Wirksamkeit von Preisgleitklauseln

Eine zunächst schwebend unwirksame Preisgleitklausel gilt mit dem Inkrafttreten des Euro-Einführungsgesetzes. Es ist von Anfang an wirksam, wenn die Voraussetzungen des § 4 Preisklauselverordnung erfüllt sind. (Leitsätze der Redaktion)

(...) Die Kl. hat einen Zahlungsanspruch aus § 535 BGB (a. F.) i. V. m. § 3 Abs. 1, 2 des im April 1991 geschlossenen Mietvertrages. I. 1. a) Die Parteien vereinbarten in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages eine Miete in Höhe von 3.502,40 DM monatlich zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer. In § 3 Abs. 2 des Vertrages sahen die Vertragsparteien eine Preisgleitklausel vor. Dort heißt es:

"Der Mietzins ändert sich automatisch, sofern sich der Lebenshaltungskostenindex für die Bundesrepublik Deutschland (4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen, 1985 = 100), herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses bzw. gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung um mehr als fünf Punkte nach oben oder unten verändert hat.

Die Mietzinsanpassung entspricht dabei 50 % der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes."

Die in § 3 Abs. 2 des Vertrages gewählte Wertsicherungsklausel ist eine sog. Preisgleitklausel, denn sie sieht die automatische Anpassung der Miete bei Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes vor (vgl. Herrlein/Kandelhard, ZAP-Praxiskommentar Mietrecht 2001, § 557 b Rn. 10). Als solche bedurfte sie gem. § 3 WährG der Genehmigung der Deutschen Bundesbank, die jeweils vertreten durch die Landeszentralbank erteilt wurde, wenn die Klausel den Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank entsprach.

Mit Schreiben vom 19.4.1996 erteilte die Landeszentralbank eine Sammelgenehmigung, die sie mit der folgenden Bedingung verband:

"Die Genehmigung wird für jeden Einzelfall erst wirksam, wenn Sie dem Mieter spätestens bei der nächsten Mietzinsanpassung schriftlich erklären, daß Sie die weitere Abrede in § 3 Ziff. 2 des Vertrages ...

Sobald ein Abs. 1 entsprechender Lebenshaltungskostenindex für das Gebiet der ehemaligen DDR existiert, tritt dieser an die Stelle des in Abs. 1 genannten Lebenshaltungskostenindexes.

... als gegenstandslos ansehen und auf ihre Anwendung unwiderruflich verzichten."

b) Diese Bedingung hat die Kl. durch die mit der Erklärung der in ihrem Auftrag tätigen Verwalterin, die diese mit den Indexierungsschreiben vom 28.2.1997 verbunden hat, nicht erfüllt, so daß die insoweit schwebend unwirksame Wertsicherungsklausel hierdurch keine Wirksamkeit erlangte. Diese enthielten allein den Hinweis, ein entsprechender Lebenshaltungskostenindex für das Gebiet der ehemaligen DDR wurde von der Landeszentralbank nicht genehmigt, woraufhin die Fortschreibung der Lebenshaltungskosten für die BRD anzusetzen sei, die entsprechende Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank liege vor. Dies genügt der von der Landeszentralbank mit der Genehmigung verbundenen Maßgabe nicht. Die Kl. sollte - dem Wortlaut der Bedingung folgend - unwiderruflich auf die in § 3 Abs. 2 des Vertrages enthaltene Klausel verzichten. Zweck dieser Bedingung war es, daß die Bekl. nicht der Gefahr ausgesetzt werden sollte, späterhin doch von der Kl. mit einem Wechsel des der Mietanpassung zugrunde gelegten Indexes überzogen zu werden. Diese Möglichkeit ist mit der vorzitierten Erklärung nicht ausgeschlossen worden (so schon der Senat in seinem Urteil vom 20.12.1999 - 3 U 168/98).

c) Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 9.5.2000 eine dem Wortlaut der Bedingung des Genehmigungsschreibens vom 19.4.1996 entsprechende Erklärung abgegeben hat, bestehen erhebliche Bedenken, ob diese zur Erfüllung der in der Klauselgenehmigung enthaltenen Bedingung noch geeignet war. Entsprechend der in der Genehmigung enthaltenen Bedingung war diese Erklärung spätestens mit der nächsten Mietzinsanpassung zu erklären. Vorliegend hatten die Parteien eine automatische Anpassung der Miete bei Vorliegen der in § 3 des Vertrages genannten Voraussetzungen vereinbart. Somit bedarf es zur Anpassung der Miete keiner Erklärung des Vermieters (BGH NJW 1980, 589; OLG Celle, Urteil vom 9. Mai 2001 - 2 U 236/00 [zitiert nach Juris]; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 438). Die Anpassungserklärung ist, haben die Parteien eine automatische Mietanpassung vertraglich vorgesehen, nicht konstitutiv, sondern bewirkt lediglich die Fälligkeit des erhöhten Mietzinses. Insoweit also eine Mietanpassung zu ihrer Wirksamkeit einer Erklärung nicht bedurfte, ließe sich die Bedingung aus der Genehmigung vom 19.4.1996 dahingehend auslegen, daß der unwiderrufliche Verzicht bis zur nächsten Geltendmachung des erhöhten Mietzinses zu erklären wäre. Dies würde Sinn und Zweck der Bedingung entsprechen, so daß die Erklärung spätestens bis zum 28.2.1997 hätte erklärt werden müssen, die Erklärung vom 9.5.2000 also verspätet wäre. Dies aber braucht der Senat nicht abschließend zu entscheiden, da das Bundesamt für Wirtschaft mit Schreiben vom 13.3.2000 die Klausel in einem Negativattest für ohne Genehmigung wirksam erklärt hat. 2. a) § 3 WährG nämlich wurde mit dem EuroEG zum 1.1.1999 aufgehoben und mit Art. 9 § 4 des EuroEG entsprechende Regelungen in das Preisanpassungs- und Preisklauselgesetz (PAPKG) eingeführt. Hiernach gilt zunächst der Grundsatz des § 2 Abs. 1 S. 1 PAPKG, wonach der Betrag von Geldschulden nicht unmittelbar und selbständig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden darf, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind (s. hierzu auch Rademacher ZMR 1999, 218; Stapel WuM 1999, 204; Schmidt-Räntsch NJW 1998, 3166). Ausnahmen von diesem Indexierungsverbot sind gem. § 2 Abs. 1 S. 2 PAPKG zulässig, wenn Zahlungen langfristig zu erbringen sind oder besondere Gründe des Wettbewerbs eine Wertsicherung rechtfertigen und die Preisklausel nicht eine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt. Darüber hinaus sieht § 2 Abs. 2 PAPKG vor, daß weitere Ausnahmen vom Indexierungsverbot durch Rechtsverordnung der Bundesregierung geregelt werden können.

Von dieser Verordnungsermächtigung hat die Bundesregierung mit der Preisklauselverordnung (PrKV) Gebrauch gemacht. Nach § 1 der Verordnung sind grundsätzlich genehmigungsfrei zulässig Leistungsvorbehalte, Spannungsklauseln und Kostenelementeklauseln. Somit bleiben als grundsätzlich dem Indexierungsverbot unterliegend nur Preisgleitklauseln. Von dem Verbot des § 2 Abs. 2 S. 1 PAPKG läßt § 4 PrKV auch für Preisgleitklauseln Ausnahmen zu, die in Miet- und Pachtverträgen über Gebäude und Räume, die keine Wohnräume sind, enthalten sind. Verzichtet der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung, oder steht dem Mieter das Recht zu, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 432), können derartige Klauseln dennoch als genehmigungsfrei gelten. Voraussetzung ist, daß eine der in § 4 PrKV als zulässig geregelten Bezugsgrößen gewählt wird (vgl. Herrlein-Kandelhard, a. a. O., § 557 b Rn. 28 ff.). Diese Voraussetzungen hat das Bundesamt für Wirtschaft für gegeben erachtet. Hat dieses in einem entsprechenden Negativattest für die vertraglich vereinbarte Klausel für genehmigungsfrei erklärt, ist dies der Nachprüfung durch das Zivilgericht entzogen. b) Soweit die Bekl. hiergegen einwendet, § 4 PrKV finde auf die hier verwandte Klausel keine Anwendung, da sie bereits vor Inkrafttreten dieser Vorschrift genehmigt worden sei, vermag sie hiermit nicht durchzudringen. Zwar enthält § 8 PrKV für bereits nach § 3 WährG genehmigte Wertsicherungsklauseln eine Übergangsvorschrift. Hiernach werden diese durch die Rechtsänderungen nicht berührt (Zubrod, Beilage zu WuM 12/1998, 19; Kinne GE 1998, 1069). Dies aber bedeutet nur, daß einmal erteilte Genehmigungen fortgelten sollen, ohne daß es hierzu einer erneuten Bestätigung durch das Bundesamt für Wirtschaft bedarf (Rademacher, a. a. O.; Stapel, a. a. O.; Schmidt-Räntsch, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 a MHG Rn. 38). Dies aber hindert die Vertragsparteien nicht, sich die Wirksamkeit der bereits genehmigten Klausel durch einen erneuten Bescheid bestätigen zu lassen. Selbst für eine früher abgelehnte Genehmigung einer Wertsicherungsklausel wird dies nicht vertreten. Allein umstritten ist, ob diese, liegen die Voraussetzungen des § 4 PrKV vor, ab dem 1. Januar 1999 als genehmigt gilt (so Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 10 a MHG Rn. 38; ablehnend Bub/Treier-Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn. 250). Hiervon hat die Kl. Gebrauch gemacht. Das Bundesamt für Wirtschaft hat als zuständige Behörde mit dem Negativattest zum Ausdruck gebracht, daß es, als die insoweit mit der Überwachung der Währungspolitik beauftragte Behörde gegen die vereinbarte Wertsicherungsklausel keine Bedenken hegt. Insoweit sieht der Senat in dem Negativattest, der keine Bedingung mehr enthält, eine die ursprüngliche Genehmigung abändernde Entscheidung.

c) Die einer Genehmigung gleichstehende, die genehmigungsfreie Wirksamkeit der Klausel bestätigende Negativbescheinigung des Bundesamtes für Wirtschaft vom 13. März 2000 entfaltet entgegen der Ansicht der Bekl. rückwirkende Kraft, so daß auch vor Erteilung der Bescheinigung eingetretene Mietanpassungen von der Kl. geltend gemacht werden können (BGH DB 1979, 1502 = ZMR 1979, 268; OLG Celle, Urteil vom 9.5.2001, a. a. O.; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete 2001, Rn. 422). Die zunächst schwebend unwirksame Vertragsklausel gilt durch ihre Genehmigung, bzw. liegen die Voraussetzungen des § 4 PrKV vor, mit dem 1. Januar 1999 als von Anfang an wirksam (Rademacher, a. a. O.; Palandt-Heinrichs, 61. Aufl., § 245 Rn. 27).

II. Eine Verwirkung kann die Bekl. ebenfalls nicht mit Erfolg gegen die Ansprüche der Kl. auf Zahlung des erhöhten Mietzinses einwenden. Diese ergibt sich nicht schon daraus, daß der Vermieter die ihm zustehende höhere Miete über einen längeren Zeitraum nicht geltend macht und/oder die Genehmigung der Vertragsklausel über längere Zeit nicht beantragt hatte (BGH NJW 1984, 1684; OLG Celle NJW-RR 1988, 723; Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 439). Es müssen weitere Umstände hinzutreten, die bei dem Mieter ein Vertrauen darauf rechtfertigen, der Vermieter wolle die ihm nach der Wertsicherungsklausel zustehende erhöhte Miete nicht geltend machen (OLG Celle, Urteil vom 9.5.2001, a. a. O.; OLG Celle, NJW-RR 1991, 271; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 154; Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 439; vgl. auch Rehborn, Mietrecht kompakt 2002, 53). Dies können ausdrückliche Erklärungen des Vermieters ebenso sein wie eine langjährige entgegenstehende Vertragspraxis, etwa wenn der Vermieter anderweitige Mieterhöhungen über Jahre und mehrfach praktiziert hat.

Derartige Anhaltspunkte für ein besonders vertrauensförderndes Verhalten der Kl. sind weder vorgetragen noch ersichtlich. (...)

Bis zum 1. Januar 1999 bedurften Preisgleitklauseln in Geschäftsraummietverträgen der Genehmigung der Landeszentralbank; bis dahin waren sie schwebend unwirksam. Seit dem 1. Januar 1999 ist die Genehmigungspflicht entfallen, wenn die Klausel wie bisher genehmigungsfähig ist. Zweifelhaft ist die Auswirkung auf Altverträge.

Im Geschäftsraummietvertrag war eine automatische Anpassung der Miete an die Veränderungen des Lebenshaltungskostenindexes für die Bundesrepublik Deutschland vereinbart. Für den Fall, daß ein Lebenshaltungskostenindex für das Gebiet der ehemaligen DDR aufgestellt werden würde, würde dieser maßgeblich sein. Die Landeszentralbank erteilte daraufhin die Genehmigung mit der Einschränkung, daß der Vermieter auf diesen Zusatz, Lebenshaltungsindex die ehemalige DDR betreffend, verzichten müsse. Der Mieter sollte nicht mit zwei verschiedenen Indizes rechnen müssen. Eine solche Verzichtserklärung gab der Vermieter nicht ab und holte im März 2000 eine Negativbescheinigung des nunmehr zuständigen Bundesamtes für Wirtschaft ein, wonach die Klausel genehmigungsfrei sei. Er klagte die erhöhte Miete rückwirkend ab Januar 1995 ein.

Mit Urteil vom 4. März 2002 hielt das OLG Rostock die Klage für begründet. Zwar sei die Gleitklausel zunächst schwebend unwirksam gewesen; auch die Bedingung, unter der die Genehmigung erteilt worden sei, nämlich der Verzicht auf den DDR-Lebenshaltungskostenindex, sei nicht eingetreten. Die Negativbescheinigung des Bundesamtes für Wirtschaft habe jedoch rückwirkende Kraft entfaltet, so daß die Gleitklausel von Anfang an wirksam sei.

Das Urteil ist, soweit es die Zeit vor dem 1. Januar 1999 betrifft, zweifelhaft. Zu Recht führt das Gericht aus, daß die Preisgleitklausel schwebend unwirksam war, und daß die Bedingung der Genehmigung nicht eintrat. Die Gleitklausel konnte also durch die Genehmigung nicht rückwirkend in Kraft treten. Seit dem 1. Januar 1999 konnte keine Genehmigung mehr eingeholt werden. Auch die Negativbescheinigung des Bundesamtes für Wirtschaft konnte sich nur auf die Zeit ab dem 1. Januar 1999 beziehen. Das Euro-Einführungsgesetz ist am 1. Januar 1999 in Kraft getreten; rückwirkende Regelungen enthält es nicht. Für die Zeit bis zum 31. Dezember 1998 hätte daher die Gleitklausel nur dann wirksam werden können, wenn sie genehmigungsfähig nach altem Recht war (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 7. Aufl., Rn. 38 zu § 10 a MHG). Das war sie aber gerade nicht, jedenfalls nicht ohne Einschränkung, nämlich den Verzicht des Vermieters, der ohnehin nur mit Wirkung für die Zukunft hätte abgegeben werden können. Für die Zeit vor dem 1. Januar 1999 hätte das OLG Rostock daher die Klage abweisen müssen.