Wirksamkeitsvorraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens

Die Angabe des Zeitpunktes, von dem an der Vermieter die erhöhte Miete verlangt, gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Drei-Zimmer-Wohnung in K. Mit Schreiben vom 31. 10. 1981 baten die Kl. die Bekl., einer Mieterhöhung von bisher 380,- DM auf 610,20 DM zuzustimmen. Zur Begründung verwiesen sie auf ein beigefügtes Sachverständigengutachten. Ein Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete verlangt wurde, war in dem Schreiben nicht genannt. Die Bekl. verweigerten ihre Zustimmung und rügten u. a. die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Hierauf bezogen sich die Kl. in einem weiteren Schreiben vom 30.11. 1981 auf § 2 Abs. 4 MHG (a. F.) und nannten als Erhöhungszeitpunkt ausdrücklich "Februar 1982" . Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da das Erhöhungsverlangen wegen der fehlenden Zeitangabe unwirksam sei. Das Landgericht teilt die Rechtsauffassung des Amtsgerichts und möchte die Berufung zurückweisen, da dieser Mangel seiner Auffassung nach auch nicht nachträglich geheilt worden sei. Durch Beschluß vom 4. Januar 1983 hat es dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: "Ist es Wirksamkeitsvoraussetzung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG, daß der Vermieter den Zeitpunkt angibt, von dem an er die erhöhte Miete verlangt?" II. Die Vorlage ist zulässig. Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 des 3. MRÄndG liegen vor. Insbesondere ist die Vorlagefrage im konkreten Fall auch entscheidungserheblich. Dem steht nicht entgegen, daß nach der seit dem 1. 1. 1983 geltenden Neufassung des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG der Vermieter das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachholen kann, wenn der Klage kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Die Neufassung führt nicht dazu, daß hier die Frage der Wirksamkeit des ersten Erhöhungsverlangens offenbleiben kann, Von ihrer Beantwortung hängt vielmehr ab, ab welchem Zeitpunkt die Kl. die erhöhte Miete beanspruchen können, wenn ihr Anspruch sachlich begründet ist. III. Ob in einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG notwendigerweise der Zeitpunkt angegeben werden muß, ab dem die erhöhte Miete verlangt wird, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die herrschende Meinung hält dies für erforderlich, da das Erhöhungsverlangen ansonsten nicht hinreichend bestimmt genug sei (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdn. C 86; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Teil III Rdn. 1, 144, 186; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 2 MHG Rdn. 13; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 2 MHRG, Rdn. 52; AG Dortmund WuM 1980, 207 (LS)). Eine Mindermeinung vertritt die gegenteilige Auffassung (Barthelmess, MHG, 2. Aufl., § 2 Rdn. 146; LG Hamburg ZMR 78, 214). Im Gegensatz zum Landgericht und zur herrschenden Meinung hält der Senat die Angabe des Erhöhungszeitpunktes für entbehrlich. Zwar muß selbstverständlich feststehen, ab wann die erhöhte Miete geschuldet werden soll. Die Festlegung des Fälligkeitszeitpunktes unterliegt aber nicht der freien Dispositionsbefugnis des Vermieters. Vielmehr bestimmt § 2 Abs. 4 MHG in der hier noch anwendbaren alten Fassung ausdrücklich, daß bei erteilter Zustimmung der Mieter die höhere Miete von dem Beginn des 4. Kalendermonats schuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Diese Zeitspanne kann der Vermieter nicht zu Lasten des Mieters unterschreiten. Nennt er einen früheren Zeitpunkt, so gilt auch nach Auffassung der herrschenden Meinung die gesetzliche Frist des § 2 Abs. 4 MHG. Lediglich an ein Angebot, die Miete erst nach der in § 2 Abs. 4 MHG genannten

schuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Diese Zeitspanne kann der Vermieter nicht zu Lasten des Mieters unterschreiten. Nennt er einen früheren Zeitpunkt, so gilt auch nach Auffassung der herrschenden Meinung die gesetzliche Frist des § 2 Abs. 4 MHG. Lediglich an ein Angebot, die Miete erst nach der in § 2 Abs. 4 MHG genannten Frist erhöhen zu wollen, soll der Vermieter gebunden sein (Sternel, a. a. O., Rdn. C 144; Staudinger-Emmerich, a. a. O.; Soergel-Kummer, a. a. O.). Daraus folgt nach Auffassung des Senats, daß die Angabe eines bestimmten Fälligkeitszeitpunktes zwar nützlich und zweckmäßig sein mag, jedoch nicht zu den zwingend erforderlichen Bestandteilen der Erhöhungserklärung gehört, deren Fehlen zur Unwirksamkeit der Erklärung führt. Fehlt eine Zeitangabe, so besteht keine Regelungslücke. Vielmehr gilt dann ohne weiteres die in § 2 Abs. 4 MHG genannte Frist. Wortlaut und Aufbau des § 2 MHG sprechen gleichfalls gegen die Annahme, die Angabe des Fälligkeitszeitpunktes gehöre zum notwendigen Inhalt des Erhöhungsverlangens. § 2 Abs. 2 MHG, der Inhalt und Form des Erhöhungsverlangens regelt, verweist hinsichtlich des Inhalts auf § 2 Abs. 1 MHG. In Abs. 1 fehlt jeder Hinweis darauf, daß zum notwendigen Inhalt des Erhöhungsverlangens auch die Angabe des Erhöhungszeitpunktes gehört. Vielmehr unterscheidet das Gesetz ausdrücklich zwischen dem Erhöhungsverlangen einerseits (Abs. 2) und dem Fälligkeitszeitpunkt andererseits (Abs. 4).

Die hier vertretene Auffassung entspricht im übrigen der herrschenden Meinung zur vergleichbaren Frage, ob eine ordentliche Kündigung nach § 564 Abs. 2 BGB auch dann wirksam ist, wenn in ihr der Kündigungstermin nicht angegeben wird. Auch hier wird überwiegend zwar die Auffassung vertreten, die Kündigungserklärung solle die Angabe eines Kündigungstermins enthalten, da sie bezwecke, den Endpunkt des Mietverhältnisses festzulegen (vgl. Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Auf., § 564 Rdn. 18 mit weiteren Nachweisen) Fehlt die Angabe eines bestimmten Termins je doch, so macht dies nach ganz herrschender Meinung die Kündigung nicht unwirksam, da es sich nicht um einen wesentlichen Bestandteil der Erklärung handelt (RG in JW 1908, 270; Staudinger-Sonnenschein, a. a. O.). Vielmehr wird die Kündigung zum gemäß § 565 BGB nächst zulässigen Termin wirksam.