Wirksames Verbot des Auslegens von Fußmatten

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, daß Fußmatten nicht vor der Wohnungstür ausgelegt werden dürfen, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, auch wenn Fußmatten in anderen Aufgängen des Hauses von ihm hingenommen werden.

Die Klage ist begründet.

Der Klageanspruch folgt aus § 1004 BGB.

Das Auslegen der Fußmatte durch den Bekl. stellt eine unberechtigte Beeinträchtigung des Eigentums des Kl. dar, die jedenfalls im vorliegenden Fall durch das mietvertragliche Gebrauchsrecht nicht gedeckt ist. Nach § 23 des Mietvertrages dürfen Fußmatten nicht vor der Wohnungstür ausgelegt werden. Diese Allgemeine Geschäftsbedingung ist wirksam. Sie verstößt weder gegen § 9 AGBG noch gegen § 307 BGB n. F. Auch wenn - wofür einiges spricht - davon ausgegangen wird, daß das Auslegen von Fußmatten vor Wohnungstüren durchaus üblich ist, wird der Mieter durch die fragliche Klausel nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Insbesondere ist die Klausel mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des Mietrechtes durchaus vereinbar. Eine Einschränkung wesentlicher Rechte oder gar eine Gefährdung des Vertragszwecks ergibt sich aus dieser Regelung ebenfalls ganz offensichtlich nicht. Angesichts der Gestaltung des Mietvertragsformulars kann die Regelung auch keineswegs als überraschend angesehen werden.

Soweit sich der Bekl. schließlich darauf beruft, daß der Kl. das Auslegen von Fußmatten in anderen Aufgängen des Hauses hinnimmt, kann der Bekl. hieraus für sich Rechte nicht herleiten.

Angesichts des Beharrens des Bekl. auf seinem Rechtsstandpunkt sind auch weitere Beeinträchtigungen zu besorgen (§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Nach § 535 BGB ist der Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch berechtigt, wozu auch das Auslegen von Fußmatten vor der Wohnungstür gehört (LG Berlin MM 1991, 264). Nach Auffassung des AG Neukölln ist eine entgegenstehende Formularklausel im Mietvertrag wirksam.

Nach dem Mietvertrag durften Fußmatten nicht vor der Wohnungstür ausgelegt werden. Auf eine entsprechende Abmahnung des Vermieters verwies der Mieter darauf, daß andere Mieter ebenfalls Fußmatten ausgelegt hätten. Der Vermieter klagte auf Unterlassung.

Mit Urteil vom 24. April 2003 gab das Amtsgericht Neukölln der Klage statt und meinte, auch wenn das Auslegen von Fußmatten üblich sei, könne formularmäßig etwas anderes vereinbart werden. Das verstieße nicht gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 BGB). Es sei auch unerheblich, ob andere Mieter im Haus Fußmatten ausgelegt hätten.

Es gibt eine kleine ständige Rechtsprechung der Berliner Gerichte, wonach das Auslegen von Fußmatten zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (vgl. MM 1991, 264). Auch die Kommentarliteratur ist dieser Auffassung (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., Rdn. 207 zu § 535 BGB; AG Tempelhof-Kreuzberg MM 1998, 81; Schmidt-Futterer/Blank, 7. Aufl., Rdn. 75 zu § 550 BGB). Eine vertragliche Einschränkung dieses Rechts dürfte allerdings nicht ge-gen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 BGB) verstoßen, so daß insoweit der Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln zuzustimmen ist. Zweifelhaft ist aber der knappe Satz in den Gründen, der Mieter könne nichts daraus herleiten, daß der Vermieter das Auslegen von Fußmatten in anderen Aufgängen hinnimmt. Nach ständiger Rechtsprechung ist etwa bei einem Verbot der Hundehaltung das Ver-halten des Vermieters treuwidrig, der auf Entfernung nur des einen Hundes klagt, während andere Mieter beanstandungslos Hunde halten dürfen. Der Grundsatz des Verwaltungsrechts, wonach es keine Gleichheit im Unrecht gebe, gilt hier nicht, denn der Vermieter darf sich nicht ohne sachlichen Grund einen mißliebigen Mieter "herauspicken". Der Mieter hätte daher (der Streitwert wurde auf 50 E festgesetzt) Zulassung der Berufung beantragen können.