Wirkung der Stichtagsmieten-Regelung

Wirkung der Stichtagsmieten-Regelung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Stichtagsmiete; Mietvereinbarung, preisrechtlich unzulässige; Heilung; Rückwirkung; Preisstellenverfahren; Herabsetzungsantrag; Ertragsberechnung

1. Eine Mietvereinbarung für eine preisgebundene Altbauwohnung in Berlin ist vom 1. Januar 1979 an, also auch für die Zeit vom 1. Januar 1979 bis 30. November 1980, preisrechtlich zulässig geworden, selbst wenn sie nach dem bis zum 30. November 1980 geltenden Recht überhöht gewesen wäre.

Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 des Ersten Bundesmietengesetzes (1. BMietG) in der Fassung des Artikels 4 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin (2. MRÄndG Berlin) vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1202/GVBl. f. Bln. S. 1344).

2. Von Nr. 1 bestehen Ausnahmen.

a) Hat die Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) die Miete, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt, herabgesetzt und ist diese Herabsetzung der Miete bis zum 1. Dezember 1980 unanfechtbar geworden, so gilt die herabgesetzte Miete (§ 1 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 I. BMietG (neu)).

b) Hat die Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) auf Antrag des Mieters die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 I. BMietG (neu) maßgebliche Miete gemäß § 2 Abs. 1 I. BMietG (neu) herabgesetzt, so gilt die herabgesetzte Miete und zwar vom 1. Januar 1979 an oder von dem sonst von der Preisstelle für Mieten bestimmten Zeitpunkt an.

c) War am 30. November 1980 über einen Antrag des Vermieters nach § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes auf Genehmigung einer Mieterhöhung aufgrund einer Ertragsberechnung noch nicht entschieden oder war die Entscheidung bis dahin noch nicht unanfechtbar geworden, so bleibt § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes anwendbar (Artikel 7 § 2 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin).

d) War bei Inkrafttreten des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin ein anderes als zu Buchst. c) erwähntes Änderungsverfahren bei der Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) noch nicht entschieden oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden, so gilt unbeschadet der §§ 1 und 2 I. BMietG (neu) die bis zum 31. Juli 1979 gültige Rechtslage (Artikel 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin). Insoweit ist der 1. Dezember 1980 als Zeitpunkt des Inkrafttretens des genannten Gesetzes anzunehmen (§ 36 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981).

Die hier maßgebliche neue Fassung des § 1 I. BMietG ist am 1. Dezember 1980 in Kraft getreten. Die den Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung möglicherweise belastende Regelung findet sich in Abs. 3 des § 1 1. BMietG (neu). Nach dieser Vorschrift steht eine etwaige preisrechtliche Unzulässigkeit der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung vom 1. Januar 1979 an der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht (mehr) entgegen, es sei denn, daß die Miete nach der Vereinbarung durch die Preisbehörde herabgesetzt worden ist; dabei muß der hier erwähnte Herabsetzungsbescheid der Preisbehörde bis zum 1. Dezember 1980 unanfechtbar geworden sein, wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 9. August 1982 - 8 W RE Miet 4905/81 - (GE 1982, 785, 791 - Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht S. 700, 713) bereits ausgesprochen hat. Der Gesetzgeber hat mit der neuen Fassung des § 1 I. BMietG dieser Rechtsvorschrift eine Rückwirkung beigelegt, weil eine bis zum 30. November 1980 an sich bestehende preisrechtliche Unzulässigkeit einer Mietvereinbarung zu Lasten des Mieters bereits vom 1. Januar 1979 an für unbeachtlich erklärt wird. Diese Rechtsfolge ergibt sich eindeutig aus der Fassung des § 1 I. BMietG (neu) und entspricht dem Sinn und Zweck der insoweit vom Gesetzgeber gewollten und zum Ausdruck gebrachten Normierung. Der Senat hat in seinem Rechtsentscheid vom 9. August 1982 die Entstehungsgeschichte des § 1 I. BMietG (neu) wiedergegeben; darauf wird verwiesen..

Gegen die in § 1 I. BMietG (neu) normierte Rückwirkung bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken; das Rechtsstaatsprinzip (Artikel 20 Abs. 3 GG) ist nicht verletzt. Für den Gesetzgeber können sich soziale Verhältnisse ergeben, zu deren Erfassung und rechtlicher Bewältigung der Erlaß von Gesetzen auch mit echter Rückwirkung erforderlich oder doch geboten ist. Das gilt auch für den Bereich des Mietrechts und Mietpreisrechts. Der Senat hat zu dieser Frage bereits in dem genannten Rechtsentscheid vom 9. August 1982 und in dem Rechtsentscheid vom 29. Januar 1982 - 8 W RE Miet 4902/81 - (NJW 1982, 2077, 2078 - GE 1982, 425, 427 - ZMR 1982, 241, 243 - Müller-Oske-Becker-Blümmel, a.a.O., S. 499, 505 f. - Thieler-Frantzioch-Uetzmann, Rechtsentscheide Band 1, Kammergericht, 29. Januar 1982, S. 5) eingehend Stellung genommen. Darauf wird verwiesen.

Bei der Bestimmung des § 1 I. BMietG (neu) ist im übrigen zu berücksichtigen, daß sie im Zusammenhang mit § 2 I. BMietG (neu) steht; hier hatte das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, durch einen Antrag bei der Preisbehörde auf Herabsetzung der vereinbarten Miete auf die nach den bisherigen Vorschriften preisrechtlich zulässige Miete die ihn sonst etwa - rückwirkend bis zum 1. Januar 1979 - treffende Belastung zu verhindern. Die sich aus § 1 I. BMietG ergebende rückwirkende Belastung des Mieters war somit nur bedingt. Der Mieter hatte es in der Hand, durch den rechtzeitig (bis zum 30. November 1981) gestellten Antrag bei der Preisstelle für Mieten eine sonst eintretende Belastung auszuschalten.

Die vom Gesetzgeber gewollte Folge des § 1 I. BMietG (neu) ist die, daß für die Zeit ab 1. Januar 1979 die etwaige preisrechtliche Unzulässigkeit der maßgeblichen Mietvereinbarung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann, also daß der Mieter auch nicht einwenden kann, in der vereinbarten Miete sei ein (bezifferter oder nicht bezifferter) Wertverbesserungs-/Modernisierungszuschlag (§ 11 AMVOB) zu hoch angenommen worden. Hiervon bestehen jedoch Ausnahmen.

Die wichtigste Ausnahme ist die, daß der Mieter mit Erfolg den Herabsetzungsantrag nach § 2 Abs. 1 I. BMietG gestellt hat. Eine weitere Ausnahme besteht darin, wenn die Preisbehörde die Miete durch einen bis zum 1. Dezember 1980 unanfechtbar gewordenen Bescheid herabgesetzt hat (§ 1 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 1. BMietG (neu)).

Eine dritte Ausnahme kann sich aufgrund des Artikels 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin ergeben. Hiernach gilt für Änderungsverfahren bei der Preisbehörde, die bei Inkrafttreten des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin noch nicht entschieden sind oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden ist, unbeschadet des Artikels 4 2. MRÄndG Berlin - also unbeschadet des § 1 1. BMietG (neu) - die bis zum 31. Juli 1979 gültige Rechtslage. Insoweit ist der 1. Dezember 1980 als Zeitpunkt des Inkrafttretens des genannten Gesetzes anzunehmen (§ 26 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. I S. 411/GVBl. f. Bln. S. 623)).

Eine vierte Ausnahme gilt für den Fall, daß der Vermieter nach § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes (10. BMietG) vom 17. November 1975 (BGBl. I S. 2867/GVBl. f. Bln. S. 2718) bei der Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) die Genehmigung einer Mieterhöhung aufgrund einer Ertragsberechnung beantragt hat, ist über einen solchen Antrag am 30. November 1980 noch nicht entschieden worden oder ist die Entscheidung bis dahin noch nicht unanfechtbar geworden, so bleibt § 2 10. BMietG weiter anwendbar (Artikel 7 § 2 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin).