Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung bei Eigentümerwechsel

Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung bei Eigentümerwechsel; Mietzinszahlung, vorzeitige; Mietvorauszahlung, befreiende; Eigentümerwechsel; Zwangsverwaltung

Der Mieter wird durch eine vorzeitige Mietzinszahlung für den folgenden Monat an den Zwangsverwalter gegenüber dem Käufer des Grundstücks auch dann frei, wenn ihm nach Überweisung aber vor Fälligkeit des Mietzinses Mitteilungen zugehen, daß die Zwangsverwaltung aufgehoben sei und Mietzinszahlungen ab dem folgenden Monat an den Käufer des Grundstücks zu leisten seien.

Die aus §§ 398 Satz 2, 535 Satz 2 BGB herzuleitende Klage muß abgewiesen werden. Sie ist unbegründet. Den unstreitigen Mietzins für Mai 1986 muß der Bekl. an den Kl. nicht zahlen. Er hat nachgewiesen, daß er den Mietzins in der vereinbarten Höhe an den Zwangsverwalter H. gezahlt hat. Damit ist er von der Zahlungsverpflichtung frei geworden. Der Kl. kann sich insoweit nur noch an den Zwangsverwalter halten.

Er hat nachgewiesen, daß er den Überweisungsauftrag wegen der Maimiete am 12. April 1986 erteilt hat. Zu diesem Zeitpunkt waren ihm weder das Schreiben des Kl. vom 22. April noch das Schreiben des Zwangsverwalters H. vom 24. April 1986 bekannt. Insoweit kann sich der Bekl. auf § 407 Abs. 1 BGB berufen. Dies reicht aber deshalb nicht aus, weil der Bekl. die Überweisung erheblich verfrüht angewiesen hat und bei einem Überweisungsauftrag am Monatsende sowohl vom Schreiben des Kl. wie von dem des Zwangsverwalters H. Kenntnis gehabt hätte. Die Regelung des § 407 BGB geht aber davon aus, daß eine Leistung fristgerecht bewirkt wird.

Indessen sind hier zugunsten des Bekl. die Rechtsgedanken entsprechend anzuwenden, die in § 574 Satz 1 BGB enthalten sind. Eine direkte Anwendung scheidet deshalb aus, weil der Kl. am 4. April 1986 noch nicht Eigentümer war, sondern die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst später erfolgt ist. Der Kl. war deshalb am 1. Mai 1986 noch nicht Vermieter des Bekl. (§ 571 Abs. 1 BGB). Aufgrund der vereinbarten Übergabe des Grundstücks auf den Kl. vor Eigentumsumschreibung waren ihm unter anderem lediglich die Mietzinsforderungen abgetreten. Gleichwohl ist die in § 574 Satz 1 BGB enthaltene Regelung hier zur Auslegung des § 407 Abs. 1 BGB heranzuziehen. Das hat zur Folge, daß die vorzeitige Zahlung des Mietzinses für Mai 1986 an den Zwangsverwalter als den gerichtlich bestellten Vertreter des bisherigen Eigentümers den Bekl. von der Zahlung des Mietzinses für Mai 1986 befreit hat.