Wirksamkeit des ohne Auftrag eines Berechtigten mit Vormieter geschlossenen Maklervertrags

Wirksamkeit des ohne Auftrag eines Berechtigten mit Vormieter geschlossenen Maklervertrags; Wohnungsvermittlung

Bietet ein Wohnungsvermittler entgegen dem Verbot des § 6 Abs. 1 WoVermG Wohnräume an, ohne dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten zu haben, führt dies nicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages.

Die klagende Immobilienmaklerin bot dem Bekl., der eine Wohnung für sich und seine Familie suchte, an, ihm ein geeignetes Objekt zu vermitteln. Sie benannte ihm ein Einfamilienhaus in W., das ihr die Eheleute G. an die Hand gegeben hatten. Diese waren Mieter und suchten einen Nachmieter. Der Bekl. mietete das Einfamilienhaus. Die Kl. fordert von ihm Zahlung der Maklerprovision. Der Bekl. macht geltend, der Vermieter sei nicht damit einverstanden gewesen, daß die Eheleute G. die Kl. beauftragt hätten, für sie einen Nachmieter zu suchen. Daher sei wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB i. V. m. § 6 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) ein wirksamer Maklervertrag nicht zustande gekommen. Das Berufungsgericht war der Argumentation gefolgt und hatte einen Provisionsanspruch verneint.

2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Prüfung nicht stand. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermG führt nicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. Daher kann offenbleiben, ob hier eine Verletzung des § 6 Abs. 1 WoVermG ausscheidet, weil die Kl. im Auftrag der Vormieter G. handelte und diese, wie die Revision meint, "Berechtigte" im Sinne der vorgenannten Bestimmung waren.

a) Ob § 6 Abs. 1 WoVermG ein gesetzliches Verbot mit Nichtigkeitsfolge für den Maklervertrag enthält, kann allerdings nicht schon aus der Gesetzessprache ("darf ... nur, wenn ...") entnommen werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 118, 142, 146). Einen Hinweis auf das Nichtbestehen eines solchen Verbots gibt das Gesetz jedoch dadurch, daß es an anderer Stelle die Unwirksamkeit von Vereinbarungen anordnet (§§ 2 Abs. 5; 3 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. 5 Abs. 2; 3 Abs. 4 Satz 1; 4 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 WoVermG) oder dem Wohnungsvermittler ausdrücklich einen Anspruch versagt (§ 2 Abs. 2 und 3 WoVermG). Hingegen steht das Verbot des § 6 Abs. 1 WoVermG - nach seinem Wortlaut und nach dem Willen des Gesetzgebers (Begründung der Bundesregierung zu dem Entwurf eines Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 13 [zu Art. 5 § 7-E]) - allein unter der Bußgeldsanktion des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1976, 1408 a. E.; Baader/Gehle, Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung 1993 § 6 Rn. 26; a. A. Windisch WuM 1999, 265, 268).

b) Für die Frage, ob verbotswidrige Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB nichtig sind, kommt es aber vor allem auf den Sinn und Zweck des Verbots an. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Die Nichtigkeit kann im Ausnahmefall auch aus der Verletzung einseitiger Verbote folgen, falls der Zweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen ist und die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (st. Rspr., vgl. Senatsurteil a. a. O. S. 144 f.; BGHZ 115, 123, 125; 146, 250, 257 f.). Diese Voraussetzung ist bei § 6 Abs. 1 WoVermG nicht erfüllt (h. M.: OLG Karlsruhe a. a. O.; Staudinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 § 652 Rn. 43 und 47; Dehner in BGB-RGRK 12. Aufl. 1978 vor § 652 Rn. 13; Palandt/Sprau, BGB 61. Aufl. 2002 § 652 Rn. 8; Roth in MünchKomm/BGB 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 67 und 70; Erman/O. Werner, BGB 10. Aufl. 2000 § 652 Rn. 35; Soergel/Lorentz, BGB 12. Aufl. 1999 § 652 Rn. 22; Baader/Gehle a. a. O. Rn. 26 ff.; Weimar BlGBW 1974, 92, 93; vgl. auch OLG Frankfurt NJW 1979, 878, 879; a. A. LG Hannover NJW-RR 1991, 1295 f.; Dehner, Das Maklerrecht - Leitfaden für die Praxis 2001 Rn. 346; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobilienmaklers 1981 S. 91 f.; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999 Rn. 254 f.; Benöhr NJW 1973, 1286 f.; Windisch a. a. O.).

aa) § 6 Abs. 1 WoVermG normiert ein einseitig an den Wohnungsvermittler gerichtetes Verbot, Wohnungen ohne Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten anzubieten (vgl. BT-Drucks. a. a. O. [zu Art. 5 § 8-E]). Die Bestimmung soll unterbinden, daß Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten, von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zeitungen entnommen haben, ohne daß sie von den Berechtigten einen entsprechenden Auftrag haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und Unkosten für vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart werden (BT-Drucks. a. a. O. [zu Art. 5 § 6-E]; a. A. Dehner, Das Maklerrecht a. a. O.).

bb) Die vorbeschriebene Zielrichtung mag zwar mittels der Nichtigkeitssanktion am besten erreicht werden (vgl. LG Hannover a. a. O. 1296; Benöhr a. a. O. 1286). Das genügt indes für die Annahme eines Verbotsgesetzes im Sinne des § 134 BGB nicht. Das Gesetz muß die Nichtigkeit des verbotswidrigen Geschäfts vielmehr erfordern, weil der Gesetzeszweck nicht anders erreicht und das betreffende Geschäft nicht hingenommen werden kann (Senat BGHZ 118, 142, 145; BGHZ 146, 250, 258). So liegt es bei § 6 Abs. 1 WoVermG aber nicht.

War die Besichtigung der Wohnung erfolglos, weil der Vermieter die Wohnung dem Makler nicht an die Hand gegeben hatte, so erhält der Makler nach den allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts ohnehin keine Vergütung (§ 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermG). Hat dagegen der Nachweis zum Abschluß eines Mietvertrages geführt, so hat sich die Gefahr eines unnützen Zeit- und Kostenaufwandes, die die Gesetzesvorschrift vermeiden will, nicht verwirklicht. Die Unwirksamkeit des Provisionsversprechens, obwohl dem Wohnungssuchenden eine vollwertige Leistung erbracht wurde, könnte nur dem generalpräventiven Zweck dienen, dem Makler durch eine solche Nichtigkeitssanktion von vornherein jeden Anreiz für einen Wohnungsnachweis ohne Vermieterauftrag zu nehmen. Dieser Zweck wird jedoch bereits in ähnlicher Weise durch die Bußgeldandrohung des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG erreicht. Dabei erscheint die Verhängung eines Bußgeldes gegenüber der Nichtigkeitsfolge insofern sachgerechter, als sie eine ungerechtfertigte - jedenfalls durch den Zweck des § 6 Abs. 1 WoVermG nicht gedeckte - Begünstigung des Wohnungssuchenden vermeidet (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O.; Baader/Gehle a. a. O. Rn. 27 ff.). Entstehen dem vergeblich Wohnungssuchenden Kosten, weil der Makler keinen Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten hatte, kann er den Makler auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Nach § 6 des Wohnungsvermittlungsgesetzes darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift führt jedoch keineswegs zur Nichtigkeit des Maklervertrages mit der Folge, daß etwa keine Provision gezahlt werden müßte.

Ein Makler hatte vom Vormieter (und nicht vom Vermieter) den Auftrag erhalten, einen Nachmieter für das von ihm gemietete Einfamilienhaus zu suchen. Der Makler fand einen Nachmieter, mit dem er eine Provisionsvereinbarung getroffen hatte. Der Nachmieter verweigerte allerdings die Zahlung und berief sich auf Nichtigkeit des Maklervertrages, da der Eigentümer mit der Vermittlung nicht einverstanden gewesen sei.

Mit Urteil vom 25. Juli 2002 folgte der Bundesgerichtshof dieser Argumentation nicht und verwies darauf, daß im Wohnungsvermittlungsgesetz an anderen Stellen die Unwirksamkeit von Vereinbarungen angeordnet sei - etwa für die Fälle, in denen Eigentümer oder Verwalter als Makler tätig werden oder für Koppelungsgeschäfte -, nicht jedoch in § 6. Auch Sinn und Zweck des Verbots, eine Wohnung nicht ohne Auftrag des Vermieters zu vermitteln, spräche nicht für eine Unwirksamkeit. Es reiche aus, daß gegen einen so handelnden Makler ein Bußgeld verhängt werden könne und darüber hinaus ein Schadensersatzanspruch des Wohnungssuchenden für vergeblich aufgewandte Kosten bestehe.