Wirkung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigung

Wirkung der Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigung; Ausgleich der Mietschulden nach ordentlicher Kündigung; Zahlungsverzug

Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig.

Die Berufung ist begründet. Der Kl. steht der aus dem Tenor ersichtliche Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 8. Oktober 2013 mit Wirkung zum 31. Juli 2014 beendet wurde.

Der Kl. stand gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu, da der Bekl. seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Befindet sich der Mieter in einem Zahlungsverzug, der gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, begründet dies auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428 Tz. 9; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573 Rz. 26).

Diese Voraussetzungen sind erfüllt, denn der Bekl. befand sich bei Ausspruch und Zugang der streitgegenständlichen Kündigung in einem die - gleichfalls ausgesprochene - fristlose Kündigung rechtfertigenden Zahlungsverzug hinsichtlich der vollständigen Mieten September und Oktober 2013. Der eingetretene Zahlungsrückstand war auch von dem Bekl. zu vertreten, § 286 Abs. 4 BGB. Danach scheidet Verzug nur dann aus, wenn die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den der Schuldner nicht zu vertreten hat. Daran fehlte es. Der Bekl. hat in seiner im zweiten Rechtszug vorgenommenen persönlichen Anhörung nach § 141 ZPO erklärt, durch seine erstinstanzlich behauptete Erkrankung nach Entlassung aus dem Krankenhaus am 31. August 2013 geistig in keinerlei Weise beeinträchtigt gewesen zu sein. Damit aber war ihm die rechtzeitige Zahlung der zum Gegenstand der Kündigung erhobenen Mieten, wie er in der Berufungsverhandlung einräumen musste, seinem erstinstanzlichen Vortrag zuwider tatsächlich möglich. Die gleichwohl unterlassene Zahlung gereicht ihm zum Verschulden.

Die innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geleistete Zahlung des Bekl. führte nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur auf eine außerordentliche, nicht hingegen auf die hier zu beurteilende ordentliche Kündigung anwendbar ist (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629 = NJW 2013, 159, Tz. 26 ff.). Davon ausgehend bedurfte es keiner Entscheidung der Kammer, ob der Bekl. innerhalb der Schonfrist tatsächlich sämtliche Rückstände beglichen hat oder weiterhin den von der Kl. monierten Restbetrag von 37,60 € schuldet.

Das Festhalten an der ordentlichen Kündigung ist trotz erfolgter Schonfristzahlung auch nicht rechtsmissbräuchlich (vgl. dazu BGH, aaO. Tz. 31). Hält der Vermieter im streitgegenständlichen Kontext an einer bei Ausspruch und Zugang wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung fest, ist dies nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar, da andernfalls eine - analoge und de lege lata unzulässige - Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche Zahlungsverzugskündigungen vorgenommen würde. § 242 BGB kann bei nachträglicher Zahlung des Kündigungsrückstandes die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs deshalb nur ganz ausnahmsweise hindern, etwa dann, wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgt und der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben kann (Milger, NZM 2013, 553, 555).

An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehlte es: Zwar hat der Bekl. den Kündigungsrückstand nach seinem streitigen Vorbringen vollständig und - insoweit unstreitig - zeitnah nach Kündigungszugang beglichen. Er hat jedoch in offenkundigem Widerspruch zu seinem erstinstanzlichen Vorbringen, ausweislich dessen er wegen seines Gesundheitszustandes zur Bewältigung von Bankgeschäften nicht in der Lage gewesen sei, im zweiten Rechtszug auf Befragen der Kammer keine stichhaltigen und durch die Anwendung des § 242 BGB schützenswerte Gründe mehr darzutun vermocht, wieso er trotz Entlassung aus dem Krankenhaus am 31. August 2013 und uneingeschränkter intellektueller Handlungsfähigkeit im gesamten September sowie bis zum 8. Oktober 2013 weder Zahlungen auf die Mieten September und Oktober 2013 vorgenommen hat. Bereits ausgehend davon hat sich die Kl. nicht rechtsmissbräuchlich verhalten, indem sie trotz des zeitlich unmittelbar nach Ausspruch der Kündigung erfolgten Zahlungsausgleichs an ihrer ordentlichen Kündigung festgehalten hat. Dies gilt erst recht angesichts des in die Gesamtabwägung einzubeziehenden sonstigen vertragswidrigen Verhaltens des Bekl. Denn der Bekl. hat vor Kündigungsausspruch nicht nur eine von der Kl. zu Recht beanspruchte Zustimmung zur Mietzinserhöhung verweigert, sondern die sich daraus ergebenden Erhöhungsbeträge selbst noch nach Eintritt der Rechtskraft des am 6. Juni 2013 verkündeten Berufungsurteils im Zustimmungsprozess sowie Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung am 8. Oktober 2013 über einen Zeitraum vom mehreren Monaten nicht beglichen.

Der unverzügliche Ausgleich der Mietschulden nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig.

Der Mieter geriet in einen kündigungsbegründenden Mietzahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und daneben auch ordentlich. Der Mieter glich die Mietschulden innerhalb der Schonfrist aus; der Vermieter hielt an seiner ordentlichen Kündigung fest und klagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, wogegen der Vermieter in die Berufung ging.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter) änderte das Urteil ab und verurteilte den Mieter dem Klageantrag gemäß. Das Mietverhältnis sei aufgrund der ordentlichen Kündigung des Vermieters beendet.

Befinde sich der Mieter in einem Zahlungsrückstand, der sogar zur fristlosen Kündigung berechtige, begründe das auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH GE 2007, 46). Der eingetretene Zahlungsrückstand (vollständige Mieten September und Oktober 2013) sei von dem Mieter zu vertreten. Der Beklagte habe in seiner im Berufungsverfahren vorgenommenen Anhörung nach § 141 ZPO erklärt, durch seine erstinstanzlich behauptete Erkrankung nach Entlassung aus dem Krankenhaus am 31. August 2013 geistig in keinerlei Weise beeinträchtigt gewesen zu sein. Damit sei ihm die rechtzeitige Zahlung der zum Gegenstand der Kündigung erhobenen Mieten tatsächlich möglich gewesen. Die gleichwohl unterlassene Zahlung gereiche ihm zum Verschulden.

Die Schonfristzahlung habe nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung geführt, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (= Schonfristzahlung) nur auf die außerordentliche, nicht hingegen auf die ordentliche Kündigung anwendbar sei (BGH GE 2012, 1629). Das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung sei vorliegend auch nicht rechtsmissbräuchlich. Halte der Vermieter an der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung fest, sei dies nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar, da andernfalls eine unzulässige Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung vorgenommen würde. § 242 BGB (Treu und Glaube) könne bei nachträglicher Zahlung des Kündigungsrückstandes die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs deshalb nur ganz ausnahmsweise hindern, etwa dann, wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolge und der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben könne. An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehle es: Zwar habe der Mieter den Kündigungsrückstand zeitnah nach Kündigungszugang beglichen. Er habe jedoch in offenkundigem Widerspruch zu seinem erstinstanzlichen Vorbringen, er sei gesundheitsbedingt zur Bewältigung von Bankgeschäften nicht in der Lage gewesen, im zweiten Rechtszug auf Befragen keine stichhaltigen und durch die Anwendung des § 242 BGB schützenswerten Gründe mehr vorbringen können, wieso er trotz Entlassung und uneingeschränkter intellektueller Handlungsfähigkeit im gesamten September sowie bis zum 8. Oktober 2013 keine Mietzahlungen für diese Monate vorgenommen habe. Das gelte erst recht angesichts des in die Gesamtabwägung einzubeziehenden sonstigen vertragswidrigen Verhaltens des Beklagten. Denn der Beklagte habe vor Kündigungsausspruch nicht nur eine vom Vermieter zu Recht beanspruchte Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, sondern die sich daraus ergebenden Erhöhungsbeträge selbst noch nach Eintritt der Rechtskraft des entsprechenden Berufungsurteils im Zustimmungsprozess sowie Ausspruch der Zahlungsverzugskündigung über einen Zeitraum von mehreren Monaten nicht beglichen.

In der Rechtsprechung (z. B. BGH GE 2012,1629) ist die „Floskel" kreiert worden, dass die Schonfristzahlung zwar keinen unmittelbaren Einfluss auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs habe, die Schonfristzahlung jedoch den Zahlungsverzug des Mieters in einem „milderen Licht" erscheinen lassen könne. Diese Möglichkeit, „ein Auge zuzudrücken", darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die nachträgliche Zahlung die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs nur in Ausnahmefällen hindern kann (vgl. Milger in NZM 2013, 553, 555).