Wirksamkeit der Schönheitsreparaturüberbürdung trotz unwirksamer Zusatzklausel über Ersatz in Geld bei übermäßiger Abnutzung

1. Die Klausel "Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen." verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam.

2. Die vertragliche Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt davon unberührt.

Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in § 4 Nr. 8 des Mietvertrages vom 21. Februar 1994 ist wirksam. Zwar verstößt der Zusatz "Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen." gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam. Dies berührt jedoch nicht die Wirksamkeit der Über-bürdung der Schönheitsreparaturen und der vereinbarten Quotenklausel. Der genannte Zusatz verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG, soweit ein von den in § 326 BGB gesetzlich normierten Voraussetzungen unabhängiger Schadensersatzanspruch des Vermieters für übermäßige Abnutzung der Mietsache begründet werden soll. Auch Schadensersatzansprüche wegen übermäßiger Abnutzung kann der Vermieter als Zahlungsanspruch nur nach vorheriger Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung (§ 326 BGB) geltend machen. Nach dem Inhalt der Klausel ist zumindest nicht ersichtlich, daß diese Vorgehensweise für den Vermieter vorgeschrieben ist. Indem die Klausel dadurch einen Leistungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter unter Umgehung dieser hier den Interessen des Mieters dienenden Schutzmechanismen in einen Zahlungsanspruch umzuwandeln sucht, verstößt sie gegen § 11 Nr. 4 AGBG.

Die Unwirksamkeit dieser Klausel läßt jedoch die Wirksamkeit der im übrigen nicht zu beanstandenden Quotenklausel und der Überbürdung der Schönheitsreparaturen unberührt. Hierbei handelt es sich um für sich genommen selbständig verständliche Regelungen, deren Sinn und Zweck durch den Wegfall der oben genannten Klausel nicht beeinträchtigt werden. Während die Klausel ausschließlich auf Ansprüche wegen übermäßiger Abnutzung der Mietsache anzuwenden ist, betreffen die übrigen Regelungen die Ersatzleistungen für reguläre Schönheitsreparaturen. Somit handelt es sich um einen klar trennbaren Inhalt.

Die in Mietverträgen im Zusammenhang mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verwendete Klausel: "Mieter schuldet bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld" ist zwar unwirksam, führt aber nicht zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt, obwohl verschiedene zum Teil unwirksame Formularregelungen dazu führen können, daß alles unwirksam ist (Summierungseffekt).

Im Mietvertrag war vereinbart, daß der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Ferner hieß es in einer gesonderten Regelung, daß der Vermieter bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen könne. Der Mieter meinte, wegen dieser Zusatzklausel müsse er überhaupt nicht renovieren.

Mit Urteil vom 24. August 2001 gab das Landgericht Berlin der Schadensersatzklage des Vermieters statt. Es hielt zwar die Zusatzklausel deshalb für unwirksam, weil die Klausel einen Ersatzanspruch ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB statuierte, was nach § 11 Nr. 4 AGBG unzulässig sei. Davon sei allerdings nicht die getrennt vereinbarte Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen betroffen.

Das Urteil ist im Ergebnis zutreffend, denn die Regelung über die übermäßige Abnutzung hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, die ja allein die Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch betreffen. Ob allerdings die Regelung über die übermäßige Abnutzung tatsächlich unwirksam ist, darf bezweifelt werden. Eine übermäßige Abnutzung, die über den vertragsgemäßen Gebrauch gem. § 538 BGB hinausgeht, ist eben eine positive Vertragsverletzung, die auch ohne Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründet. Voraussetzung für einen solchen Schadensersatzanspruch ist allerdings ein Verschulden des Mieters, das in der Klausel nicht erwähnt wird. Nach dem Grundsatz der "kundenfeindlichsten Auslegung" würde eine solche Klausel einen Ersatzanspruch des Vermieters auch ohne Verschulden des Mieters begründen. Das wäre in der Tat unwirksam.