Wirksamkeit einer Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen

Wirksamkeit einer Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen; Wirksamkeit einer Quotenklausel

Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (im Anschluß an Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88 = GE 1988, 881). (Leitsatz der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 11. Juni 1995 mieteten die Bekl. vom Kl. eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in B., K. Straße. Für Schönheitsreparaturen enthält der Vertrag folgende Klausel:

"§ 4 Nr. 6

Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontür.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.

Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:

Tapezieren, Anstreichen der Wände und Ecken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

Das Mietverhältnis endete am 30. September 2000. Wegen Renovierungsarbeiten wandte sich der Kl. in zwei Schreiben an die Bekl. Im Schreiben des Kl. an die Bekl. vom 2. Dezember 2000 heißt es:

"Zweimal hatte ich Ihnen bereits auf Anrufbeantworter mitgeteilt, daß noch Renovierungsarbeiten in ihrer ehemaligen Wohnung in der K. Straße ausgeführt werden müssen und Sie um Kontaktaufnahme gebeten. Leider ist bis heute kein Rückruf erfolgt. Heute hatte ich wieder eine Wohnungsbesichtigung. Wieder wurde mir gesagt, daß in dem Renovierungszustand kein Interesse besteht. Es sind tatsächlich umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich. Sie müssen die Renovierungsarbeiten kurzfristig durchführen, damit die Wohnung dann auch wieder vermietbar ist." Im Schreiben des Kl. an die Bekl. vom 15. Februar 2001 heißt es unter anderem:

"Als Sie, Herr von C., mir am 30. September 2000 die Schlüssel abgaben, sagten Sie mir, falls ich noch etwas zu beanstanden habe, sollte ich mich nach der Wohnungsbesichtigung bei Ihnen melden. Eventuell notwendige Arbeiten würden Sie dann noch vornehmen, es sollte doch einvernehmlich geregelt werden.

Da Sie mir Ihre neue Anschrift nicht mitgeteilt hatten, sprach ich Ihnen auf Anrufbeantworter, daß noch Renovierungsarbeiten von Ihnen auszuführen wären und bat Sie um Kontaktaufnahme, was jedoch nicht geschah.

Nachdem ich dann Ihre Anschrift in Erfahrung gebracht hatte,

schrieb ich Sie am 2. Dezember 2000 an und bat Sie, sich mit mir in Verbindung zu setzen. Daraufhin schrieben Sie mir am

6. Dezember 2000 - Poststempel 10. Dezember 2000 - und lehnten indirekt jegliche Arbeiten in der Wohnung ab.

Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und anderen Mangelbeseitigungen fachgerecht auszuführen. Ich setze Ihnen hierzu eine Frist bis zum Sonntag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, dann lehne ich die Ausführung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verklagen. Die Schlüssel können Sie jederzeit von mir erhalten."

Sodann werden in dem Schreiben die Beanstandungen im einzelnen aufgeführt. Im Anschluß daran heißt es vor der Grußformel:

"Ich möchte Sie eindringlich bitten, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen. Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preiswerter, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei einer Klage um das Kostenangebot einer Firma geht." Mit seiner Klage hat der Kl. Schadensersatz gemäß einem Kostenangebot der Firma B. K. vom 27. März 2001 in Höhe von 16.531,80 DM begehrt mit der Behauptung, die Bekl. hätten die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die hinterlassenen Schäden nicht beseitigt.

Durch das Teilurteil vom 2. August 2001 hat das Amtsgericht die Bekl. zur Zahlung von 580 DM nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 9.952,34 DM nebst Zinsen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Durch das Schlußurteil vom 27. September 2001 hat das Amtsgericht dem Kl. weitere 144,42 DM nebst Zinsen zuerkannt, im übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat dem Kl. auf die Berufung gegen das Teilurteil weitere 34,80 DM nebst Zinsen zugesprochen. Die weitergehende Berufung des Kl. gegen das amtsgerichtliche Teilurteil und die Berufung des Kl. gegen das amtsgerichtliche Schlußurteil hat das Landgericht zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit der Revision verfolgt der Kl. den Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 9.105,54 DM = 4.655,59 € nebst 5 % Jahreszinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 15. Mai 2000 weiter.

I. Das Landgericht ist der Auffassung, dem Kl. stehe kein weiterer Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 9.105,54 DM wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. in Verbindung mit dem am 11. Juni 1995 geschlossenen Mietvertrag zu. Zwar hätten die Bekl. grundsätzlich die Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages zu tragen. Jedoch seien die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht erfüllt. Die Bekl. seien mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht gemäß § 284 BGB a.F. in Verzug gewesen, als der Kl. sie mit Schreiben vom 15. Februar 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert und dies mit einer Fristsetzung zum 11. März und einer Ablehnungsandrohung verbunden habe. Das vom Kl. verfaßte Schreiben an die Bekl. vom 2. Dezember 2000 habe lediglich die Bitte enthalten, sich mit dem Kl. in Verbindung zu setzen. Insoweit habe keine Mahnung im Sinne einer an die Bekl. gerichteten Aufforderung des Kl. vorgelegen, die das bestimmte Verlangen zum Ausdruck bringe, die konkret benannten Leistungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. In dem Schreiben vom 15. Februar sei auch nicht zugleich eine Mahnung enthalten, die dazu führen könne, daß der Verzug vor Ablauf der gesetzten Frist hätte eintreten können. Am Ende des Schreibens heiße es ausdrücklich, daß der Kl. die Bekl. eindringlich bitten möchte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen. Damit sei keine eindeutige und sofortige

Leistungsaufforderung erfolgt, die den Verzugsbeginn vor Ablauf der Frist habe herbeiführen können. Es habe insoweit an einem bestimmten Verlangen gefehlt, die konkret benannten Leistungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. Wegen fehlender Mahnung vor der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung seien sämtliche Positionen, die Gegenstand von Renovierungsarbeiten seien, entfallen.

II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß sich die Bekl. zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet haben. Die Regelungen in § 4 Nr. 6 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien sind wirksam.

Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG, jetzt § 307 BGB (st.

Rspr. des Senats seit BGHZ 92, 363).

Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (Senat, BGHZ 105, 71 f.).

§ 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages der Parteien ist nicht zu entnehmen, daß der durch ein vom Kl. ausgewähltes Malerfachgeschäft zu erstellenden Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch das Gericht entzogen sein sollte. Auch ist die Möglichkeit einer kostengünstigeren Endrenovierung in Eigenarbeit der Bekl. durch die Klausel in § 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen worden. Die Klausel verstößt daher nicht gegen das AGB-Gesetz und ist auch als Formularklausel wirksam.

Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung verstößt auch die formularmäßige Regelung des § 13 nicht gegen das Transparenzgebot, nach welchem der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das Transparenzgebot darf den AGBVerwender nicht überfordern. Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen. Gerade bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierigkeiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (vgl. Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 3). Eine Formularklausel, die den Mieter je nach dem Grad der Abnutzung zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist deshalb wirksam (vgl. BGHZ 105, 71 ff.).

2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch der Ansicht, daß die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. nicht erfüllt seien.

Es kann dabei dahinstehen, ob der Kl. die Bekl. bereits mit dem Schreiben vom 2. Dezember 2000 in Verzug gesetzt hat. Der Kl. hat die Bekl. jedenfalls durch sein Schreiben vom 15. Februar 2001 rechtswirksam gemahnt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Mahnung ist eine geschäftsähnliche Handlung. Sie unterliegt nach ihrer rechtlichen Struktur im wesentlichen denselben Regeln wie Willenserklärungen. Die tatrichterliche Auslegung einer Willenserklärung unterliegt im Revisionsverfahren zwar nur der eingeschränkten Überprüfung darauf, ob gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer acht gelassen wurde (Senat, Urteil vom 29. März 2000 - VIII ZR 297/98, WM 2000, 1289 unter II 2 a). Dies ist aber hier der Fall.

Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß der Kl. in seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 ausgeführt hat:

"Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und andere Mangelbeseitigungen fachgerecht auszuführen. Ich setze Ihnen hierfür eine Frist bis zum Sonntag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, lehne ich die Ausführung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verklagen."

Das Berufungsgericht hat weiter unberücksichtigt gelassen, daß der Kl. in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 im Anschluß an die eindringliche Bitte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen, weiter angemerkt hat:

"Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preisgünstiger, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei der Klage um das Kostenangebot einer Firma geht."

Der Kl. hat damit in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 unmißverständlich zum Ausdruck gebracht, daß er die Leistung von Schönheitsreparaturen durch die Bekl. verlangt hat.

Mit seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 hat der Kl. zugleich die Nachfristsetzung, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung, ausgesprochen. Daß diese mit der den Verzug begründenden Mahnung in einem Schriftstück enthalten sein kann, ist ständige Rechtsprechung (RGZ 50, 255, 262; Senat, Urteil vom 10. Januar 1990 - VIII ZR 337/88, NJW-RR 1990, 442 unter II 2 d).

§ 326 Abs. 1 BGB a.F. verlangt nicht die Setzung zweier Fristen, insbesondere nicht die Setzung einer mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen Nachfrist, die später als eine erste Frist enden muß. Vielmehr verlangt § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nur, daß einem Schuldner, der sich in Verzug befindet, eine Frist gesetzt wird, die mit der Erklärung verbunden ist, daß der Gläubiger die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehnen werde. Diese Fristsetzung nebst Ablehnungsandrohung ist in dem Schreiben des Kl. an die Bekl. vom 15. Februar 2001 klar zum Ausdruck gekommen.

Diese Auslegung kann der erkennende Senat auch selbst vornehmen, da keine weiteren Tatsachenfeststellungen zu treffen sind (BGH, Urteil vom 3. April 2000 - II ZR 194/98, WM 2000, 1195 unter I 2 c).

III. Auf die Revision des Kl. ist deshalb das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzes bedarf.

Eine formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 535 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Eine formularmäßige Quotenklausel ist wirksam, wenn die Formulierung sich an der Definition des BGH im Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) ausrichtet.

In dem Mietvertrag (vom Vermieter abgewandeltes GEV-Formular 1992) war in § 4 Nr. 6 vereinbart, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontür zu tragen habe. Ferner war unter dieser Ziffer eine Quotenklausel für den Fall vereinbart, daß das Mietverhältnis endet, ohne daß zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen schon fällig sind. In § 13 des Mietvertrages waren die Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die Formulierung in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definiert. Ferner hieß es, daß der Mieter, der die Schönheitsreparaturen übernommen habe, alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen habe. Das tat der Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht. Der Vermieter verlangte Schadensersatz.

Der BGH hielt das gesamte Klauselwerk für wirksam. Grundsätzlich sei eine Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe, auch formularmäßig wirksam. Die ferner vereinbarte Quotenklausel sei wirksam, denn sie beachte die Vorgaben des Rechtsentscheids vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881).

In dem zugrundeliegenden Fall brauchten die Instanzgerichte zur Schönheitsreparaturen-Klausel keine Stellung zu nehmen, weil sie einen Schadensersatzanspruch des Vermieters aus einem anderen Grund verneinten: Die Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. zur Überführung des Erfüllungsanspruches in den Schadensersatzanspruch seien nicht erfüllt gewesen. Unklar ist auch, ob eine renovierte oder eine unrenovierte Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben worden ist.

Der BGH mußte dagegen zur Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln Stellung nehmen, weil er der Meinung war, daß die Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. erfüllt seien. Die mietvertragliche Regelung, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ist für sich genommen wirksam. Sie steht vorliegend aber im Zusammenhang (es handelt sich um ein und denselben Satz) mit der Vereinbarung, daß der Mieter auch den Außenanstrich von Fenstern und der Balkontür durchzuführen habe (diese Regelungen waren in Abänderung des GEV-Formulares vom Verwender offenbar hinzugesetzt worden). Diese Arbeiten gehören aber nicht zu den überwälzungsfähigen Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 II. BV. Dieser vom Verwender hinzugefügte Teil der Klausel dürfte daher unwirksam sein und wegen der nicht möglichen geltungserhaltenden Reduktion der übrigen Klausel (vgl. das Urteil des BGH zu VIII ZR 360/03 (GE 2004, 1450) dazu führen, daß die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Möglicherweise hat der BGH das nicht gesehen - er hat jedenfalls die gesamte Klausel (nebst Abänderung) für wirksam gehalten.

Wichtiger ist die Feststellung des BGH, daß die Quotenklausel, die sich so auch noch in § 4 Nr. 6 Abs. 3 des aktuellen Mietvertragsformulars des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES befindet, wirksam ist. Die Berliner Instanzrechtsprechung hält des weiteren die Formulierung, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen habe, bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung für unwirksam, weil in einem derartigen Fall die Arbeiten nach Einzug des Mieters eben sogleich ausgeführt werden müssen, und nicht nach Ablauf der üblichen Fristen (Verstoß gegen BGH; RE vom 1. Juli 1987 = GE 1987, 817; BGH GE 1998, 1146). Der BGH hat zu diesem Problem nicht Stellung genommen.