Wirksamkeitsvoraussetzung für Mieterhöhungsverlangen

Für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG reicht es nicht aus, wenn der Vermieter unter Angabe der Namen der Mieter und der Quadratmetermieten neben drei Wohnungen eines eigenen Miethauses mehrere Vergleichsobjekte eines anderen Vermieters benennt, ohne in dem Mieterhöhungsschreiben darzulegen, warum ihm die Benennung von Wohnungen zweier weiterer Vermieter nicht möglich ist.

Der Kl. hat den Bekl. 1975 eine Dreizimmerwohnung in R. vermietet. Mit Schreiben vom 23.4.1980 forderte er die Bekl. auf, einer Mieterhöhung von bisher 400,- DM auf 484,50 DM zuzustimmen. Zur Begründung verwies er auf die Mieten von 9 Vergleichswohnungen in R. Bei 3 der 9 Wohnungen war er selbst der Vermieter. Die restlichen 6 Wohnungen standen im Eigentum eines Vermieters. Die Bekl. haben der Erhöhung nicht zugestimmt. Das Amtsgericht Sinzing hat nach Beweisaufnahme der Klage stattgegeben Die Bekl. haben hiergegen Berufung mit dem Ziel der Klageabweisung eingelegt. Das Landgericht Koblenz hat als Berufungsgericht durch Beschluß vom 1. Dezember 1981 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Reicht es für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG aus, wenn der Vermieter unter Angabe des Namens der Mieter und der Ouadratmetermieten neben 3 Wohnungen eines eigenen Miethauses mehrere Vergleichsobjekte eines anderen Vermieters benennt, ohne in dem Mieterhöhungsschreiben darzulegen, warum ihm die Benennung von Wohnungen zweier weiterer Vermieter nicht möglich ist? 2. Für den Fall, daß Frage 1 bejaht wird: a) Unter welchen Voraussetzungen ist ein Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam, wenn nur Vergleichsobjekte eines anderen Vermieters angeführt werden? b) Trifft den Vermieter im Prozeß die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß diese Voraussetzungen vorlagen? Die Vorlage ist hinsichtlich der Frage 1 zulässig. Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Artikel 3 Abs. 1 3. MRÄndG liegen vor. Insbesondere ist zu der Vorlage - soweit ersichtlich - noch kein Rechtsentscheid ergangen. Der Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 10.11.1981 (NJW 82, 242) betrifft zwar eine ähnliche Fragestellung. Die Vorlagefrage des Landgerichts, welche Anforderungen an den Inhalt eines von dem Regelfall des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG abweichenden Erhöhungsverlangens zu stellen sind, ist darin jedoch nicht beantwortet. Der Senat verneint ebenso wie das Landgericht die Vorlagefrage zu 1. Nach § 2 Abs. 2 S. 1 MHG ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung dem Mieter gegenüber zu begründen. Ein ohne jede Begründung geltend gemachtes Erhöhungsverlangen ist nach allgemeiner Meinung unwirksam und löst die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG nicht aus. Eine hierauf gestützte Klage ist als unzulässig abzuweisen (herrschende Meinung vgl. Soergel-Kummer, 11. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 43; Schmidt Futterer-Blank: Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., Rdnr. C 112; Sternel: Mietrecht, 2. Aufl., Rdnr. III 181; Barthelmess: Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 152, 155). Welche Voraussetzungen an die Wirksamkeit eines begründeten Erhöhungsverlangens zu stellen sind, ist im einzelnen umstritten. Der Senat geht davon aus, daß ein begründetes Erhöhungsverlangen dann unwirksam und die hierauf gestützte Klage unzulässig ist, wenn es nicht den gesetzlichen Vorschriften oder den Mindestvoraussetzungen entspricht, die sich aus der Zweckbestimmung der Begründungsregelung ergeben (BVerfG, NJW 80, 1617, 1618). Der Kl. hat seine Forderung unter Hinweis auf entsprechende Entgelte in Vergleichswohnungen begründet. Diese Begründungsform sieht das Gesetz ausdrücklich vor (§ 2 Abs. 2 S. 3 MHG). Allerdings können nach dem Gesetzeswortlaut nur die Entgelte in Wohnungen "anderer Vermieter" als Begründung herangezogen werden. Soweit der Kl. hier Wohnungen aufgeführt hat, deren Vermieter er selbst ist, widerspricht sein

de Entgelte in Vergleichswohnungen begründet. Diese Begründungsform sieht das Gesetz ausdrücklich vor (§ 2 Abs. 2 S. 3 MHG). Allerdings können nach dem Gesetzeswortlaut nur die Entgelte in Wohnungen "anderer Vermieter" als Begründung herangezogen werden. Soweit der Kl. hier Wohnungen aufgeführt hat, deren Vermieter er selbst ist, widerspricht sein Erhöhungsverlangen der Gesetzesregelung und ist deshalb unwirksam. Bei der Benennung von Vergleichswohnungen anderer Vermieter genügt nach dem Gesetzeswortlaut in der Regel die Benennung von 3 Wohnungen anderer Vermieter." Der Senat folgt dem OLG Karlsruhe, das in seinem Rechtsentscheid vom 10.11.1981 (NJW 82, 242) im einzelnen dargelegt hat, daß ein Mieterhöhungsverlangen in der Regel unwirksam ist, wenn die benannten Vergleichswohnungen nicht 3 verschiedenen Vermietern gehören. Ebenso wie das OLG Karlsruhe ist aber auch der Senat der Auffassung, daß der Vermieter von dem Erfordernis, 3 verschiedene Vermieter anzugeben, dann befreit ist, wenn ihm dies wegen der Besonderheiten des in Frage kommenden Wohnungsmarktes im Einzelfall nicht zugemutet werden kann (vgl. OLG Karlsruhe, a. a. O., S. 243). Ein Vermieter, dem es ausnahmsweise nicht zugemutet werden kann, Vergleichswohnungen von 3 verschiedenen anderen Vermietern anzugeben, muß die Gründe für sein Abweichen vom Regelfall des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG im einzelnen darlegen. Nur so läßt sich nämlich feststellen, ob sein Erhöhungsverlangen unwirksam ist oder nicht. Aus der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG folgt nach Auffassung des Senats, daß der Vermieter diese Zusatzbegründung bereits in das schriftliche Erhöhungsverlangen aufnehmen muß und ohne sie das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfG, NJW 80, 1617). Der Hinweis auf Vergleichsmieten soll es dem Mieter ermöglichen, sich darüber schlüssig zu werden, ob ausreichende Anhaltspunkte für die Berechtigung des Erhöhungsverlangens vorliegen und er deshalb der Forderung des Vermieters nach Mieterhöhung nachgeben soll. Benennt der Vermieter 3 Wohnungen, die nicht verschiedenen Vermietern gehören, so hat der Mieter grundsätzlich keinen Anlaß zur Annahme, die Forderung des Vermieters decke sich mit der ortsüblichen Miete. Es entspricht nämlich der Lebenserfahrung, daß derselbe Vermieter für vergleichbare Wohnungen eine gleich hohe Miete zu fordern versucht, ohne daß daraus schon auf die Ortsüblichkeit des erhaltenen Mietzinses geschlossen werden kann (OLG Karlsruhe, NJW 82, 242, 243). Etwas anderes gilt nur dann, wenn ausnahmsweise wegen der Besonderheiten des in Frage kommenden Wohnungsmarktes die Mieten für Wohnungen von weniger als 3 Vermietern repräsentativ für den ortsüblichen Mietzins sind. Wird der Mieter aber nicht schon in dem Erhöhungsverlangen auf diese Besonderheit ausdrücklich hingewiesen, so fehlt ihm eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für seinen Entschluß, das Mieterhöhungsverlangen zu billigen oder seine Zustimmung zu verweigern. Es besteht die Gefahr, daß er gerade wegen der Unkenntnis der Besonderheiten des Wohnungsmarktes davon ausgeht, das Erhöhungsverlangen entspreche nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete und deshalb seine Zustimmung verweigert. Die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG, die sicherstellen soll, daß dem Mieter ausreichende Anhaltspunkte für die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens benannt werden, verlangt es

Besonderheiten des Wohnungsmarktes davon ausgeht, das Erhöhungsverlangen entspreche nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete und deshalb seine Zustimmung verweigert. Die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG, die sicherstellen soll, daß dem Mieter ausreichende Anhaltspunkte für die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens benannt werden, verlangt es daher, daß der Vermieter im einzelnen darlegen muß, warum er nur Wohnungen von weniger als 3 Vermietern benennt. Diese Zusatzbegründung ist dem Vermieter auch ohne weiteres möglich. Durch seine Verpflichtung hierzu wird ihm die Durchsetzung des Anspruchs auf die ortsübliche Miete nicht unverhältnismäßig erschwert. Ob im Einzelfall die Berufung des Mieters auf die Unwirksamkeit eines ungenügend begründeten Erhöhungsverlangens Treu und Glauben widerspricht und deshalb nicht zu beachten ist, war hier nicht zu entscheiden. Das Landgericht hat diese Frage nicht aufgeworfen. Sie wäre auch einem Rechtsentscheid gemäß Art. Ill des 3. MRÄndG nicht zugänglich. Eine Stellungnahme zu den in dem Vorlagebeschluß gestellten Fragen 2 a) und 2 b) erübrigt sich. Das Landgericht hat eine Entscheidung hierüber nur für den Fall verlangt, daß die Frage zu 1) bejaht wird.