Wirksamkeit einer Vormietklausel

Die formularmäßige Vereinbarung einer Vormietklausel in einem vom Mieter gestellten (Geschäftsraum-) Mietvertrag muss den AGB-rechtlichen Anforderungen der §§ 305c, 307 BGB genügen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Die Bekl. ist nicht zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Durch die Ausübung des Vormietrechts mit Schreiben vom 19.9.2018 kam zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zustande. Der das Vormietrecht enthaltende § 21 war wirksamer Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrags aus dem Jahr 2000. Ebenso lagen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vormietrechts vor und die Kl. war nicht berechtigt, das neu zustande gekommene Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.

1. Die in § 21 enthaltene Regelung, bei der es sich um eine von der Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, wurde wirksamer Bestandteil des Mietvertrags vom 15./29.11.2000. Die Regelung ist weder überraschend noch intransparent noch unangemessen benachteiligend.

a) § 21 des Mietvertrags verstößt aus den vom LG dargelegten Gründen nicht gegen § 305c Abs. 1 BGB. Die Vereinbarung eines Vormietrechts ist nicht unüblich, sondern kommt bei der Anmietung von Supermarktflächen nicht selten zur Anwendung, was sich auch in der Diskussion des Rechtsinstituts in der juristischen Fachliteratur zeigt. Etwas ungewöhnlich erscheint zwar, dass die Klausel sich am Ende des Mietvertrags und nicht bei den Regelungen zu Laufzeit, Optionsrecht und Vertragsverlängerungen in § 2 des Mietvertrags findet. Nachdem der Bestimmung jedoch in § 20 Vereinbarungen zur außerordentlichen Kündigung vorangehen, sie nicht als Absatz oder Satz in einer umfangreichen Regelung „versteckt“, sondern alleiniger Gegenstand von § 21 ist, der die Überschrift „Vormietrecht“ trägt, die zudem zentriert gedruckt ist und sich die Unterschrift der Parteien auf jeder der 11 Seiten des Mietvertrags befindet, genügt die Bestimmung den Anforderungen von § 305c Abs. 1 BGB.

b) Die Regelung des § 21 verstößt nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben, dass diese nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für ihn keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (BGH, Urteil vom 24.11.2017 - LwZR 5/16, NJW-RR 2018, 199 Rn. 9 m.w.N.).

bb) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen, und es kommt nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (BGH aaO. Rn. 6 m.w.N.).

cc) Stellt man wie geboten auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners ab, so erweist sich § 21 nicht als intransparent. Bereits der Begriff des Vormietrechts ist ausreichend verständlich. Dem Gebot zur Klarheit und Bestimmtheit entsprechend ist der Wortlaut der Vormietklausel zudem in jeder Hinsicht eindeutig. Er lässt keinen Zweifel darüber aufkommen, dass jeder erste Vermietungsfall nach Vertragsablauf das Vormietrecht begründet. Die Regelung lässt nicht fraglich erscheinen, ob nur der sich direkt an den Vertragsablauf anschließende erste Vermietungsfall gemeint ist oder auch die erste Vermietung nach einem Leerstand oder einer Eigennutzung. Ebenso wenig ist fraglich, ob ein Vertragsablauf im Sinne der Regelung bei jeder ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt oder nur bei Vertragsbeendigung nach Ausschöpfung aller Optionsmöglichkeiten. Gemeint ist aus der Sicht eines durchschnittlichen Vertragspartners jeder erste Vermietungsfall nach jedem ordentlichen Vertragsablauf. Ein durchschnittlicher Vertragspartner bedurfte keines Hinweises darauf, dass das Vormietrecht zeitlich unbefristet gilt.

c) Ebenso wenig ist das Vormietrecht wegen unangemessener Benachteiligung der Kl. als nach § 307 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam anzusehen.

aa) Für die Beurteilung der Angemessenheit von AGB kommt es in erster Linie auf eine sorgfältige und alle Umstände des Falles in Betracht ziehende Ermittlung der Interessen an. Zu prüfen ist also zunächst, welches Interesse der Verwender an der Aufrechterhaltung der AGB-Klausel hat und welches die Gründe sind, die umgekehrt aus Sicht des Kunden für den Wegfall der Klausel und deren Ersetzung durch die nach § 306 Abs. 2 maßgebliche Regelung bestehen. In diesem Zusammenhang kommt es z. B. darauf an, welche Konsequenzen die Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der Klausel für die beiden Parteien hätte, ob und wie jede der Parteien die Verwirklichung des in der Klausel behandelten Vertragsrisikos durch eigene Tätigkeit verhindern, ob und wie sich jede Partei gegen die Folgen einer Verwirklichung des Risikos durch eigene Vorsorge schützen kann usw. Ist ermittelt, welches die Interessen der Vertragsparteien sind, so kommt es nunmehr auf eine Abwägung der Interessen an, nach deren Ergebnis sich bestimmt, ob die Klausel als wirksam oder unwirksam anzusehen ist (Wurmnest in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2019, § 307 Rn. 35 m.w.N.).

bb) Die Abwägung der beiderseitigen Parteiinteressen führt nicht zu dem Ergebnis, dass § 21 die Kl. unangemessen benachteiligt. Auf Seiten der Kl. ist vor allem deren Interesse zu berücksichtigen, ihren Vertragspartner frei wählen zu können und nicht wegen Übersehens des Vormietrechts Schadensersatz leisten zu müssen, was insbesondere dann nicht fernliegend ist, wenn der erste Vermietungsfall wegen Eigennutzung oder Leerstands erst längere Zeit nach Beendigung des das Vormietrecht enthaltenden Mietverhältnisses eintritt. Auf Seiten der Bekl. geht es vor allem um deren Interesse an einer langfristigen Standortsicherung mit einem durch die Ausübung des Optionsrechts nicht zu erlangenden, an geänderte Verhältnisse angepassten Vertrag. Zwar ist es entgegen der Ansicht der Bekl. keineswegs ausgeschlossen, dass ein Supermarktgrundstück selbst genutzt wird oder für längere Zeit leersteht, so dass der erste Vermietungsfall keineswegs immer innerhalb kürzester Zeit nach Vertragsablauf eintreten wird. Eine Bindung der Vermieterseite durch das Vormietrecht quasi auf unbegrenzte Zeit durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist jedoch gleichwohl nicht unangemessen benachteiligend. Wie sich aus § 544 BGB ergibt, ist auch ein Mietvertrag über mehr als 30 Jahre zulässig. Zudem eröffnet § 544 Satz 1 die Möglichkeit, nach 30 Jahren ein noch bestehendes Vormietrecht durch Kündigung zu beendigen. § 544 gilt nach herrschender Meinung für mietähnliche Verhältnisse entsprechend (vgl. etwa Weidenkaff in Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, § 544 Rn. 1 m.w.N.) und damit erst recht für ein mietvertraglich vereinbartes Vormietrecht. Hinzu kommt, dass das Vormietrecht nicht dazu führt, dass der Vermieter mit jedem Dritten kontrahieren muss, sondern nur (ein weiteres Mal) mit seinem vormals von ihm selbst ausgewählten früheren Vertragspartner, und das nur zu den vom Vermieter neu ausgehandelten Bedingungen. Der Vermieter kann sich zudem auf einfache Art und Weise gegen die Gefahr des Übersehens des Vormietrechts schützen, indem er zu seinen Unterlagen über das Grundstück, die auch bei Leerstand und Eigennutzung anfallen und sinnvollerweise aufbewahrt werden, einen Vermerk über das zu beachtende Vormietrecht nimmt.

Demgemäß wurden auch von der seitherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Vormiet- und Vorpachtrechten bislang keine Bedenken gegen eine langfristige formularvertragliche Bindung des Vermieters bzw. Verpächters durch ein auf den ersten Vermietungsfall beschränktes Vormiet- oder Vorpachtrecht geäußert, wobei der Senat nicht verkennt, dass es um andere Formulierungen als im Streitfall und in den drei letztgenannten Fällen um individualvertraglich vereinbarte Regelungen ging (vgl. etwa BGH aaO. mit der Regelung „Dem Pächter wird ein Vorpachtrecht für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen eingeräumt“; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 16.7.2015 - 5 U [Lw] 85/14 mit der Regelung „Dem Pächter wird ferner ein Vorpachtrecht eingeräumt“; LG Karlsruhe, Urteil vom 7.5.2013 - 11 O 53/11 mit der Regelung „Der Vermieter räumt dem Mieter für jeden Fall der Neuvermietung des Mietobjektes das Vormietrecht in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein“; BGH NJW 1971, 422 mit der Regelung „Für den Fall der Beendigung des Vertrages räumt die Verpächterin dem Pächter ein Vorpachtrecht ein“; OLG Hamm, Urteil vom 24.5.1991 - 30 U 246/90 mit der Regelung „Nach Vertragsbeendigung soll der Pächter für jeden Fall der Weiterverpachtung ein Vorpachtrecht haben“ und BGH NJW 2002, 3016 mit der Regelung „Die Pächterin erhält in jedem Fall ein Vorpachtrecht“).

Ebenso wenig werden in der Literatur Bedenken gegen eine langfristige Bindung durch ein einmaliges formularvertragliches Vormietrecht geäußert (vgl. etwa Leo/Kappus, Vormietrecht kraft Gewerberaummiet-AGB?, NZM 2013, 665; Horst, Sicherung der Ansprüche der Vertragsparteien in der Gewerberaummiete, NZM 2018, 889, 892 f.; Schuhmacher, Anmerkung zu OLG Brandenburg, Urteil vom 16.7.2015 - 5 U [Lw] 85/14, jurisPR-AgrarR 6/2015 Anm. 2). Soweit Bedenken gegen eine langfristige Bindung geäußert wurden, geschah das nicht in Bezug auf ein einmaliges Vormietrecht, sondern immer nur bezogen auf ein Vormietrecht für jeden Fall der Neuvermietung.

Schließlich ergibt sich nichts zugunsten der Kl. aus der Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer formularvertraglich festgelegten einseitigen Bindung an ein Mietverhältnis auf 30 Jahre bei weitgehend beliebiger Kündbarkeit seitens des Verwenders (OLG Hamm ZMR 1988, 386; OLG Hamburg NJW-RR 1992, 74; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 741; vgl. auch Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 544 Rn. 11 m.w.N.).

2. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vormietrechts lagen vor. Insbesondere steht es der Ausübung des Vormietrechts nicht entgegen, dass die Bekl. ihr Optionsrecht nicht in vollem Umfang ausübte und das Mietverhältnis durch Kündigung endete. Auch darin liegt ein Vertragsablauf i.S.d. § 21. Anders wäre es nur bei Beendigung durch außerordentliche fristlose Kündigung. […]

Wenn ein (im BGB nicht geregeltes) „Vormietrecht“ eingeräumt wird, und zwar für den Supermarktmieter, der den Mietvertrag selbst vorformuliert hat, muss die betreffende Klausel den AGB-rechtlichen Anforderungen entsprechen, um im Vermietungsfall geltend gemacht werden zu können.

§ 21 des von der beklagten Mieterin vorformulierten Mietvertrages von 2000 enthielt unter der Überschrift „Vormietrecht“ folgende Regelung: „Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein.“ Nachdem die Klägerin das Mietverhältnis im Juni 2018 ordentlich gekündigt und einen Mietvertrag mit einem anderen Interessenten abgeschlossen hatte, teilte die Beklagte im September 2018 mit, dass sie das Vormietrecht geltend mache. Weil die Klägerin die Vereinbarung des Vormietrechts für unwirksam hält, verlangt sie Herausgabe der Geschäftsräume.

Auf die Berufung der Beklagten änderte das Oberlandesgericht Stuttgart das der Klage stattgebende Urteil des Landgerichts Ellwangen ab und wies die Klage ab. Das Vormietrecht sei entgegen der Auffassung des Landgerichts wirksam vereinbart worden, weil AGB-rechtliche Verstöße nicht vorlägen. Zum einen sei die Vereinbarung nicht überraschend, zum anderen auch nicht intransparent, weil eindeutig erkennbar sei, wann der Vormietfall mit welchem Inhalt eintreten sollte. Schließlich läge auch keine unangemessene Benachteiligung der Klägerin deswegen vor, weil sie langfristig an die Beklagte als Mieterin gebunden sein könnte; wie sich aus § 544 BGB ergebe, seien auch Mietverhältnisse über eine Laufzeit von 30 Jahren zulässig.