden Zeitraum betreffen. Die hier als rückständig dargestellten Mieten ab November 2007 liegen nach dem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Übergang des Eigentums ist dem Bekl. noch im November 2007 mitgeteilt worden. Selbst wenn man einen Zugang erst in der zweiten Monatshälfte unterstellt, sind die Mieten für die drei Monate Januar bis März 2008 betroffen. Für diese Zeit konnte keine Verrechnungsvereinbarung mit Wirkung gegen den Ersteher getroffen werden. Diese gesetzliche Regelung ist im vorliegenden Fall nicht aufgrund einer der den vom Bekl. in der Berufungsbegründung angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes vom 5. November 1997 - VII ZR 55/97 -, NJW 1998, 595 und vom 25. April 2007 - VII ZR 234/06 -, NZM 2007, 562 = NJW 2007, 2919 vergleichbaren Sachlage suspendiert. Der Bundesgerichtshof lässt eine Vorausverfügung nur in den Fällen zu, in denen der Mietzins nicht nach periodischen Zeitabschnitten geschuldet war, sondern der Mieter jeweils nur eine Einmalzahlung schuldete. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Unzweifelhaft sollte der Bekl. jedenfalls ab Januar 2009 monatlich 150 € zahlen. Ferner ist keine Konstellation gegeben, in der der Mieter geschützt sein könnte, weil er das Mietgrundstück auf- oder ausgebaut hat. Auf der Basis der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65 -, NJW 1967, 555 wäre insoweit eine detaillierte Darstellung der geschuldeten und erbrachten Arbeiten mit ihrer Auswirkung auf das Grundstück erforderlich gewesen, die der Bekl. indes nicht liefert. ..."

So liegt der Fall auch hier. Der in § 3 des Mietvertrags vereinbarte Mietzins ist nicht überhaupt erst ab dem Januar 2009 zu zahlen, sondern wird bis zu diesem Zeitpunkt verrechnet. Es bleibt jedoch bei der Basisvereinbarung eines gleichen, nach periodischen Zeitabschnitten geschuldeten Mietzinses. Es ist gerade nicht für einen ganz bestimmten Zeitraum eine ganz bestimmte einmalige Mietsumme bestimmt, die bereits gezahlt wäre. [...]

Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Verrechnung der Miete im Gegenzug zu Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter ist dem Grundstückserwerber gegenüber nur im Rahmen des § 566 c BGB wirksam.

Die Mietvertragsparteien hatten zu Beginn des Mietverhältnisses im November 2006 vereinbart, dass der Mieter die vermieteten Räume auf eigene Kosten modernisiert und die erbrachten Leistungen bis 1. Januar 2009 mit der Miete verrechnen könne. So wurde auch verfahren. Das Grundstück wurde dann zwangsversteigert. Der Ersteigerer kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters und klagte sodann auf Räumung und Herausgabe der Mieträume. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, legte das Amtsgericht dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits auf. Das führte zur sofortigen Beschwerde des Klägers zum Landgericht.

Der Einzelrichter der ZK 67 des LG Berlin änderte den Kostenbeschluss nach § 91 a ZPO dahin ab, dass der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die fristlose Kündigung sei wegen Zahlungsverzuges des beklagten Mieters begründet gewesen. Letzterer könne sich nicht darauf zurückziehen, dass wegen der von ihm behaupteten Arbeiten und der im Mietvertrag vorgesehenen Verrechnung eine Zahlung der Mieten nicht geschuldet gewesen sei. Die Verrechnungsvereinbarung sei dem Grundstückserwerber gegenüber unwirksam. Mietvertraglich sei klargestellt, dass Mietzins nicht überhaupt erst ab Januar 2009 zu zahlen wäre und zuvor eine unentgeltliche Nutzung vorliegen sollte, sondern dass der vereinbarte Mietzins von Beginn des Mietverhältnisses an maßgeblich sei, jedoch verrechnet werden solle. Eine solche Vereinbarung sei zwar grundsätzlich möglich. Nach § 566 c BGB seien aber Vorausverfügungen über den Mietzins unwirksam, sobald sie die auf den Erwerb folgenden Zeiträume beträfen. Die vorliegend als rückständig dargestellten Mieten seien nach dem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren und nach dem Zugang der entsprechenden Mitteilung an den Mieter fällig geworden. Der BGH lasse im Übrigen eine Vorausverfügung nur in den Fällen zu, in denen der Mietzins nicht nach periodischen Zeitabschnitten geschuldet gewesen sei, sondern der Mieter jeweils nur eine Einmalzahlung geschuldet habe. Das sei vorliegend nicht der Fall.

§ 566 c BGB lautet:

Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete

Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.