Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.

Die Bekl. mieteten (...) eine Wohnung der Kl. (...). Die Miete für die 78 m2 große Wohnung betrug (...) 5,90 €/m2. Die Kl. forderte die Bekl. unter Hinweis auf den Mietspiegel der Stadt L. (...) auf, einer Erhöhung der Kaltmiete (...) auf (...) 6,22 €/m2 zuzustimmen. Da die Bekl. das Mieterhöhungsbegehren ablehnten, hat die Kl. Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt; dieser hat für die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 € bis 6,23 €/m2 ermittelt.

Das Amtsgericht hat der Klage (...) stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Zwischen den Parteien sei nur noch die Frage streitig, ob der Kl. ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber den Bekl. zustehe, obwohl sich die gezahlte Ausgangsmiete von 5,90 €/m2 innerhalb der vom Sachverständigen festgestellten Bandbreite der örtlichen Vergleichsmiete befinde. Da nach der gesetzlichen Regelung ein Mieterhöhungsverlangen erst ermöglichen solle, die örtliche Vergleichsmiete zu erzielen, könne in einem solchen Fall eine Erhöhung gemäß § 558 BGB nicht erfolgreich verlangt werden. Diese Auffassung sei unter der Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in Literatur und Rechtsprechung unstreitig gewesen. An dieser Rechtslage habe sich durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 nichts geändert. Deshalb sei nach wie vor Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens, daß die Ausgangsmiete unter dem Niveau der örtlichen Vergleichsmiete liege.

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. (...)

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von der Kl. geltend gemachten Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf den Betrag von 485 €, umgerechnet 6,22 €/m2, verneint. (...)

b) Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. (...) ist (...) im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam.

c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB hier erfüllt. Danach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, WuM 2005, 394, unter II 2 b = GE 2005, 663). Indes erfordert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, im Prozeß eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senat aaO.). Dies wird - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne. d) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setze zusätzlich voraus, daß die bisher gezahlte Miete nicht - wie hier - innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern darunter liege, ist dies nicht richtig. Allerdings wird die Auffassung vertreten, ein Mieterhöhungsverlangen sei unberechtigt, wenn sich bereits die Höhe der Ausgangsmiete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält (Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 558 Rdnr. 4, 16). Dies trifft nicht zu (so auch Gelhaar, MDR 1981, 446 ff.; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; vgl. auch Senat, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 250/03 - = NJW 2004, 1379). (1) Die Ansicht des Berufungsgerichts findet schon im Wortlaut des § 558 BGB keine Stütze. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ist lediglich die verlangte Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht. Gleiches gilt für die Regelungen des § 558 Abs. 3 bis Abs. 5 BGB und - zur formellen Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens - des § 558 a Abs. 4 BGB, die ebenfalls nur die Höhe des verlangten Mehrbetrags betreffen. (2) Das gefundene Ergebnis entspricht auch den Interessen der Vertragsparteien. Ein Vermieter hat die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung berechtigterweise schon dann zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zuläßt. Müßte der Vermieter dagegen zuwarten, bis aufgrund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, wäre er gehalten, stets den höchstzulässigen Betrag am oberen Ende der Spanne zu fordern, da ihm eine spätere Erhöhung innerhalb der Spanne verwehrt wäre. Eine derartige Anhebung auf eine wesentlich höhere Miete wird dabei in vielen Fällen an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB scheitern, der eine Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB auf 20 % innerhalb von drei Jahren begrenzt. Dies kann dazu führen, daß der Vermieter nicht die

da ihm eine spätere Erhöhung innerhalb der Spanne verwehrt wäre. Eine derartige Anhebung auf eine wesentlich höhere Miete wird dabei in vielen Fällen an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB scheitern, der eine Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB auf 20 % innerhalb von drei Jahren begrenzt. Dies kann dazu führen, daß der Vermieter nicht die gesamte nach dem Mietspiegel vorgegebene Spanne zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens ausschöpfen kann, sondern von vornherein auf eine niedrigere Miete beschränkt ist. Auch für den Mieter kann eine jeweils maßvolle Mieterhöhung in angemessenen Zeitabständen vorteilhafter sein als eine Mieterhöhung in beträchtlicher Höhe, selbst wenn diese erst nach längerer Zeit erfolgt. Im ersteren Fall kann sich der Mieter entsprechend dem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Entwicklung der Löhne und Gehälter leichter auf moderatere Mieterhöhungen einstellen (Gelhaar, aaO., S. 447).

3. Damit stehen dem Mieterhöhungsverlangen keine gesetzlichen Hindernisse entgegen. Dies gilt auch für die Höhe der geforderten Miete. Der von der Kl. verlangte und vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von 6,22 €/m2 liegt innerhalb der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Sachverständige festgestellt hat. Hiergegen haben sich die Parteien nicht gewendet. (...)

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt nicht voraus, daß die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Die bisherige Miete betrug 5,90 €/m2. Der Vermieter begehrte eine Erhöhung auf 6,22 €/m2. Das im Zustimmungsrechtstreit vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine örtliche Vergleichsmiete mit einer Bandbreite von 5,75 € bis 6,23 €/m2. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß zur Zustimmung auf eine neue Miete von 6,22 €/m2. In der Berufung änderte das Landgericht das Urteil mit Klageabweisung ab. Der BGH bestätigte in der Revision das amtsgerichtliche Urteil.

Der VIII. Senat des BGH schloß sich der (verbreiteten) Meinung nicht an, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB setze voraus, daß die bisher gezahlte Miete nicht - wie vorliegend - innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern darunter liege. Das Gesetz sage nichts zur Höhe der Ausgangsmiete, sondern begrenze die Miete der Höhe nach nur durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter habe die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung berechtigterweise schon dann zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulasse.

In dem Urteil verweist der BGH auf sein Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 - (GE 2005, 663 - Orientierungshilfenurteil). Danach handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne. Indes muß für das Zustimmungsverlangen eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer (bis auf den letzten Cent) Einzelvergleichsmiete erfolgen. Nach BGH werde - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB vorhanden sei - in der Regel diese Feststellung durch Sachverständigengutachten getroffen. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sei dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete.

Üblicherweise kommt ein Sachverständiger in seinem Gutachten im Rahmen einer Feinabstimmung zu einer konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Im Vorfeld dazu stellt er allerdings die Spanne fest, innerhalb derer die Vergleichsmiete liegt. Das dürfte im vorliegenden Fall auch so gewesen sein, denn sonst hätte das Amtsgericht nicht zur Zustimmung auf die punktgenaue Einzelvergleichsmiete von 6,22 €/m2 verurteilen können. Das Problem vorliegend war hier nur, daß die Ausgangsmiete von 5,90 €/m2 innerhalb der Spanne von 5,75 € bis 6,23 €/m2 und nicht unter dem Unterwert lag.

Hier nun setzt die BGH-Entscheidung an, die auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels bedeutsam ist. Ein Mieterhöhungsverlangen ist also auch dann nicht unwirksam, wenn die Ausgangsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne liegt, der Vermieter aber innerhalb der Spanne eine höhere Miete erreichen möchte und dazu darlegt, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung einen Punkt bis zum Oberwert der Mietspiegelspanne erreicht hat.