Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens

Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens; Teilpauschalmiete

Als Wohnraum-Mietzins, der - nur - unter den Voraussetzungen des § 2 MHRG erhöht verlangt werden kann, ist nicht lediglich ein Mietzins zu verstehen, der als Grund- oder Nettomiete unter Ausklammerung aller - getrennt ausgewiesener - Nebenkosten, insbesondere der in § 4 MHG behandelten Betriebskosten i. S. von § 27 der 2. BerechnungsVO, errechnet ist. Ebenso fällt darunter ein Mietzins, der als sog. Inklusiv-, Pauschal- oder Gesamtmiete unter Einschluß aller denkbaren - folgerichtig nicht gesondert ausgewiesenen - Neben-/Betriebskosten vereinbart ist oder der nur einen Teil solcher Nebenkosten ausgeklammert läßt (Teilpauschalmiete).

Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG hängt deshalb nicht davon ab, daß im Falle einer Inklusiv-, Pauschal- oder Gesamtmiete oder einer Teilpauschalmiete der Vermieter den als Grund- oder Nettomiete von allen Nebenkosten bereinigten Mietanteil rechnerisch ermittelt und sein auf § 2 MHG gestütztes Erhöhungsverlangen auf den so errechneten Netto-Mietanteil ausrichtet und begrenzt; der Vermieter muß sich wegen des rechnerisch auszuklammernden auf Neben-/Betriebskosten entfallenden Anteils der vereinbarten Pauschal- oder Teilpauschalmiete demgemäß nicht auf das Erhöhungsverfahren des § 4 MHG verweisen lassen.

Der Senat sieht keinen Anlaß, insoweit von den Rechtsentscheiden des OLG Zweibrücken vom 21. April 1981 - 3 W 29/81 - und des OLG Stuttgart vom 13. Februar 1983 - 8 REMiet 2/83 - abzuweichen.

I. 1. Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kl., Vermieterin einer 120,59 m2 großen Wohnung an die Bekl., verlangte mit Schreiben vom 17. November 1981 die Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung für diese Wohnung auf 1.139 DM monatlich, das sind 9,45 DM pro m2, unter Angabe von sieben Vergleichswohnungen. Die Miete betrug vorher ab 1. November 1980 969,54 DM = 8,04 DM pro m2. Die Miete umfaßt gem. § 3 Mietvertrag - nicht besonders ausgeworfene - sämtliche Nebenkosten bis auf die Heizkosten, die gesondert geschuldet werden. Das Mieterhöhungsverlangen wurde ausdrücklich auf § 2 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gestützt. Bei drei der angegebenen Vergleichswohnungen (Nrn. 2, 3 und 6) enthält die Miete in derselben Weise wie vorliegend sämtliche Nebenkosten bis auf die Heizkosten. Bei den anderen Wohnungen sind die Angaben zur Miethöhe entsprechend ergänzt worden, nämlich zur reinen Grundmiete die gesondert zusammengerechneten Nebenkosten (außer Heizkosten) addiert worden.

Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung bis auf 8,27 DM pro m2 = 997,28 DM monatlich zu und lehnten eine weitere Mieterhöhung ab. Die Kl. hat mit ihrer Klage die Zustimmung der Bekl. zu einer Anhebung der Miete bis zur geforderten Höhe verlangt. In der Klagebegründung hat sie den in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteil mit 1,34 DM beziffert und eine Aufstellung über die Betriebskosten für 1981 eingereicht. Danach entfallen auf den m2 0,89 DM Betriebskosten. Die Grundsteuerbelastung hat die Kl. mit 0,45 DM pro m2 monatlich angegeben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat zwar die Einhaltung der formalen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG bejaht, jedoch den Nebenkostenanteil nicht für ausreichend begründet erachtet; es fordert für die Erhöhung des in der vereinbarten "pauschalen" Miete (hier: sog. Bruttokaltmiete) enthaltenen tatsächlichen Nebenkostenanteils (sog. Betriebskosten) die Wahrung der besonderen Voraussetzungen des § 4 MHG.

Die Kl. hat Berufung eingelegt, sie verfolgt ihren Klageantrag weiter.

Die Berufungskammer des Landgerichts Düsseldorf ist der Auffassung, das auf § 2 MHG gestützte Mieterhöhungsverlangen der Kl. sei unwirksam. Da § 2 MHG sich lediglich auf die Nettomiete, das heißt den (Grund-) Mietbetrag ohne Nebenkosten beziehe, sei Wirksamkeitsvoraussetzung eines hierauf gestützten Mieterhöhungsverlangens, daß bei einer Pauschalmiete (Mietpreis einschließlich - undifferenzierter - Nebenkosten) eine Differenzierung zwischen der reinen Nettomiete einerseits und den Nebenkosten andererseits vorgenommen, die Vertragsmiete m. a. W. in der Erhöhungserklärung zunächst aufgeschlüsselt werde. Die Erhöhung der (bereinigten) Nettomiete sei dann gesondert zu begründen. Dieser Anforderung genüge das Mieterhöhungeschreiben nicht, da es lediglich die Erhöhung des Mietzinses im Gesamtumfang (einschließlich der Nebenkosten) begründe. Da es keine Angaben über den Nebenkostenanteil enthalte, sei das Ausmaß der Grundmiete nicht zu erkennen. Frühere dem Mieter zugegangene Betriebskostenaufstellungen und deren Erläuterungen im Laufe des Verfahrens könnten Mängel des Mieterhöhungsschreibens selbst nicht beheben.

Die Berufungskammer hat dem Senat durch Beschluß vom 7. Januar 1983 folgende Fragen vorgelegt:

1. Ist unter Miete im Sinne des § 2 Abs. 1 MHG nur die Grund- oder Nettomiete zu verstehen, das heißt die Miete ohne Mietnebenkosten, und zwar auch dann, wenn die vertraglich vereinbarte Miete eine Teil-Pauschalmiete darstellt, das heißt eine Miete, welche die Grund- oder Nettomiete und einen Teil der Mietnebenkosten erfaßt?

2. Wenn ja, ist bei einer Erhöhung der vertraglich vereinbarten Teil-Pauschalmiete nach § 2 MHG eine Umrechnung durch Ausscheiden des in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteils vorzunehmen und bei dieser Umrechnung insbesondere der Betrag der erhöhten Grund- oder Nettomiete anzugeben?

3. Wenn ja, stellt diese Umrechnung und insbesondere die Angabe des erhöhten Betrages der Grund- oder Nettomiete eine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG dar, deren Mängel nachträglich nicht behebbar sind?

Der Senat hat daraufhin in seiner dem jetzigen Beschluß vorausgehenden Entscheidung vom 3. Oktober 1983 den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt und hat dazu unter anderem ausgeführt:

Die gestellte Frage sei bereits in einem Rechtsentscheid vom 21. April 1981 vom OLG Zweibrücken zwar nicht ausdrücklich, jedoch dem Sinne nach entschieden worden. Da das vorlegende Landgericht eine Abweichung von dieser Entscheidung nicht in Betracht gezogen habe, vielmehr in der Begründung seiner Vorlage davon ausgehe, daß die Frage durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden sei, lägen die Voraussetzungen für eine Vorlage nicht vor.

Das Landgericht hat die Sache daraufhin durch Beschluß vom 20. Dezember 1983 dem Senat erneut zur Entscheidung vorgelegt, und zwar mit der Begründung: Die vorlegende Kammer wolle vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 21. April 1981 (ZMR 1982 S. 116 f.) in der Wertung des Oberlandesgerichts Hamm (erkennender Senat) im Beschluß vom 3. Oktober 1983 und vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 (WuM 1983, 285 = NJW 1983, 2329) abweichen.

Zur Erläuterung des Gegenstandes der Vorlage des Landgerichts und des praktischen Bedeutungszusammenhangs, in welchem die vorgelegten Fragen stehen, wird hier ein Teil der Begründung des Landgerichts angeführt: Die "Miete" im Sinne des § 2 MHG stelle stets nur die Grund- und Nettomiete dar, d. h. die Miete ohne Nebenkosten. Das folge zwingend aus der Sonderregelung des § 4 MHG für die vereinfachte Erhöhung der Betriebskosten. Aus dieser Begriffsbestimmung der Miete im Sinne des § 2 MHG ergebe sich: die schriftliche Mieterhöhungserklärung müsse den geltend gemachten Anspruch durch die Angabe eines bestimmten Geldbetrages und daneben die Angabe der dafür maßgebenden Gründe zum Inhalt haben (Bestimmtheitsgrundsatz), damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Berechtigung der Mieterhöhung konkret nachzuprüfen und sich sachgerecht zu entscheiden. Im vorliegenden Fall der Vereinbarung einer Teil Pauschalmiete habe die Kl., um dem Begründungszwang des § 2 MHG zu entsprechen, in ihrer Mieterhöhungserklärung eine Umrechnung durch Ausscheiden des in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteils vornehmen müssen. Der vorerwähnte Bestimmtheitsgrundsatz erfordere im Rahmen dieser Umrechnung die Angabe der Grundmiete und die Angabe des Betrages der erhöhten Grundmiete.

Die Mieterhöhungserklärung der Kl., welche sie im anhängigen Rechtsstreit vorgelegt habe, entspreche dem nicht. Die Mieterhöhungserklärung sei deshalb mangels notwendiger Begründung unwirksam.

II. Die jetzige Vorlage ist zulässig.

Nach Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 setzt eine Vorlage an das Oberlandesgericht in der vorliegenden Fallgestaltung voraus, daß das vorlegende Landgericht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder eines Oberlandesgerichtes abweichen will. Im besonderen setzt die Vorlage voraus, daß das Landgericht von den tragenden Gründen eines der vorgenannten Gerichte (wie entsprechend bei einer Vorlage an den BGH durch ein OLG, vgl. BGH, NJW 84, 236) abweichen will.

Das ist hier der Fall.

Wertet man die Vorlagefragen und die ihnen beigegebenen Begründungen im Vergleich zu dem Inhalt der Beschlüsse jener Gerichte, will das Landgericht von den tragenden Gründen der von ihm gezeichneten Beschlüsse der Oberlandesgerichte Zweibrücken und Stuttgart (s. o.) abweichen. Im Fall der Entscheidung des OLG Zweibrücken vom 21.4.1981 hat der Senat in seiner Entscheidung vom 3.10.1983, wie oben bereits erwähnt, entschieden, daß die zu Ziff. 1 des Vorlagebeschlusses vorgelegte Frage zwar nicht ausdrücklich, aber doch dem Sinne nach vom OLG Zweibrücken entschieden worden ist. Zur näheren Begründung wird auf den bezeichneten Beschluß des Senats - 4 Re Miet 3/83 - verwiesen. Wertet man die nun vom Landgericht der Vorlage beigegebene Begründung (s. dazu die Zusammenfassung oben), will es in der Tat von jener Entscheidung abweichen. Entsprechendes gilt auch bezüglich der Entscheidung des OLG Stuttgart vom 13.7.1983: Das Oberlandesgericht Stuttgart hat in einem bezüglich des Entscheidungszusammenhangs gleichgelagerten Fall wie dem des vorliegenden Rechtsstreits (in welchem, was im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung ist, vom vorliegenden Fall unterschieden jedoch vereinbart war, die für die Wohnung anfallenden Kosten für Heizung und Strom sollten vom Mieter selbst getragen werden) u. a. ausgeführt: sei eine "Inklusivmiete" vereinbart, so sei nach § 2 MHG eine Erhöhung bis zur ortsüblichen "Inklusivmiete" möglich. Es könne nicht der Auffassung beigetreten werde, daß im Falle eines Erhöhungsverlangens auch bei einer Inklusivmiete eine Aufteilung nach Grundmietzins und Betriebskostenanteil erfolgen müsse, nach § 2 MHG jedoch allein die Grundmiete erhöht werden könne. Zu den weiteren Gründen des Beschlusses des OLG Stuttgart wird auf die Darstellung jener Gründe unten zu III. 1 verwiesen. An dieser Stelle ist, wie gesagt, jedenfalls festzustellen, daß das Landgericht auch von der hier behandelten Entscheidung des OLG Stuttgart abweichen will.

III. Auf die Vorlage war wie geschehen zu entscheiden. Der Senat schließt sich den Entscheidungen der Oberlandesgerichte Zweibrücken und Stuttgart an; von diesen abzuweichen besteht kein Anlaß. Die Beantwortung der Vorlagefragen, wie sie in der Beschlußformel des Senats erfolgt ist, entspricht den tragenden Gründen der genannten Oberlandesgerichte.

1. Das Oberlandesgericht Stuttgart (vgl. WuM 83, 285 = NJW 83, 2329) hat u. a. ausgeführt: Träfen die Mietvertragsparteien keine Bestimmung darüber, daß der Vermieter neben einem reinen Mietentgelt für die Überlassung der Räume den Ersatz von Betriebskosten gesondert verlangen könne, sondern vereinbarten sie ohne nähere Bestimmung ein einheitliches Mietentgelt, könne für den Regelfall nicht davon ausgegangen werden, daß nach der Vorstellung der Parteien derartige Betriebskosten wirtschaftlich letztlich aus dem Vermögen des Vermieters bestritten werden sollten. Es sei vielmehr für den Regelfall anzunehmen, daß ein Vermieter seine Aufwendungen für Betriebskosten, sofern er diese nicht vertraglich gesondert auf den Mieter abwälze, in seine Kalkulation des geforderten einheitlichen Mietentgeltes einbeziehe. Dieser Umstand sei maßgeblich bei der Feststellung des "ortsüblichen Entgelts" im Sinne des § 2 MHG zu beachten: § 2 MHG bezwecke, indem eine Mieterhöhung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen sei, eine Begrenzung der Höhe des Mietentgelts. Die Vorschrift enthalte dagegen keine Regelung über eine bestimmte Struktur des Mietentgelts. Werde demgemäß eine Inklusivmiete vereinbart, so sei nach § 2 MHG eine Erhöhung bis zur "ortsüblichen Inklusivmiete" möglich. § 2 MHG gebiete oder erlaube dagegen nicht eine Umstellung einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete. Es könne deshalb nicht der Meinung beigepflichtet werden, daß auch bei einer Inklusivmiete eine Aufteilung in Grundmietzins und Betriebskostenanteil erfolgen müsse, nach § 2 MHG jedoch allein die Grundmiete erhöht werden könne, dagegen eine Erhöhung des Betriebskostenanteiles ausschließlich nach dem Verfahren des § 4 MHG gehe.

2. Diesen Gründen des Beschlusses des OLG Stuttgart, die sich insbesondere auch an den überkommenen und nach wie vor üblichen Vorstellungen der Parteien eines Mietvertrages von einem einheitlichen Mietentgelt sowie an dem Zweck des § 2 MHG ausrichten, folgt der Senat, soweit es um die Entscheidung der Vorlagefragen geht (die Ansicht beispielsweise des OLG Stuttgart, s. o., § 2 MHG erlaube nicht eine Umstellung einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete, ist nicht Gegenstand der Vorlage im vorliegenden Verfahren).

Es sei deshalb lediglich noch betont und ergänzt: Ist im Mietvertrag nichts anderes bestimmt, sind nach überkommendem Verständnis alle Leistungen des Vermieters, also auch die Kosten für Nebenleistungen, durch den vereinbarten Mietzins abgegolten (vgl. Emmerich-Sonnenschein, 2. Aufl. § 535, 536 Rn. 106, 107). Es besteht kein Anhaltspunkt für die Annahme, der Gesetzgeber habe den Begriff "Mietzins" in § 2 MHG anders als in jenem Sinne verstehen wollen: Der Wortlaut des Gesetzes bietet für eine solche Deutung keine Handhabe, ebensowenig der Zweck des § 2 MHG, der (wie vom OLG Stuttgart dargelegt worden ist, s. o.), nicht etwa dahingeht, eine bestimmte Struktur des Mietzinses vorzuschreiben. Schließlich läßt sich entgegen einer verbreiteten Ansicht (vgl. etwa die bei Emmerich-Sonnenschein, a. a. O. Vorbemerkungen zu § 1 MHG, Rn. 52 und § 2 Rn. 22 zusammengestellten Stimmen) auch nicht aus dem Inhalt von § 4 MHG folgern, daß "Mietzins" im Sinne des MHG immer nur der sog. Grund- oder Kaltmietzins ist. Denn ist auch die Vorschrift des § 4 MHG in gewisser Weise als eine Abweichung von einschränkenden Voraussetzungen des § 2 MHG zu verstehen (vgl. Emmerich-Sonnenschein, a. a. O. § 4 MHG Rn. 4) m. a. W., als Regelung eines vereinfachten und schnelleren Umlegungsverfahrens (vgl. Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Einführung vor § 1 MHG, 2),so fehlt es darüber hinaus jedoch an zureichenden Anhaltspunkten, der Gesetzgeber habe in § 4 grundlegende, nämlich die von den bezeichneten Stimmen vertretenen Aussagen über die Struktur des im MHG verwendeten Mietzinsbegriffs treffen wollen. Die Umstände vielmehr, daß der Gesetzgeber der Fassung des § 2 MHG zweifellos darüber unterrichtet war, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist, daß der Gesetzgeber in § 2 MHG dennoch aber zwischen Nettomiete und Inklusivmiete nicht ausdrücklich unterschieden hat, spricht gegen die zuletzt behandelte Ansicht.

3. Das Landgericht kann deshalb in dem von ihm im Vorlagebeschluß bezeichneten Bedeutungszusammenhang unter dem Begriff "Mietzins" im Sinne des § 1 MHG nicht nur die Grund- oder Nettomiete verstehen, um auf der Grundlage eines so verstandenen Mietzinsbegriffs auf die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens vom 17. November 1981 zu schließen, und zwar auch nicht für den im vorliegenden Rechtsstreit in Rede stehenden Fall, daß die vereinbarte Miete eine Teil-Pauschalmiete darstellt. Denn im Lichte der oben mitgeteilten Gründe, die für die hier vertretene Rechtsansicht sprechen, kann es nicht darauf ankommen, ob sämtliche Nebenkosten oder nur ein Teil von ihnen im Mietzins "inklusiv" enthalten sind.

4. Die Fragen 2 und 3 des landgerichtlichen Vorlagebeschlusses sind erkennbar unter dem Vorbehalt gestellt worden, daß die Vorlagefrage zu 1. (und im Falle der Frage 3. zusätzlich die Frage zu 2.) zu bejahen ist. Sie sind deshalb in der gestellten Form nicht zu beantworten. Ihre Beantwortung im verneinenden Sinn ergibt sich aber folgerichtig aus der dem Standpunkt des Landgerichts zuwiderlaufenden Antwort auf die Vorlagefrage zu 1.).