Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners bei Zwangsvollstreckung durch Grundpfandgläubiger

Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners bei Zwangsvollstreckung durch Grundpfandgläubiger; Vorauszahlung einer Gesamtmiete; Gläubigerschutz

1. Im Rahmen einer Zwangsverwaltung richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt.

2. Die Unanwendbarkeit (auch) des § 1124 Abs. 2 BGB - zum Zwecke der Missbrauchsverhinderung - ist auf Fälle beschränkt, in denen die nicht nach periodischen Zeitabschnitten berechnete Vorauszahlung einer Gesamtmiete bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ZPO ohne nähere Begründung und ohne Benennung einer der beiden in dieser Vorschrift genannten Alternativen zugelassen. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) noch wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) erforderlich.

2 a) Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass sich im Rahmen einer Zwangsverwaltung die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB richtet, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt; dies ergibt sich aus § 146 ZVG in Verbindung mit § 20 ZVG (BGH, Urteile vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, GE 2003, 1424 = WuM 2003, 510 unter II 3 a; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919 Rn. 21; vom 8. Dezember 2010 - XII ZR 86/09, GE 2011, 335 = NJW-RR 2011, 371 Rn. 15).

3 b) Durch die Rechtsprechung des Senats ist überdies sowohl für den Fall des Erwerbs eines Grundstücks als auch für den Fall der Zwangsverwaltung, wenn ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, geklärt, welche rechtlichen Auswirkungen eine gemäß dem Mietvertrag als Einmalbetrag geleistete Mietvorauszahlung hat, je nachdem, ob diese Einmalzahlung auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte bemessen ist oder nicht (Senatsurteile vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346; vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919). Auch hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass die Regelungen in § 1124 Abs. 2 BGB, § 566 b BGB, § 56 Satz 2 und § 57 b ZVG eine einander entsprechende Handhabung erfordern, da ihnen dieselbe Wertung zugrunde liegt (Senatsurteil vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, aaO. Rn. 27; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - IX ZR 160/04, BGHZ 163, 201, 204 ff.). Hiervon ausgehend ist dem Senatsurteil vom 5. November 1997 (VIII ZR 55/97, aaO. S. 115 - zu § 574 BGB a.F.) insbesondere zu entnehmen, dass die Unanwendbarkeit (auch) des § 1124 Abs. 2 BGB - zum Zwecke der Missbrauchsverhinderung - auf Fälle beschränkt ist, in denen die nicht nach periodischen Zeitabschnitten berechnete Vorauszahlung einer Gesamtmiete bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde. Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten.

4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der oben genannten Rechtsprechung des Senats stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Entscheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen und im Wege rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Auslegung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, aaO. S. 113 f.) der nach den Feststellungen zwischen der Bekl. und ihren Eltern, den Zwangsvollstreckungsschuldnern, am 16. Dezember 2005 (Mietvertrag) und 26. Dezember 2005 (Nachtrag zum Mietvertrag) getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis gelangt, dass der gemäß dem Nachtrag zu zahlende, nicht nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Gesamtbetrag von 450.000 € für das lebenslange Nutzungsrecht hier nicht im ursprünglichen Mietvertrag ausgewiesen und vereinbart worden sei und daher eine gegenüber dem Grundpfandgläubiger und dem Zwangsverwalter unwirksame Vorausverfügung vorliege (vgl. Senatsurteil vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, aaO. S. 115). Gegen diese rechtsfehlerfreie tatrichterliche Beurteilung wendet sich die Revision vergeblich.

5 Erfolglos bleibt auch die von der Revision vorsorglich erhobene Rüge, bei der vom Kl. ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung handele es sich um eine unzulässige Teilkündigung. Denn jedenfalls hat der Kl. - aus der maßgeblichen Sicht des Empfängers der Kündigungserklärung - keine Teilkündigung ausgesprochen. Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, sind dem Kl. sowohl der Mietvertrag vom 16. Dezember 2005 als auch der Nachtrag vom 26. Dezember 2005 erst nach dem Ausspruch der Kündigung übersandt worden. Vor diesem Hintergrund betrachtet war die vom Kl. ausgesprochene Kündigung (eines „vermeintlichen Mietvertrages") für die Bekl. bei objektiver Betrachtung so zu verstehen, dass der Kl. als Zwangsverwalter ein etwaiges Mietverhältnis mit ihr vollständig beenden wollte. Dass der Kl. auch nach Erhalt des Mietvertrages seine Klage lediglich auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung und nicht auf weitere Räumlichkeiten und Flächen des unter seiner Zwangsverwaltung stehenden Anwesens gerichtet hat, begegnet angesichts der Dispositionsmaxime keinen rechtlichen Bedenken (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 2002, 481, 482).

Die grundsätzliche Unwirksamkeit der Vorausverfügungen über laufende Mieten tritt nur dann nicht ein, wenn die nicht nach periodischen Zeitabschnitten berechnete Vorauszahlung einer Gesamtmiete bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde. Damit soll dem Missbrauch von Vorausverfügungen zu Lasten von Gläubigern begegnet werden. Nachträge zum ursprünglichen Mietvertrag dürften wohl nur in Ausnahmefällen als zum ursprünglichen Vertrag gehörig angesehen werden.

Der Kläger ist als Zwangsverwalter über das Grundstück der Eltern der Beklagten eingesetzt; in dieses Grundstück betrieb der Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung. Der Kläger kündigte den zwischen den Beklagten und ihren Eltern bestehenden „vermeintlichen Mietvertrag" und nahm die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im Anwesen in Anspruch. Erst nach der Kündigung wurden ihm sowohl der Mietvertrag vom 16. Dezember 2005 als auch der Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag vom 26. Dezember 2005 übersandt. Der gemäß dem Nachtrag zu zahlende, nicht nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Gesamtbetrag von 450.000 € für das lebenslange Nutzungsrecht war nicht im ursprünglichen Mietvertrag ausgewiesen und vereinbart, so dass der Kläger diese Vorausverfügung für unwirksam hielt. Die Beklagte berief sich dagegen auf deren Wirksamkeit und darauf, dass es sich bei der vom Kläger ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung um eine unzulässige Teilkündigung handele. Gegen ihre Verurteilung wendete sich die Beklagte mit der Revision.

Nach Auffassung des BGH bestand kein Grund für die Zulassung der Revision, da die entscheidungserheblichen Rechtsfragen bereits geklärt seien. Bereits entschieden sei, dass sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners gegenüber dem Zwangsverwalter allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB richte, wenn ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibe. Danach sei die Vorausverfügung gem. § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam, weil sie sich auf eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Monat beziehe. § 1124 Abs. 2 BGB sei nur dann nicht anwendbar, wenn die nicht nach periodischen Zeitabschnitten berechnete Vorauszahlung einer Gesamtmiete bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart worden sei. Hier sei aber die Vereinbarung nicht im ursprünglichen Mietvertrag, sondern in dessen späterem Nachtrag getroffen worden.

Der Kläger habe auch – aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten als Empfängerin der Kündigungserklärung – keine Teilkündigung ausgesprochen. Da ihm sowohl der Mietvertrag vom 16. Dezember 2005 als auch der Nachtrag vom 26. Dezember 2005 erst nach dem Ausspruch der Kündigung übersandt worden seien, sei die Kündigung (eines „vermeintlichen Mietvertrages") für die Beklagte bei objektiver Betrachtung so zu verstehen gewesen, dass der Kläger als Zwangsverwalter ein etwaiges Mietverhältnis mit ihr habe vollständig beenden wollen.

Der Einzug oder sonstige Verfügungen über Miete oder Pacht vor Beschlagnahme des Grundstücks sind gegenüber dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Grundpfandgläubiger insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat beziehen; erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats, ist die Verfügung insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht (§ 1124 Abs. 2 BGB). Damit soll verhindert werden, dass der Vollstreckungsschuldner die Miet- oder Pachtforderungen, auf die sich das Grundpfandrecht erstreckt (§ 1123 Abs. 1 BGB), dem Gläubiger angesichts der bevorstehenden Beschlagnahme auch noch für die Zeit danach entzieht. Der BGH macht davon eine Ausnahme nur für die Fälle, in denen die nicht nach periodischen Zeitabschnitten berechnete Vorauszahlung einer Gesamtmiete bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde.