Wirksames Provisionsversprechen trotz fehlender Neutralität des Maklers

Wirksames Provisionsversprechen trotz fehlender Neutralität des Maklers; Wohnungseigentumsverwalter als Makler

Auch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertragsgegner seines Kunden (hier: des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage) kann ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen - auch als Vertrag zugunsten Dritter - vorliegen. Dafür genügt tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründenden Umständen; Rechtskenntnis, daß der Makler keine echte Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich.

Die beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12 WEG ihrer Zustimmung. Die Kl., der die Bekl. auf der Grundlage ihrer "Verkaufsaufgabe" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat, verlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die Bekl. gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der "Verkaufsaufgabe" der Bekl. heißt es:

"Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns verwaltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft betreffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüber hinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kenntnis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen."

Entsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift "Maklerprovision":

"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt, daß der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde.

Die Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovision vereinbart ist mit 15.900 DM (einschließlich 2.193,10 DM gesetzlicher Mehrwertsteuer).

Sie ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der Maklerfirma ein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegen den Käufer zusteht.

Der Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und der Maklerfirma, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen.

...

Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käufer die Provision zahlen muß."

Die Kl. macht geltend, die Bekl. habe aufgrund ihrer Verflechtung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können. Kenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines Maklerlohns nicht verpflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

I. Das Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Kl. Es vertritt unter Hinweis auf BGHZ 112, 240 (= NJW 1991, 168) die Auffassung, die Bekl. habe sich als Verwalterin der Wohnungsanlage in einem institutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB erworben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessen Wortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithin eine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein abstraktes Schuldversprechen habe der Kl. die Rechtskenntnis gefehlt. Dafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei, daß der Bekl. aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestanden habe oder daß die Kl. gerade auf die Bekl. als Maklerin erhöhten Wert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. Deswegen stehe auch § 814 BGB der Rückforderung nicht entgegen.

II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich allerdings der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November 1990 - IV ZR 36/90 - ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März 1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 109 f.; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653 Rn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Kl. auf der Grundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.

a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Erforderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillens hat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesondere hat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden, und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdem über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März 1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982 - IV a ZR 97/81 - WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 a. a. O. S. 3782 m. w. N.; anders Schwerdtner a. a. O. Rn. 699 ff., 704, 706).

Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichender Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lage des Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig darüber werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sich auch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklärung ist dabei nicht erforderlich.

b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht im Streitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) heraus und verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtliche Kenntnis der Kl. von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzlichen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktes Schuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weiterer Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebenden Klausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf die dort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Kl. auch nicht mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Bekl. und das Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als eine von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Sie bildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Kl.

Infolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das klageabweisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf den Kauf einer Eigentumswohnung daraus vermitteln und Provision verlangen, wenn der Käufer die Umstände kennt.

Der Immobilienmakler war als Hausverwalter für die Eigentümergemeinschaft tätig und vermittelte den Kauf einer Eigentumswohnung; im notariellen Kaufvertrag hieß es, daß der Käufer sich verpflichte, die Maklerprovision zu zahlen. Später verlangte der Käufer die gezahlte Provision zurück mit der Begründung, er habe nicht gewußt, daß er zur Zahlung nicht verpflichtet war.

Mit Urteil vom 6. Februar 2003 wies der Bundesgerichtshof die Klage ab. Zwar sei eine echte Maklerleistung nicht erbracht worden, da der Makler durch seine Stellung als Hausverwalter in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers gewesen sei. Das ändere aber nichts daran, daß die Parteien im Rahmen der Vertragsfreiheit etwas anders vereinbaren könnten. Das sei hier im Wege des Vertrages zugunsten Dritter, nämlich des Maklers, im Kaufvertrag geschehen. Daran sei der Käufer gebunden.