Wirkung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigung

Wirkung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigung; Ausgleich der Mietschulden nach ordentlicher Kündigung; Zahlungsverzug

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Kl. wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Abweisung ihrer Räumungsklage durch das Amtsgericht.

2 Das AG Siegburg hat die Klage insoweit abgewiesen, als die Kl. die Räumung der von ihr an die Bekl. vermieteten Wohnung wegen Mietrückständen begehrte. [...]

3 Die Parteien streiten sich im Wesentlichen darum, ob die Zahlung der Bekl. vom 25.2.2014, durch die die Mietrückstände vollständig ausgeglichen worden sind, dazu führt, dass sich die Kl. nicht mehr auf die von ihr wegen Zahlungsrückständen ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 29.1.2014 und 18.2.2014 berufen kann.

4 Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass es nach dem 25.2.2014 zu keinen weiteren Zahlungsrückständen der Bekl. gekommen ist und die Bekl. auch keine sonstigen Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt haben.

II. 5 Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet.

6 Das Amtsgericht hat den Räumungsanspruch der Kl. aus § 546 BGB im Ergebnis zu Recht verneint. [...]

10 2. Die Kl. kann ihren Räumungsanspruch auch nicht auf die gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen stützen.

11 Die ordentlichen Kündigungen sind zwar nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Da die Pflichtverletzung der Bekl. jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheint, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Kl. auf die Wirksamkeit der Kündigung beruft.

12 a) Die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen vom 29.1.2014 und vom 25.2.2014 sind wirksam.

13 aa) Grundsätzlich ist es zulässig, neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zu erklären. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungsfeindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der Gegenpartei geknüpft ist. Wird hingegen ein Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen ist (BGH, GE 2005, 429 = NZM 2005, 334, 335).

14 bb) Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Die Kl. hatte zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigungen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Bekl. durch die Nichtzahlung der Mieten für November und Dezember 2013 sowie Januar und Februar 2014 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hatten. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt, mehr als einen Monat in Verzug gerät (BGH, GE 2012, 1629 = NZM 2013, 20, 21). Erst recht muss dies gelten, wenn - wie hier - der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten und die Dauer von zwei Monaten übersteigt. Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB eröffnet.

15 Die Nichtzahlung stellte sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden des Mieters für die Pflichtverletzung wird vermutet. Insoweit folgt aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen muss (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 2013, § 573 Rn. 41). Vorliegend hatte das JobCenter ab November 2013 die Leistungen eingestellt. Zwar kann ein eventuelles Verschulden des JobCenters, wenn dieses die Leistung grundlos eingestellt haben sollte, den Bekl. nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet werden. Diese Zurechnungsnorm ist bei einer Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht anwendbar. Dies folgt daraus, dass der Anspruchsberechtigte das JobCenter nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter einschaltet. Er wendet sich vielmehr an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Das JobCenter nimmt bei der Mietzahlung eine hoheitliche Aufgabe wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar (BGH, GE 2009, 1613 = NJW 2009, 3781). Allerdings trifft den Mieter bei einer Nichtleistung durch das JobCenter dann ein Verschulden, wenn er selbst die Nichtleistung verursacht hat, etwa durch verspätete Beantragung der Sozialleistung, durch Verletzung sozialrechtlicher Mitwirkungspflichten oder durch die Angabe einer falschen Bankverbindung. Wenn der Mieter jedoch nachgewiesen hat, dass er alles ihm Obliegende getan hat, um die pünktliche Mietzahlung durch das JobCenter zu gewährleisten (LG Bonn, Beschluss vom 9.7.2010, 6 T 144/10, abgedruckt in ZMR 2011, 511), hat er die Verschuldensvermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB widerlegt.

16 Grundsätzlich ergibt sich zwar aus den von den Bekl. vorgelegten Bescheiden des JobCenters vom 21.10.2013 und vom 25.2.2014, dass die Einstellung der Leistungen ab November 2013 rechtswidrig war. Dies lässt sich auch ohne weiteren Vortrag der Bekl. hierzu daraus schließen, dass der Bescheid vom 21.10.2013 nach § 44 SGB X zurückgenommen worden ist, der die Rücknahme eines anfänglich rechtswidrigen Verwaltungsaktes regelt. Wäre der Entziehungsbescheid anfänglich rechtmäßig gewesen und erst durch nachträgliche Umstände rechtswidrig geworden, hätte die Behörde die Rücknahme auf § 48 SGB X gestützt. Die Bekl. haben jedoch nicht ausreichend dazu vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass sie sich unverzüglich nach Zugang des Bescheids vom 21.10.2013 darum bemüht haben, eine Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Sie haben ferner nicht substantiiert dazu vorgetragen, wann sie der Behörde welche für deren Entscheidung erheblichen Umstände vorgetragen haben. Soweit die Bekl. zu 1) sich hierzu in der mündlichen Verhandlung geäußert hat, ist auch dieser Vortrag zum einen nicht ausreichend substantiiert, zum anderen erfolgte er verspätet, nachdem die Kl. ihn bestritten hat. Es kann nach alldem nicht ausgeschlossen werden, dass die Bekl. nicht unverzüglich nach Erhalt des Bescheids vom 21.10.2013 alles Erforderliche unternommen haben, um eine schnellstmögliche Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Dies geht zu Lasten der Bekl.

17 b) Anders als das Amtsgericht geht die Kammer zwar davon aus, dass die Kündigungen nicht in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam geworden sind. Die Kammer schließt sich insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, dass eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht in Betracht kommt (BGH, NZM 2005, 334 f.; NZM 2013, 20 ff.). Bereits die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in § 573 BGB sprechen dagegen, dass der Gesetzgeber die in § 569 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die außerordentliche Kündigung beschränkt haben könnte. Der Zweck der Schutzvorschriften besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße (BGH, aaO.).

18 Ferner fehlt auch die für eine analoge Anwendung erforderliche planwidrige Regelungslücke. Von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, kann nicht mehr ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl. I, 1149) zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jahren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. BGH, NZM 2005, 334; NZM 2013, 20, 22).

19 c) Allerdings kann sich die Kl. auf die wirksamen ordentlichen Kündigungen gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen.

20 Nach Auffassung der Kammer stellt sich die Berufung auf eine zunächst wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung, die sich allein auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, in der Regel dann als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zuschulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell auch so LG Krefeld, GE 2013, 122 = WuM 2013, 114). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, etwa weil der Mieter andere Pflichtverletzungen begeht, die von ihrer Gewichtigkeit zwar bereits für eine Abmahnung ausreichen, für sich genommen aber noch nicht für eine (auch nur ordentliche) Kündigung, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das berechtigte Interesse des Vermieters daran, nicht wiederholt in den Kreislauf Zahlungsrückstand, Kündigung, Zahlung, zwangsweise Vertragsfortsetzung zu geraten, dem im Fall der fristlosen außerordentlichen Kündigung durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB Rechnung getragen wird, wird dadurch berücksichtigt, dass für ein erfolgreiches Berufen auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs durch den Mieter keine Anhaltspunkte dafür vorliegen dürfen, wonach es auch künftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird, oder dass anderweitige erhebliche Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Solche Anhaltspunkte können sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen ist, die zu einer Kündigung geführt haben, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden ist (vgl. den Rechtsgedanken des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Es können aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Dabei scheint es angemessen, darauf abzustellen, ob die betreffenden Gründe hypothetisch zumindest eine Abmahnung gerechtfertigt hätten. Sofern aber - abgesehen von dem ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand - keine objektiven Gründe vorliegen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigen würden oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Die Voraussetzungen von § 242 BGB liegen in diesem (Regel-) Fall zugunsten des Mieters vor.

21 Diese Auffassung der Kammer steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629). Der Bundesgerichtshof hat bisher keine Grundsätze dafür aufgestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre und hat im Urteil vom 10.10.2012 lediglich ein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die ordentliche Kündigung verneint im Hinblick auf einen Zeitablauf von neun Monaten zwischen Kündigung und Erfüllung der Zahlungsrückstände. Ob der Bundesgerichtshof damit (allgemein) sagen wollte, dass es auf den Zeitablauf zwischen Kündigungszugang und Erfüllung der Zahlungsrückstände ankommt, erscheint zweifelhaft. Sachgerechter erscheint der Kammer insoweit die gesetzliche Wertung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (teilweise) heranzuziehen. Ungeachtet dessen, dass keine analoge Anwendung dieser Norm in Betracht kommt, vermag aber der in dieser Norm zum Ausdruck gebrachte Rechtsgedanke fruchtbar gemacht zu werden für eine angemessene Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung - bezüglich des relevanten Zeitablaufs. Deshalb meint die Kammer, dass in der Regel bei einer vollständigen Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage) bzw. wenn sich eine öffentliche Stelle binnen dieser Frist zur Befriedigung verpflichtet hat, die Berufung auf die wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Dies stellt auch keine „versteckte analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB" dar, weil im Unterschied zu den Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung (nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung ungeachtet sonstiger Umstände) zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen sind, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

22 Nach dieser Maßgabe ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung der Bekl., die bereits innerhalb von zwei Monaten nach der ersten Kündigung und sechs Tage nach Eingang der zweiten Kündigung bei Gericht erfolgte (und damit auch spätestens binnen zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage), in einem so milden Licht, dass es der Kl. unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen. Der Kl.vertreter hat auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren eingeräumt, dass es mit Ausnahme des streitgegenständlichen Zahlungsverzuges zu keinen weiteren Pflichtverletzungen der Bekl. gekommen sei. Auch wurden keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, die darauf schließen ließen, dass die Bekl. künftig erneut die Miete nicht fristgerecht zahlen werden. Weder das Verhalten der Bekl. vor November 2013 noch nach der Zahlung am 25.2.2014 lässt befürchten, dass es auch künftig wieder zu Mietrückständen kommen wird. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Bescheid des JobCenters vom 21.10.2013 schließlich gemäß § 44 SGB X als anfänglich rechtswidriger Verwaltungsakt zurückgenommen worden ist. Auch wenn die Bekl. keine näheren Umstände dazu vorgetragen haben, wie es schließlich zu dem Bescheid vom 21.10.2013 gekommen ist und was sie wann unternommen haben, um eine Rücknahme des Bescheids zu erreichen, lässt sich aus dem Umstand, dass es schließlich etwa vier Monate nach Erlass des rechtswidrigen Bescheids zu einer Rücknahme gekommen ist, schließen, dass die Bekl. sich um ihre sozialrechtlichen Belange und damit um die Sicherstellung der Mietzahlungen durch das JobCenter jedenfalls gekümmert haben. Anhaltspunkte für einen erneuten Zahlungsausfall in der Zukunft bestehen nicht.

III. 25 Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2, 2. Alt. ZPO).

26 Die Frage, unter welchen Voraussetzungen sich ein Räumungsbegehren als rechtsmissbräuchlich darstellt im Fall einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und eines späteren Ausgleichs der offenen Mietverbindlichkeiten, ist höchstrichterlich bislang nicht geklärt. Die Kammer verkennt nicht, dass es sich grundsätzlich um eine Entscheidung im Einzelfall handelt, wann eine nachträgliche Zahlung die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lässt. Allerdings erscheint es der Kammer bei der vorliegenden Frage aus rechtspolitischen, rechtsfortbildenden und nicht zuletzt auch verfassungsrechtlichen Gründen erforderlich, dass durch eine höchstrichterliche Rechtsprechung Leitsätze zur Anwendung des § 242 BGB formuliert werden, um für Rechtssicherheit zu sorgen. Es besteht sonst die konkrete Gefahr, dass öffentliche Leistungsträger, welche Nachzahlungen nach SGB zur Vermeidung von Obdachlosigkeit leisten, in dem Fall, dass auch eine ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt worden ist, keine Schonfristzahlung leisten, wenn durch diese der Wohnungsverlust nicht vermieden werden kann. Der Kammer ist bekannt, dass die Sozialbehörden in der Regel Darlehen an Mieter zur Leistung der Schonfristzahlung nur bewilligen, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gesichert ist. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung werden deshalb Darlehen in der Regel verweigert, weil die Schonfristzahlung nicht mit der hinreichenden Sicherheit die Fortsetzung des Mietverhältnisses sichert. Sofern also die mietgerichtliche Rechtsprechung keine belastbaren Regelfälle aufstellt, in welchen Fallkonstellationen die Erfüllung der Zahlungsrückstände bzw. eine entsprechende Übernahmeerklärung dazu führt, dass die (in aller Regel hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung des Vermieters einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 242 BGB nicht entgegensteht, werden die Sozialbehörden (weiterhin) gehalten sein, die Bewilligung solcher Darlehen abzulehnen, was sowohl angesichts des Sozialstaatsprinzips unhaltbar ist, als auch letztlich auf Kosten der Allgemeinheit geht - denn die sich daran häufig anschließenden (meist höheren) Kosten von Umzug/neuer Wohnung/Vermeidung von Obdachlosigkeit trägt letztlich wiederum die Allgemeinheit. Die Kammer ist sich dabei durchaus bewusst, dass viele Vermieter gegenüber der Sozialbehörde auf Nachfrage eine Erklärung abgeben, dass das Mietverhältnis auch im Hinblick auf die ordentliche Kündigung fortgesetzt werden kann, wenn sämtliche Rückstände beglichen werden, und dass dann das Darlehen bewilligt wird. Dies zeigt aber gerade, dass die aktuelle nicht hinreichend klare Rechtsprechung der Zivilgerichte dazu führt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für auf Sozialleistungen angewiesene Mieter in der Regel faktisch vom Gutdünken des Vermieters abhängt, was sowohl rechtspolitisch als auch verfassungsrechtlich nicht hinnehmbar ist. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung (des Bundesgerichtshofs) vermag der Mieter auch kaum mit dem Argument durchzudringen, dass der Vermieter sich durch die Nichtabgabe dieser Erklärung rechtsmissbräuchlich verhalten habe und er sich deshalb nicht auf die Wirksamkeit der Kündigung berufen könne. Denn der Vermieter vermag sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu berufen, aus welcher kaum eine Verpflichtung des Vermieters zur Abgabe einer solchen Erklärung abgeleitet werden kann, auch nicht im Hinblick auf § 241 Abs. 2 BGB. Dass im Übrigen

verhalten habe und er sich deshalb nicht auf die Wirksamkeit der Kündigung berufen könne. Denn der Vermieter vermag sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu berufen, aus welcher kaum eine Verpflichtung des Vermieters zur Abgabe einer solchen Erklärung abgeleitet werden kann, auch nicht im Hinblick auf § 241 Abs. 2 BGB. Dass im Übrigen vernünftige Vermieter in dem genannten Regelfall freiwillig die erwähnte Erklärung gegenüber den Sozialbehörden auch heute schon abgeben, veranschaulicht die Richtigkeit der Anerkennung des von der Kammer skizzierten Regelfalls.

27 Diese aktuelle Situation ist in der Gesamtschau weder für den Mieter noch für den Vermieter, dessen Forderungen dann möglicherweise nicht beglichen werden, noch für die Allgemeinheit wünschenswert und könnte durch klare Regeln, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter sich gemäß § 242 BGB nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bei Begleichung der Zahlungsrückstände berufen darf und wann konkret damit die Erbringung von Leistungen nach dem SGB auch im Fall einer ordentlichen Kündigung die Wohnung erhalten können, vermieden werden. Die Aufstellung klarer Grundsätze wäre im Übrigen auch fernab der sozialrechtlichen Problematik wünschenswert und notwendig.

28 Es ist zwar richtig, dass gemäß § 242 BGB Entscheidungen im Einzelfall zu treffen sind. Dies hindert aber nicht die Aufstellung von Regelfällen und Grundsätzen, die als Leitfaden zur angemessenen Entscheidung des Einzelfalls dienen, wie dies auch in anderen Rechtsgebieten vielfach der Fall ist. Deshalb hat die Kammer Anlass gesehen, einen solchen Regelfall für die Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gemäß § 573 BGB unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu postulieren und diese Auffassung zur Überprüfung des Revisionsgerichts zu stellen. Die Anerkennung eines solchen Regelfalls hat insbesondere für die sozialrechtliche Praxis und im Hinblick auf den Schutz des Grundrechts des Mieters aus Art. 13 und 14 GG grundsätzliche Bedeutung.

29 Für die Anerkennung eines solchen Regelfalls im Rahmen von § 242 BGB spricht im Übrigen auch die Ausweitung des Anwendungsbereichs der ordentlichen Kündigung zu Lasten des Mieters durch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bereits ein Rückstand von über einer Monatsmiete ausreichen kann (BGH, NZM 2013, 20, 21), während früher Rechtsprechung vieler Gerichte - auch der Kammer - war, dass erst ein Rückstand von zwei Monatsmieten ausreicht.

Eine ordentliche Kündigung wird in der Regel unwirksam, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände in der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ausgleicht und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

Der Mieter geriet in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Zum Zahlungsrückstand kam es aufgrund einer Zahlungseinstellung durch das JobCenter. Die Rückstände wurden innerhalb der Schonfrist ausgeglichen, so dass die fristlosen Kündigungen unwirksam wurden. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, bezüglich der ordentlichen Kündigungen mit der Begründung, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 (nachträgliche Befriedigung) entsprechend Anwendung finde. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das LG Bonn wies die Berufung zurück, ließ die Revision jedoch zu, die zu BGH VIII ZR 321/14 auch eingelegt worden ist.

Die ordentlichen Kündigungen seien wirksam. Da die Pflichtverletzung des Mieters jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheine, sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Vermieter auf die Wirksamkeit berufe. Werde ein Zahlungsrückstand zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, sei auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen sei (BGH GE 2005, 429).

Vorliegend habe der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten und die Dauer von zwei Monaten überstiegen, was eine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstelle. Die Nichtzahlung stelle sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Zwar sei das JobCenter nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen (BGH GE 2009, 1613), jedoch habe der Mieter nicht ausreichend dargelegt, alles Erforderliche getan zu haben, damit die Behörde in die Lage versetzt worden sei, die Einstellung der Leistungen zu revidieren.

Ferner lege die Kammer die Rechtsprechung des BGH zugrunde, dass § 569 Abs. 3 BGB im Rahmen der ordentlichen Kündigung keine Anwendung finde (BGH GE 2012, 429). Jedoch könne sich der Vermieter vorliegend nicht auf die wirksamen ordentlichen Kündigungen gemäß § 242 BGB berufen.

Der Vermieter könne sich nämlich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung berufen, wenn alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet habe, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten habe zuschulden kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell so auch LG Krefeld GE 2013, 122). Derartige Anhaltspunkte könnten sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen sei, die zu einer Kündigung geführt hätten, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden sei.

Es könnten aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden. Sofern aber – abgesehen vom ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand – keine objektiven Gründe vorlägen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigten oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten ließen, sei dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Das stehe im Einklang mit der Rechtstellung des BGH, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen könne, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen könne (BGH GE 2012, 1629). Der BGH habe aber bisher nicht klargestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre.

Zum Zeitablauf meinte die Kammer, dass in der Regel bei vollständiger Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Schonfrist die Berufung auf eine wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich sei. Das stelle keine „versteckte analoge Anwendung von § 569 BGB dar", weil zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen seien, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprächen.

In diesem Zusammenhang wird auf entgegenstehende Rechtsprechung des LG Berlin (GE 2014, 1337 mit Anmerkung von Schach GE 2014, 1308 unter Hinweis auf Milger in NZM 2013, 553, 555) hingewiesen.

Dem LG Bonn ist insofern zuzustimmen, dass der BGH bisher zum „milderen Licht" keine näheren „Direktiven" gegeben und dies den Instanzgerichten als Einzelfallentscheidung überlassen hat. Vorliegend weist die Kammer auf ein nicht zu unterschätzendes Problem im Verhalten der Sozialbehörden hin: Diese sind nämlich gehalten, Leistungen nur dann zu erbringen, wenn dadurch der Wohnraum dem Mieter erhalten bleiben kann. Das ist bei einer Schonfristzahlung nach fristloser Kündigung wegen § 569 BGB der Fall, nicht aber ohne Weiteres bei einer gleichzeitig erklärten ordentlichen Kündigung. Insofern könnte die Festlegung der Kammer auf den Regelfall den BGH veranlassen (es würde schon ein obiger dictum reichen), sein „milderes Licht" zu konkretisieren.