Wirksames Mieterhöhungsverlangen ohne Unterschrift

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB.

1 Die Kl., vertreten durch ihre Hausverwaltung, verlangte mit Schreiben vom 24. Januar 2008 von dem Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung für das von ihm bewohnte Einfamilienhaus. Das Schreiben trägt keine eigenhändige Unterschrift. Es endet mit dem Vermerk „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig".

2 Der Bekl. stimmte dem Erhöhungsverlangen vorgerichtlich teilweise in Höhe von 6,84 € zu. Im Übrigen versagte er seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Kl. begehrt nunmehr noch die Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 374,23 € um 43 € auf monatlich 417,23 € ab dem 1. April 2008.

3 Der mit der Rechtsvorgängerin der Kl. abgeschlossene Mietvertrag vom 6./12. April 1994 enthält unter anderem folgende Formularklausel:

4 „§ 6 Änderungen

Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind, soweit sich aus den Allgemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden."

5 Nr. 13 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVG) lautet:

„Schlussbestimmungen

(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind schriftlich zu vereinbaren, dies schließt nicht aus, dass die Vertragsparteien im Einzelfall auf die Schriftform verzichten."

6 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

7 Die Revision ist begründet.

I. 8 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

9 Es bestehe kein Anspruch der Kl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung des Bekl. zur Mieterhöhung, da ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 Abs. 1, 558 a, 126 BGB in Verbindung mit § 6 des Mietvertrages nicht vorliege.

10 Zwar sei die vom Gesetz in § 558 a BGB verlangte Textform des Mieterhöhungsverlangens von der Kl. im Schreiben vom 24. Januar 2008 eingehalten. Dies reiche jedoch nicht aus, weil die Parteien in § 6 des Mietvertrages Schriftform vereinbart hätten und das Mieterhöhungsverlangen nicht mit einer eigenhändigen Unterschrift versehen sei. Die Kl. müsse sich an dem Schriftformerfordernis festhalten lassen. Selbst wenn die Vereinbarung in § 6 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB nicht standhalten würde, könnte sich die Kl. als Verwenderin der Klausel auf deren Unwirksamkeit nicht berufen.

11 Das Schriftformerfordernis sei auch nicht konkludent aufgehoben worden. Soweit der Bekl. einer teilweisen Mieterhöhung von 6,84 € zugestimmt habe, habe er damit konkludent nur in Höhe dieses Betrages in die Aufhebung des Schriftformerfordernisses eingewilligt. Unerheblich sei auch, ob die früheren Mieterhöhungsverlangen der Parteien in schriftlicher oder anderer Form geschlossen worden seien, da hieraus kein genereller Verzicht für die Zukunft abgeleitet werden könne.

II. 12 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann der Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1, § 558 b Abs. 2 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Kl. auch ohne eigenhändige Unterschrift formgültig und damit wirksam.

13 1. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Verlangt das Gesetz die Textform, so muss gemäß § 126 b BGB die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Dies ist hier geschehen.

14 2. Dass dieses Schreiben nicht darüber hinaus seitens der Kl. eigenhändig unterschrieben ist, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Die in § 6 des Mietvertrages enthaltene Schriftformabrede steht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Nach § 6 des Mietvertrages sind Vertragsänderungen und -ergänzungen schriftlich zu vereinbaren. Das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt jedoch keine Vertragsänderung oder -ergänzung dar. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen. Den Parteien bleibt es unbenommen, gemäß § 127 Abs. 2 Satz 2 BGB nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Beurkundung zu verlangen.

Ein Mieterhöhungsverlangen bedarf nach § 558 a BGB nur der Textform des § 126 b BGB; vielfach wird allerdings für Vertragsänderungen die Schriftform vereinbart. Für die gewillkürte Schriftform (siehe GE 2011, 96) reicht nach § 127 Abs. 2 BGB die telekommunikative Übermittlung oder ein Briefwechsel, wobei nachträglich dann eine Beurkundung (Unterschrift) verlangt werden kann. Der BGH meint, das gelte auch für ein Mieterhöhungsverlangen.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass Änderungen und Ergänzungen des Vertrages schriftlich vereinbart werden müssten. Später übersandte die Hausverwaltung dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen ohne Unterschrift mit dem Vermerk, das Schreiben sei maschinell erstellt. AG und LG hielten das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Der BGH hob das Urteil des LG auf und meinte, die Schriftformabrede stehe der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen, denn dieses stelle keine Vertragsänderung oder Ergänzung dar. Dazu komme es erst durch Zustimmung des Mieters, wobei es den Parteien unbenommen bleibe, nachträglich eine Beurkundung zu verlangen.

Die äußerst knapp begründete Entscheidung ist zweifelhaft, denn die Voraussetzungen des § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB lagen nicht vor. Danach wird die gewillkürte schriftliche Form (vgl. GE 2011, 96) gewahrt durch telekommunikative Übermittlung und bei einem Vertrag durch Briefwechsel. Ob die telekommunikative Übermittlung für einen Vertragsschluss ausreichen kann, ist schon umstritten (a. A. LG Berlin - 34 O 302/03 -, Urteil vom 24. November 2003 – juris). Jedenfalls erfüllt ein nicht unterschriebener Brief nicht das Merkmal „telekommunikative Übermittlung", denn damit sind nur Signalübertragungen mittels Telekommunikationsanlagen im Sinne des § 3 Nr. 23 TKG gemeint (Telegramm, Telefax, u. U. auch eMail – str.). Nur in diesem Fall kann nach § 127 Abs. 2 Satz 2 BGB nachträglich eine Beurkundung verlangt werden, nicht aber bei Übermittlung eines nicht unterzeichneten Schreibens. Der Verweis des BGH auf die nachträgliche Beurkundung geht also fehl. Der BGH meint, das Mieterhöhungsverlangen, das ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages darstellt, sei keine Vertragsänderung, weswegen die Schriftformklausel nicht eingreife. Dem kann nicht gefolgt werden, denn Angebot und Annahme führen zum Vertragsschluss. Dessen Formerfordernis gilt auch für seine wesentlichen Bestandteile. Der Mieter hatte also ein formunwirksames Angebot auf Änderung des Vertrages erhalten, das er hätte annehmen können durch Zustimmung zur Mieterhöhung, worin eine konkludente Aufhebung der Schriftformabrede zu sehen wäre (KG, GE 2010, 412). Verpflichtet war er dazu nicht, so dass das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen hatte.