Wirkung wechselseitig unter Familienmitgliedern erteilter notarieller Generalvollmachten

Haben sich Familienmitglieder untereinander notarielle Generalvollmachten zur Vertretung „in vermögensrechtlicher Hinsicht” erteilt, kann zum Nachweis der Auflassung an eine aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts die für die Gesellschaft abgegebene Erklärung eines von ihnen im eigenen und unter Bezugnahme auf die Vollmachten im Namen der übrigen Gesellschafter ausreichend sein.

I. Die Beteiligten zu 4 und 5 erteilten u.a. dem Beteiligten zu 3 am 28. Mai 2008 zu den UR‑Nr. T 1…/2 und T 1…/2… des Notars L. T. in M. „Generalvollmacht”, sie „in vermögensrechtlicher Hinsicht zu vertreten”. Eine entsprechende Vollmacht erteilte der Beteiligte zu 6 dem Beteiligten zu 3 am 26. Juli 2011 - UR-Nr. T 1… /2… desselben Notars. Die Vollmachten sollten „insbesondere verhindern, dass ein Betreuer für den Vollmachtgeber bestellt wird und daher auch weiter gelten, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig werden sollte”.

Am 5. Mai 2015 erklärten sich die Beteiligten zu 1 und 2 zur UR-Nr. 5…/2… des Notars Prof. Dr. J. M. in S. am … im Rahmen einer sogenannten „Übertragungs- und Ausscheidungsvereinbarung” einig, dass das Eigentum an dem im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungseigentum auf die aus den Beteiligten zu 3 bis 6 bestehende Beteiligte zu 2, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, übergehe. Für die Beteiligte zu 2 trat allein der Beteiligte zu 3 auf, der angab, zugleich auch für die Beteiligten zu 4 bis 6 aufgrund der vorgenannten Generalvollmachten, deren Vorlage in Ausfertigung der Notar bestätigte, zu handeln.

Mit Schriftsatz vom 12. August 2016 hat der mit dem Vollzug beauftragte Notar Prof. Dr. N. in B. die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2. beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 6. Oktober 2016 unter Fristsetzung die Genehmigung der Gesellschafter der Beteiligten zu 2 erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 25. Oktober 2016, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 31. Oktober 2016 nicht abgeholfen hat.

II. Die ausdrücklich im Namen der Beteiligten zu 1 und 2 erhobene Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Sie ist auch begründet. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass die angefochtene Zwischenverfügung nicht veranlasst war, vgl. § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO.

Allerdings ist es im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt den Nachweis der Vertretungsbefugnis des Beteiligten zu 3 für erforderlich erachtet hat. Das folgt aus § 20 GBO, wonach im Falle der Auflassung eines Grundstücks die Eintragung nur erfolgen darf, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Hingegen ist die Auflassung des Eigentums von der Beteiligten zu 1 auf die Beteiligte zu 2, vgl. § 925 BGB, durch Vorlage der UR-Nr. 5…/2… in genügender Form nachgewiesen. Insbesondere wirken die Erklärungen des Beteiligten zu 3 für und wider die Beteiligte zu 2, §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1, 714, 709 Abs. 1 BGB.

Zur Vertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind regelmäßig sämtliche Gesellschafter gemeinschaftlich berufen, §§ 714, 709 Abs. 1 BGB. Die Gesellschafter können sich ihrerseits dabei durch von ihnen Bevollmächtigte vertreten lassen (BGH, MittBayNot 2011, 494, 495). Ob eine hierzu von dem Bevollmächtigten vorgelegte Vollmacht ausreicht, ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln (vgl. BGH, aaO.; Lautner, MittBayNot 2011, 495, 496).

Bei der Auslegung von Vollmachten im Grundbuchverkehr ist wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (Senat, Beschluss vom 26. November 2013 - 1 W 291/13 - MittBayNot 2015, 134, 135). Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, NJW-RR 2015, 645, 646; NJW 1995, 1081, 1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 172; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19, Rdn. 28).

Gemessen hieran ist die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht gerechtfertigt. Zwar enthalten die dem Beteiligten zu 3 erteilten Vollmachten ihrem Wortlaut nach keinen ausdrücklichen Bezug zur Stellung der Beteiligten zu 4 bis 6 als Gesellschafter der Beteiligten zu 2. Vielmehr wird die Möglichkeit einer Beteiligung an einer solchen Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einem Willen der Vollmachtgeber, sich insoweit von dem Beteiligten zu 3 vertreten zu lassen, in den Vollmachten nicht erwähnt. Andererseits sind die Vollmachten als „Generalvollmacht” bezeichnet worden, was bereits für eine umfassend erteilte Vertretungsmacht - bezogen auf die Vermögenssorge - spricht (L. Böttcher, DNotZ 2011, 363, 365; Lautner, aaO.; R. Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. E, Rdn. 26). Die von den Bevollmächtigten in „vermögensrechtlicher Hinsicht” zu besorgenden Geschäfte enthalten keinerlei Einschränkungen. Die Vollmachten erfassen damit grundsätzlich auch den beruflichen und unternehmerischen Bereich der Vertretenen (vgl. G. Müller, in: Müller/Renner, Betreuungsrecht und Vorsorgeverfügung in der Praxis, 4. Aufl., Rdn. 999 und 1022). Die Vollmachten sollen die Bestellung eines Betreuers für die Vollmachtgeber verhindern. Nicht zuletzt hierdurch wird deutlich, dass auch die Vertretung der Vollmachtgeber als Gesellschafter der Beteiligten zu 2 von den Vollmachten umfasst ist. Nur dann sind die Vollmachten geeignet, im Bedarfsfall eine Betreuung überflüssig zu machen (vgl. G. Müller, in: Würzburger Notarhandbuch, 4. Aufl., Teil 3 Kap. 3, Rdn. 8). Üblicherweise werden solch umfassende Vorsorgevollmachten im engsten Familienkreis erteilt (G. Müller, aaO.). Auch das ist hier der Fall: Die Beteiligten zu 5 und 6 sind die Kinder der miteinander verheirateten Beteiligten zu 3 und 4.

Haben sich Familienmitglieder untereinander notarielle Generalvollmachten zur Vertretung „in vermögensrechtlicher Hinsicht” erteilt, kann zum Nachweis der Auflassung an eine aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts die für die Gesellschaft abgegebene Erklärung eines von ihnen im eigenen und unter Bezugnahme auf die Vollmachten im Namen der übrigen Gesellschafter ausreichend sein, so das Kammergericht entgegen einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.

Gegenstand der Entscheidung sind zwei „Generalvollmachten“ zur Vertretung in vermögensrechtlicher Hinsicht, die von verschiedenen Personen einem Dritten erteilt wurden, um „insbesondere zu verhindern, dass ein Betreuer für den (jeweiligen) Vollmachtgeber bestellt wird und daher auch weiter gelten sollten, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig werden sollte“. Die Vollmachtgeber und der Bevollmächtigte sowie zwei weitere Personen waren eingetragene Eigentümer eines Wohnungseigentums. Im Wege einer „Übertragungs- und Ausscheidungsvereinbarung“ erklärten die weiteren Miteigentümern sich einig, dass das Wohnungseigentum auf die aus den Vollmachtgebern und dem Bevollmächtigten bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts übergehe.

Bei Abgabe dieser Erklärung wurden die Vollmachtgeber von dem Bevollmächtigten gestützt auf die ihm erteilten „Generalvollmachten“ vertreten. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung verlangt, dass die von den Vollmachtgebern und dem Bevollmächtigten gebildete Gesellschaft bürgerlichen Rechts die von dem Bevollmächtigten abgegebene Erklärung genehmigen müsse. Es war der Auffassung, dass die ihm erteilten Vollmachten hierfür nicht ausreichen.

Das Kammergericht hält die Zwischenverfügung nicht für gerechtfertigt und hebt sie auf. Zwar sei es richtig, dass der Bevollmächtigte nachweisen müsse, dass er berechtigt sei, die aus ihm und den Vollmachtgebern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu vertreten. Diesen Nachweis habe er jedoch mit den ihm erteilten Vollmachten erbracht. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts werde nämlich gem. §§ 714, 709 Abs. 1 BGB durch ihre Gesellschafter vertreten, so dass lediglich fraglich sei, ob die ihm, dem Bevollmächtigten, erteilten Vollmachten hierzu ausreichten. Dies sei durch Auslegung zu ermitteln.

Zwar würden die dem Bevollmächtigten erteilten Vollmachten nicht ausdrücklich die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwähnen, jedoch seien die Vollmachten als „Generalvollmacht“ bezeichnet und enthielten keinerlei Einschränkungen. Da aus den Vollmachten ersichtlich sei, dass mit ihrer Hilfe die Bestellung eines Betreuers für die Vollmachtgeber verhindert werden sollte, sei davon auszugehen, dass die Vollmacht auch das vorliegende Geschäft decke, für das andernfalls bei einer Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeber eine Betreuung erforderlich wäre.

Vollmachten im Grundbuchverkehr werden häufig von den Grundbuchämtern beanstandet, da sie grundsätzlich eng auszulegen sind. Vollmachtsformulare für den Grundbuchverkehr sollten daher möglichst weit gefasst sein und auch für den Laien naheliegende Sachverhalte ausdrücklich einbeziehen.

So ist beispielsweise anerkannt, dass eine Vollmacht zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur gleichzeitigen Bestellung einer Finanzierungsvollmacht nicht zugleich auch dazu bevollmächtigt, den Vollmachtgeber der dinglichen Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO zu unterwerfen (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss vom 27. November 2007, 5 Wx 9/07).

Gleiches gilt bei Generalhandlungsvollmachten gemäß § 54 HGB, und zwar auch dann, wenn es sich bei dem Vollmachtgeber um einen Bauträger oder gewerblichen Grundstückshändler handelt.

Die Grundbuchämter gehen – in Verkennung der Sachlage – meist nicht davon aus, dass ein derartiges Handelsgewerbe auch die Unterwerfung unter die dingliche Zwangsvollstreckung gewöhnlich mit sich bringt.

Mit der vorliegenden Entscheidung zeigt das Kammergericht auf, dass und wie das Grundbuchamt eine entsprechende Vollmacht interessengerecht auszulegen hat, nämlich indem es auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen hat. Dabei hat das Grundbuchamt die nächstliegende Bedeutung der Erklärung, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt, heranzuziehen. Der unbefangene Betrachter wird dabei nicht nur die sich aus der Urkunde selbst ergebenden Umstände ausreichend würdigen, sondern auch diejenigen, die für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Obwohl die zur Begründung dieses Beschlusses herangezogenen Entscheidungen nicht neu sind, stellt sich die Entscheidung jedoch gegen das immer wieder anzutreffende Bemühen der Grundbuchämter, Vollmachten möglichst restriktiv auszulegen.

Ungeachtet dieser Entscheidung sollte sich jeder Verfasser und Verwender von Grundbuchvollmachten jedoch darüber bewusst sein, dass diese nicht gemäß den Anforderungen der Praxis, sondern in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen sind.