Wirksamkeit einer Vollmachtsklausel bei Mietermehrheit - Wohngemeinschaft

Ist hinsichtlich des Zugangs eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Il 1 MHRG eine im Mietvertrag enthaltene gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Erklärungen durch eine im verwendeten Vordruck vorformulierte Klausel mit folgendem Wortlaut wirksam: "Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Miet aufhebungsverträge"?

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 31.1.1984 mietete die aus den Bekl. B, C und G bestehende Wohngemeinschaft die streitgegenständliche Wohnung der Kl. an. § 16 II des verwendeten Mietver tragsvordrucks enthält die in der Vorlagefrage angeführte Regelung der gegenseitigen Bevollmächtigung der Mieter. Nach Mietvertragsschluß wollte ein Mitglied der Wohngemeinschaft aus dem Mietvertrag entlassen wer den, womit die Vermieterin jedoch nicht einverstanden war. Mit Schreiben vom 9.3.1991 an die Vermieterin äußerten sich die Mieter hierzu wie folgt: "Frau C hat sich kurz nach Schließung des Mietvertrags entschlossen, in eine andere Wohnung zu ziehen. Aus diesem Grund scheidet sie aus dem Mietverhältnis aus. Aus dem Mietverhältnis (Gemeinschaft) gehen nach interner Vereinbarung alle Ansprüche für und gegen Frau C an Herrn G und Herrn B über. Oben Genannte sind unter folgenden Anschriften erreichbar ... (es folgen die damaligen Anschriften der drei Bekl.) .... Mit Schreiben vom 6.10.1995, das sie an alle drei Mitglieder der Wohngemeinschaft unter der Anschrift der gemieteten Wohnung richtete, bat die Kl. um Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Dieses Schreiben ist den Bekl. zu 1 und 3 am 10.11.1996 zugegangen. Die Mieter haben die Zustimmung nicht erteilt.

Das AG hat die fristgerechte Zustimmungsklage als unzulässig abgewiesen, da ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gegen die drei Mieter nicht gestellt worden sei. Die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Vertretungsklausel reiche jedenfalls dann nicht aus, wenn der Kl., wie hier, positiv bekannt sei, daß eine Mieterin bereits seit Jahren aus der Wohnung ausgezogen und ihr die neue Adresse mitgeteilt worden sei. Das Erhöhungsverlangen sei nur zwei von drei Mietern zugegangen, weshalb es insgesamt unwirksam sei. Gegen dieses Endurteil richtete sich die Berufung der Kl. Die Kammer hat entschieden, zu der im Beschlußtenor wiedergegebenen Rechtsfrage einen Rechtsentscheid des BayObLG einzuholen .

II. Das BerGer. ist in Einklang mit den Rechtsentscheiden des OLG Schleswig vom 22.3.1983 (NJW 1983, 1862 = RES III § 2 MHG Nr. 42) und des KG vom 25.10.1984 (NJW-RR 1986, 173 = RES IV § 2 MHG Nr. 56) und vom 5.12.1985 (NJW-RR 1986, 439 = RES § 2 MHG Nr. 58) der Rechtsansicht, daß das an alle drei Mieter gerichtete Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, obgleich es der Mitmieterin C, die nicht mehr in der Wohnung wohnte, nicht unmittelbar zugegangen war. Eines unmittelbaren Zugangs an diese bedurfte es wegen der insofern wirksam vereinbarten gegenseitigen Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme von Vermietererklärungen in § 16 II Mietvertrag nicht. Das BerGer. folgt nicht der Rechtsmeinung der Bekl., daß in dem Schreiben vom 9.3.1991 ein Widerruf der Bevollmächtigung aus § 16 II Mietvertrag hinsichtlich der weggezogenen Mitmieterin liege. Dem reibungslosen Vollzug des Mietverhältnisses nach der dort verlautbarten internen Vereinbarung der Mieter ist vielmehr gerade der Fortbestand der Bevollmächtigung der beiden in der Wohnung verbliebenen Mitmieter dienlich. Das Schreiben vom 9.3.1991 enthält mithin keinen Widerruf, sondern allenfalls eine Bestärkung der in § 16 II Mietvertrag vereinbarten Bevollmächtigung der beiden verbliebenen Mieter, insbesondere für die inzwischen weggezogene Mitmieterin Erklärungen entgegenzunehmen.

III. Ihre Rechtsansicht der Entscheidungsfindung zugrunde zu legen, daß das an alle drei Mieter gerichtete formwirksame Mieterhöhungsverlangen vom 6.10.1995 im Rechtssinne auch der Bekl. zu 2 zugegangen ist, weil die Vollmachtsklausel des § 16 II Mietvertrag wirksam ist, sieht sich die Kammer durch das Urteil des OLG Celle vom 29.12.1989 (WuM 1990, 103 [112/113]) insoweit rechtskräftig nach Urteil des BGH vom 15.5.1991 (WuM 1991, 381), gehindert. Hiernach ist diese Vollmachtsklausel gem. § 9 I, II Nr. 1 AGBG wegen Vorliegens einer angemessenen Benachteiligung jedenfalls deshalb unwirksam, weil in ihr der Widerruf der Vollmacht aus wichtigem Grund nicht angesprochen ist.

Wäre hingegen der im Urteil vom 29.12.1995 vertretenen Rechtsauffassung des OLG Celle der Vorzug zu geben, wäre die Berufung der Kl. als unbegründet zurückzuweisen.

Anmerkung der Schriftleitung: Ausf. zu Vollmachtsklauseln im Mietverhaltnis mit Personenmehrheiten s. Drettmann, in: F. Graf v. Westphalen, VertragsR u. AGB-Klauselwerke, Wohnraummiete (Stand: November 1995) Rdnrn. 11 ff. - Zur zit. Entscheidung KG, NJW-RR 1986, 173, s. die Anm. Schultz, ZMR 1985, 21.