Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel

Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel; Preisklauselgesetz

Die Wirksamkeit einer im Jahre 2000 vereinbarten Wertsicherungsklausel richtet sich nach dem Preisklauselgesetz vom 7. September 2007.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] II. Die zulässige Berufung ist überwiegend unbegründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. weder einen Anspruch auf Pachtzinsanpassung noch einen Anspruch auf Nebenkostennachzahlung. Die Berufung hat allein insoweit Erfolg, als die Feststellungswiderklage unzulässig und deshalb abzuweisen ist.

1. Ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Pachtzinsanpassung für die Zeit von Dezember 2004 bis Mai 2008 in Höhe von insgesamt 133.012,12 € besteht nicht. Auch kann die Kl. insoweit mit ihren Hilfsanträgen nicht durchdringen.

a) Allerdings bestreitet die Bekl. zu Unrecht die Aktivlegitimation der Kl. (wird ausgeführt)

b) Die Kl. kann mit ihrem Hauptantrag hinsichtlich der Zahlung weiterer Pachtzinsen nicht durchdringen. Denn die Wertsicherungsklausel in § 3 des Pachtvertrages vom 8./21.8.2000, auf welche die Kl. ihren Pachtzinsanpassungsanspruch stützt, ist unwirksam.

aa) Die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel ist, obwohl sie durch einen Vertrag aus dem Jahr 2000 vereinbart worden ist, grundsätzlich nach dem Preisklauselgesetz vom 7.9.2007 zu beurteilen.

(1) Bis zum 31.12.1998 mussten Preisklauseln nach § 3 WährG von der Deutschen Bundesbank bzw. den Landeszentralbanken genehmigt werden. Seit dem 1.1.1999 galt für Geschäftsraummiete dann das Preisangaben- und Preisklauselgesetz (PaPkG) und die zu dessen Durchführung erlassene Preisklauselverordnung (PrKV). Seit dem 14.9.2007 ist das Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden vom 7.9.2007 Preisklauselgesetz (PrKlG) in Kraft, das ein grundsätzliches Indexierungsverbot mit Legalausnahme ohne behördliches Genehmigungsverfahren normiert. Das nach altem Recht vorgeschriebene Genehmigungsverfahren ist abgeschafft worden (Neuhaus, MDR 2010, 848; vgl. auch Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Auflage, Anhang zu § 245, Einleitung Rn. 1).

Vorliegend stammt der Pachtvertrag aus dem Jahr 1999. Es war zunächst § 4 PrKlV anzuwenden.

Nach § 4 Abs. 1 PrKlV galten bestimmte Wertsicherungsklauseln in Miet- und Pachtverträgen über Gebäude oder Wohnräume, soweit es sich nicht um Mietverträge über Wohnraum handelt, als genehmigt, wenn der Vermieter oder Verpächter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter oder der Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben. Denn in § 2 des Pachtvertrages ist vorgesehen, dass die Pachtzeit fünf Jahre beträgt und der Pächter berechtigt ist, das Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung um weitere fünf Jahre zu verlängern. Für das Erfordernis einer mindestens zehnjährigen Dauer reicht es aus, dass der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer durch einseitige Option auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (Hellner/Rousseau, NZM 2009, 301, 305).

Im Zeitpunkt ihrer Vereinbarung im Jahr 1999 konnte die Wertsicherungsklausel in § 3 des Pachtvertrages demnach grundsätzlich wirksam vereinbart werden.

Nicht anders verhielte es sich, wenn der Vertrag erst nach dem 13.9.2007 geschlossen worden wäre. Denn in § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. e PrKlG ist die Wirksamkeit ebenfalls ab einer Mindestlaufzeit des Vertrages von zehn Jahren vorgesehen. Auch hier ist das Erfordernis erfüllt, wenn eine feste Laufzeit von fünf Jahren mit der zusätzlichen Option für den Mieter verbunden ist, einseitig um fünf Jahre (oder länger) zu verlängern (Neuhaus MDR 2010, 848, 849). Letztlich ist die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV durch die entsprechende Fiktion des § 3 Abs. 1 Buchst. e PrKlG ersetzt worden (Neuhaus, MDR 2010, 848).

Eine Übergangsvorschrift ist in § 9 PrKlG enthalten. Nach § 9 Abs. 1 PrKlG gelten nach § 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes in der bis zum 13.9.2007 geltenden Fassung erteilte Genehmigungen fort. Auf Preisklauseln, die bis zum 13.9.2007 vereinbart worden sind und deren Genehmigung bis dahin beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt worden ist, sind die bislang geltenden Vorschriften weiter anzuwenden, § 9 Abs. 2 PrKlG. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass in Fällen, in denen die Klausel vor dem 14.9.2007 vereinbart wurde und keine Genehmigung oder ein Negativattest vorliegt, sich die Wirksamkeit nach dem PrKlG beurteilt (OLG Celle, NJW-RR 2008, 896, 897; Neuhaus, MDR 2010, 848; Heller/Rousseau, NZM 2009, 301, 303; Aufderhaar/Jaeger, NZM 2009, 564, 566).

§ 9 Abs. 1 PrKlG regelt für den Übergang zwar die Fortgeltung für erteilte Genehmigungen, erstreckt dies allerdings nicht auf eine nach § 4 Abs. 1 PrKlV fingierte Genehmigung. Mit dem Wegfall der gesetzlichen Grundlage ist somit auch die Wirkung der Genehmigungsfiktion entfallen. Dies hat zur Folge, dass die Wirksamkeit der Klausel nach § 3 PrKlG zu prüfen ist (vgl. Senat, NJW 2010, 876, 877; vgl. auch Palandt/Grüneberg, a.a.O., Anhang zu § 245, PrKlG 9 Rn. 2).

Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass, wenn für eine Klausel bis zum Inkrafttreten des PrKlG kein Genehmigungsantrag gestellt worden ist, dann nicht das neue Gesetz Anwendung finde, wenn ein endgültig abgeschlossener Sachverhalt zu beurteilen sei (Palandt/Grüneberg, a.a.O., Anhang zu § 245 PrKlG 9 Rn. 2). Die für diese Auffassung angeführte Entscheidung des BGH (NJW-RR 2011, 309) ist aber nicht einschlägig.

Der zweite Leitsatz jener Entscheidung lautet, dass § 3 Satz 2 WährG auf vor 1998 geschlossene Verträge anwendbar bleibt, wenn ein endgültig abgeschlossener Sachverhalt zu beurteilen ist, was dann der Fall ist, wenn eine Partei nach dem 31.12.1998 wegen der Unwirksamkeit einer Preisgleitklausel in einem zuvor geschlossenen abgewickelten Vertrag auf Rückzahlung in Anspruch genommen wird, ohne dass bis zur letzten mündlichen Verhandlung ein Genehmigungsantrag gestellt worden ist (BGH, NJW-RR 2011, 309, 310 Tz. 13). Dabei nimmt der BGH auf eine frühere Entscheidung (NJW 2006, 2978) Bezug. Dort ist dargestellt, dass nach § 8 Satz 3 PrKV über Genehmigungsanträge, die nach dem 31.12.1998 gestellt wurden, nach neuem Recht zu entscheiden ist, auch wenn sie sich auf früher geschlossene Verträge beziehen. Daraus folge, dass das alte Recht auf früher geschlossene Verträge anwendbar bleibe, wenn ein endgültig abgeschlossener Sachverhalt zu beurteilen sei. Das sei der Fall, wenn eine Partei nach dem 31.12.1998 wegen der Unwirksamkeit einer Preisgleitklausel in einem zuvor geschlossenen und abgewickelten Vertrag über Jahre auf Rückzahlung in Anspruch genommen wird, ohne dass bis zur letzten mündlichen Verhandlung ein Genehmigungsantrag gestellt worden sei. Damit ist klar, dass der BGH seine Auffassung, dass endgültig abgeschlossene Sachverhalte nach dem bisherigen Recht weiter beurteilt werden, allein auf die spezielle Übergangsvorschrift des § 8 PrKlV bezieht. Die Übergangsvorschrift des § 9 PrKlG ist anders ausgestaltet.

Nach alledem ist das PrKlG im vorliegenden Fall grundsätzlich anwendbar.

(2) Das PrKlG ist verfassungsgemäß.

Die Auffassung, das PrKlG sei - wie zuvor schon das PaPkG - mangels nationaler Gesetzgebungskompetenz verfassungswidrig (Schultz, NZM 2008, 425, 426; siehe auch Hellner/Rousseau, NZM 2009, 301, 302), teilt der Senat nicht.

Im Übrigen würde eine Verfassungswidrigkeit der genannten Vorschriften vorliegend am Ergebnis nichts ändern. Die Wertsicherungsklausel kommt hier - wie noch zu zeigen ist - wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis ohnehin nicht zum Tragen. Die Vorschrift des § 8 Satz 1 PrKlG, wonach die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel erst zum Zeitpunkt der gerichtlichen Feststellung eintritt, findet im vorliegenden Fall - wie ebenfalls noch auszuführen ist - mit Rücksicht auf den bereits bei Inkrafttreten des PrKlG gegebenen Sachverhalt der Unwirksamkeit der Klausel keine Anwendung.

bb) Die im Pachtvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel ist wegen Verstoßes gegen die Schriftform unwirksam.

Die Genehmigung einer automatischen Wertsicherungsvereinbarung in einem Immobilienmietvertrag wird nicht fingiert, wenn die von den Parteien erstrebte langfristige Bindung wegen Verfehlens der gesetzlich gebotenen Schriftform scheitert (OLG Rostock, NZM 2005, 506; Neuhaus, MDR 2010, 848, 849). Das heißt also, es gibt keine fingierte Genehmigung bei Schriftformverletzung, weil dann der Vertrag nach § 550 BGB mit gesetzlicher Frist kündbar ist (Neuhaus, MDR 2010, 848, 849). Ein Schriftformverstoß nach § 550 BGB, der langfristige Miet- und Pachtverträge vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündbar macht, „infiziert" andere Klauseln, die eine bestimmte Laufzeit des Vertrages voraussetzen (Neuhaus, MDR 2010, 848, 852). Die für die zulässige Wertsicherung notwendige Langfristigkeit des Mietvertrages wird beeinträchtigt mit der Folge, dass auch die vormals wirksame Preisklausel nunmehr „unwirksam" wird (Hellner/Rousseau, NZM 2009, 301, 306). Dies gilt auch für eine Wertsicherungsklausel, die nach § 3 PrKlG eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren voraussetzt (Neuhaus, MDR 2010, 848, 852).

Vorliegend ist ein Formverstoß nach § 550 BGB jedenfalls dadurch gegeben, dass der Pachtvertrag nachträglich hinsichtlich eines wesentlichen Vertragsinhalts eine mündliche Änderung durch die Vertragsparteien erfahren hat, die einen Schriftformverstoß bedeutet. [...]

dd) Die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel tritt nicht etwa erst zum Zeitpunkt der gerichtlichen Feststellung ein. Vielmehr ist die Klausel von dem Zeitpunkt an, in dem der Schriftformverstoß eingetreten ist, unwirksam.

Allerdings ist eine Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln ex nunc nach dem geltenden Recht vorgesehen.

Verstößt eine Wertsicherungsklausel gegen § 1 Abs. 1 PrKlG, so ist sie unwirksam. Die Unwirksamkeit tritt (erst) zum Zeitpunkt der gerichtlichen Feststellung ein, § 8 Satz 1 PrKlG. Die Klausel ist nach § 8 Satz 1 PrKlG also so lange wirksam, bis der Verstoß gegen das PrKlG und damit die Unwirksamkeit formell rechtskräftig festgestellt ist (schwebende Wirksamkeit, Neuhaus, MDR 2010, 848, 850). Eine frühere Unwirksamkeit, z. B. ex tunc oder ab Geltendmachung der Unwirksamkeit, kann vereinbart werden. Umgekehrt kann die Klageerhebung auf Feststellung der Unwirksamkeit nicht durch eine Vereinbarung von vornherein ausgeschlossen werden (Schultz, NZM 2008, 425, 427).

Vorliegend ist aber zu berücksichtigen, dass die Wertsicherungsklausel bereits im Jahr 1999 und damit vor Inkrafttreten von § 8 Satz 1 PrKlG vereinbart worden und auch der Schriftformverstoß bereits vor Inkrafttreten dieser Vorschrift erfolgt ist.

Eine Übergangsvorschrift ist - wie bereits ausgeführt - in § 9 PrKlG enthalten. Nach § 9 Abs. 1 PrKlG gelten nach § 2 PaPkG in der bis zum 13.9.2007 geltenden Fassung erteilte Genehmigungen fort. Auf Preisklauseln, die bis zum 13.9.2007 vereinbart worden sind und deren Genehmigung bis dahin beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt worden ist, sind die bislang geltenden Vorschriften weiter anzuwenden, § 9 Abs. 2 PrKlG. Da diese Übergangsvorschriften nur an die Genehmigung anknüpfen, wird angenommen, dass in Fällen, in denen die Klausel vor dem 14.9.2007 vereinbart wurde und keine Genehmigung oder ein Negativattest vorliegt, sich die Wirksamkeit nach dem PrKlG beurteilt (OLG Celle, NJW-RR 2008, 896, 897; Neuhaus, MDR 2010, 848; Hellner/Rousseau, NZM 2009, 301, 303; Aufderhaar/Jaeger NZM 2009, 564, 566). Zum Teil wird ausdrücklich davon ausgegangen, dass dies auch die Vorschrift des § 8 PrKlG betrifft, dass also der Mieter bzw. Pächter auch bezüglich einer Klausel aus einem Altvertrag Feststellungsklage erheben muss und erst vom Zeitpunkt der gerichtlichen Feststellung an die Klausel unwirksam ist (vgl. Schulz, NZM 2008, 425, 427; Aufderhaar/Jaeger, NZM 2009, 564, 567; Neuhaus, MDR 2010, 848, 850). Demgegenüber wird aber auch die Auffassung vertreten, § 8 PrKlG sei dahin auszulegen, dass er nur die Unwirksamkeit von Preisklauseln nach den Bestimmungen des PrKlG betreffe, wofür der Wortlaut der Bestimmung spreche, da von einem Verstoß „gegen dieses Gesetz" die Rede sei (Gerber, NZM 2008, 152, 155). Der Senat schließt sich im Ergebnis der zuletzt genannten Auffassung an.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Schriftformverstoß im vorliegenden Fall bereits eingetreten war, als das PrKlG in Kraft getreten ist. Damit war die Wertsicherungsklausel bereits vor Inkrafttreten des PrKlG unwirksam. Allein der Umstand, dass § 8 Satz 1 PrKlG danach in Kraft getreten ist und die schwebende Wirksamkeit einer gegen das PrKlG verstoßenden Klausel bis zur formell rechtskräftig festgestellten Unwirksamkeit vorsieht, kann der schon mit dem Makel der Unwirksamkeit behafteten Klausel nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Denn es ist, wie der Senat bereits im Beschluss vom 9.5.2012 ausgeführt hat, von dem Grundsatz auszugehen, dass es, wenn ein Verbotgesetz aufgehoben wird, bei der Nichtigkeit der Geschäfte bleibt, die gegen dieses Gesetz verstoßen haben (BGH, DtZ 1994, 347, 348; Wiegner, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., § 61 Rn. 14).

Im vorliegenden Fall ist nicht einmal ein Verbotsgesetz insgesamt aufgehoben, sondern lediglich modifiziert worden. Eine wesentliche Neuerung stellt allerdings die Folge des § 8 Satz 1 PrKlG dar, die zur schwebenden Wirksamkeit einer auch gegen die gesetzlichen Vorschriften verstoßenden Wertsicherungsklausel führt. Klauseln, die vor Inkrafttreten des PrKlG vereinbart worden sind und gegen die seinerzeit geltenden Vorschriften verstießen, waren sofort unwirksam. Daran hat sich durch Inkrafttreten des § 8 PrKlG nichts geändert. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Gesetzgeber von dem allgemeinen Grundsatz, dass nichtige Geschäfte auch nach Aufhebung des entsprechenden Verbotsgesetzes unwirksam bleiben, abweichen wollte.

Die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel in Gewerbemietverträgen richtet sich, so das OLG Brandenburg, entgegen der in der Literatur vielfach vertretenen Auffassung auch dann nach dem Preisklauselgesetz aus 2007, wenn der Vertrag davor abgeschlossen wurde. Und: Ein Verstoß gegen die Schriftform macht auch eine wirksame Klausel ab Schriftformverstoß unwirksam.

Der im Jahre 2000 auf fünf Jahre mit einer Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre abgeschlossene Pachtvertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel, auf deren Grundlage die klagende Vermieterin Anpassung des Pachtzinses für die Zeit von Dezember 2004 bis Mai 2008 in Höhe von rund 133.000 € verlangt. Die Beklagte hält die Klausel aus verschiedenen Gründen für unwirksam und verlangt widerklagend Feststellung der Unwirksamkeit.

Das LG Frankfurt (Oder) wies die Klage ab und gab der Widerklage statt, die Berufung der Klägerin zum Brandenburgischen OLG hatte nur hinsichtlich der Widerklage Erfolg. Die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel richte sich trotz ihrer Vereinbarung schon im Jahre 2000 entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung allein nach dem – verfassungsgemäßen – Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (PrKlG) vom 7. September 2007. Nach dessen § 3 (siehe Kasten) sei grundsätzlich von der Wirksamkeit der vereinbarten Klausel auszugehen. Allerdings könne sich die Klägerin deshalb nicht hierauf berufen, weil der Mietvertrag aufgrund mündlicher Abreden gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstoßen habe und deshalb jederzeit gekündigt werden konnte, so dass die zehnjährige Befristung fortgefallen sei.

§ 3 Langfristige Verträge

(1) Preisklauseln in Verträgen

1. über wiederkehrende Zahlungen, die zu erbringen sind

a) auf Lebenszeit des Gläubigers, Schuldners oder eines Beteiligten,

b) bis zum Erreichen der Erwerbsfähigkeit oder eines bestimmten Ausbildungszieles des Empfängers,

c) bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers,

d) für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder

e) auf Grund von Verträgen, bei denen der Gläubiger auf die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern,

2. über Zahlungen, die zu erbringen sind

a) auf Grund einer Verbindlichkeit aus der Auseinandersetzung zwischen Miterben, Ehegatten, Eltern und Kindern, auf Grund einer Verfügung von Todes wegen oder

b) von dem Übernehmer eines Betriebes oder eines sonstigen Sachvermögens zur Abfindung eines Dritten, sind zulässig, wenn der geschuldete Betrag durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden soll und in den Fällen der Nummer 2 zwischen der Begründung der Verbindlichkeit und der Endfälligkeit ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren liegt oder die Zahlungen nach dem Tode des Beteiligten zu erfolgen haben.

(2) Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen, die für die Lebenszeit, bis zum Erreichen der Erwerbsfähigkeit oder eines bestimmten Ausbildungszieles oder bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers zu erbringen sind, sind zulässig, wenn der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Löhnen, Gehältern, Ruhegehältern oder Renten abhängig sein soll.

(3) Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen, die zu erbringen sind

1. für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder

2. auf Grund von Verträgen, bei denen der Gläubiger für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, sind zulässig, wenn der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Preisen oder Werten für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, die der Schuldner in seinem Betrieb erzeugt, veräußert oder erbringt, oder wenn der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Preisen oder Werten von Grundstücken abhängig sein soll und das Schuldverhältnis auf die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung beschränkt ist.