Wirksames Mieterhöhungsverlangen für Warmmiete

Wirksames Mieterhöhungsverlangen für Warmmiete; Heizkostenverordnung; ortsübliche Vergleichsmiete; Zustimmungsklage; Heizkosten; Warmwasserkosten; Mietvertrag

a) Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.

b) Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, daß die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.

1 Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. ist Mieter eines in einem größeren Mehrfamilienhaus gelegenen Appartements in M. mit einer Wohnfläche von 18,9 m2. Aufgrund des Mietvertrags vom 24. Oktober 1977 hat der Bekl. eine Bruttowarmmiete in Höhe von zuletzt 235,19 € im Monat (12,44 €/m2) zu zahlen. Mit Schreiben vom 15. April 2004 verlangte die Kl. vom Bekl., einer Erhöhung der seit dem Jahr 1994 unveränderten Bruttomiete auf 275 € (14,55 €/m2) mit Wirkung ab dem 1. Juli 2004 zuzustimmen. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel für M. für das Jahr 2003 Bezug und bezifferte die ortsübliche Bruttomiete auf 15,50 €/m2 einschließlich eines Betriebskostenanteils von 2,09 €/m2. In diesem Betrag ist ein Kostenanteil für Heizung und Warmwasser in Höhe von 0,77 €/m2 enthalten. Der Bekl. stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu.

2 Mit ihrer Klage hat die Kl. von dem Bekl. verlangt, einer Erhöhung der Bruttomiete auf monatlich 275 € mit Wirkung ab dem 1. Juli 2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat durch Zwischenurteil die Zulässigkeit der Klage bejaht. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht das Zwischenurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I. 3 Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

4 Die Klage sei abzuweisen, weil das Mieterhöhungsverlangen der Kl. unzulässig sei. Die Erhöhung einer Bruttowarmmiete sei nicht zulässig, weil der Vermieter anderenfalls seiner auf § 2 der Heizkostenverordnung beruhenden Verpflichtung enthoben werde, die in einem Altvertrag vereinbarte Bruttowarmmiete auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten umzustellen. Der Vermieter sei nicht berechtigt, eine Mieterhöhung unter Beibehaltung der vereinbarten Mietstruktur zu verlangen, die nach dem Willen des Gesetzgebers nicht beibehalten werden dürfe. Entgegen der Auffassung der Kl. habe diese die Betriebskosten nicht selbst zu tragen; vielmehr verlange sie die Erhöhung einer Bruttomiete, in der sämtliche nicht umgelegten Betriebskosten in Höhe von 2,09 €/m2 enthalten seien.

II. 5 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

6 Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558, 558 b BGB) als unzulässig abgewiesen hat. Zwar wäre die Klage unzulässig, wenn ihr kein wirksames Zustimmungsverlangen zugrunde läge (vgl. Senat, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, GE 2004, 883 = NJW-RR 2004, 1159, unter II 4, zu § 2 MHG; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 11; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 81, jew. m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das mit Schreiben der Kl. vom 15. April 2004 erklärte Mieterhöhungsverlangen jedoch (formell) wirksam. 7 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß die im Mietvertrag vom 24. Oktober 1977 enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, deren Erhöhung die Kl. begehrt, mit den Vorschriften der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (im folgenden: Heizkostenverordnung/HeizkV) nicht vereinbar ist und daß diese Bestimmungen gemäß § 2 HeizkV der vertraglichen Vereinbarung vorgehen.

8 a) Die Heizkostenverordnung ist in sachlicher und zeitlicher Hinsicht auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwenden. Gemäß § 1 Abs. 1 HeizkV gilt die Verordnung für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie der Wärme- und Warmwasserlieferung durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume. Ein Ausnahmefall von der Anwendung der Bestimmungen der Heizkostenverordnung liegt nicht vor. Weder handelt es sich bei dem Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung gelegen ist, um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (§ 2 HeizkV), noch hat das Berufungsgericht festgestellt, daß das Mietverhältnis einer der in § 11 HeizkV geregelten Ausnahmen unterfällt; dies wird auch von der Revision nicht geltend gemacht. In zeitlicher Hinsicht ist die Verordnung auch auf Mietverträge anzuwenden, die - wie im vorliegenden Fall - bereits vor ihrem Inkrafttreten am 1. März 1981 abgeschlossen wurden (vgl. die Überleitungsregelung des § 12 HeizkV in der Fassung vom 23. Februar 1981, BGBl. I S. 261, 296; OLG Hamm WuM 1986, 267, 268 f.; BayObLG NJW-RR 1988, 1293 f.).

9 b) Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§§ 4 und 5 HeizkV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§§ 6 bis 9 HeizkV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. So liegt es auch bei einer Bruttowarmmiete, weil hierdurch im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden (BayObLG, aaO., 1294 m.w.N.; vgl. auch Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03, GE 2004, 349; NJW 2004, 1380, unter II 2 hinsichtlich einer Teilinklusivmiete). Um eine solche Vereinbarung handelt es sich, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenommen hat, auch bei der im Mietvertrag geregelten Bruttowarmmiete, die Gegenstand des Mieterhöhungsverlangens der Kl. ist.

10 c) Die vertragliche Warmmietenvereinbarung ist gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie, wie vorstehend ausgeführt, mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht vereinbar ist. Nach § 2 HeizkV gehen die Vorschriften der Verordnung - außer in dem dort genannten, hier nicht gegebenen Ausnahmefall (oben a) - rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

11 Allerdings ist die vorrangige Anwendung der Heizkostenverordnung nach einer in der Rechtsprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu eigen macht, davon abhängig, daß eine Partei die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt (LG Berlin ZMR 1999, 556 = GE 1999, 1357; MünchKommBGB/Schmid, aaO., § 2 HeizkostenV Rdnr. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 100; Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 2 Rdnr. 11 f. m.w.N.), was hier nicht der Fall ist.

12 Dieser Auffassung ist nicht zu folgen.

13 aa) Es kann dahinstehen, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 556 Rdnr. 14; Brintzinger in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, HeizkostenV § 2 Anm. 3) oder als "Kollisionsnorm" anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert (BayObLG WuM 2004, 737, 738 m.w.N.; Lammel, aaO., Rdnr. 10). Nach dem Wortlaut des § 2 HeizkV ist die Geltung der Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht davon abhängig, daß der Gebäudeeigentümer oder der Nutzer eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlangt. Vielmehr wird dadurch, daß die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gemäß § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Unwirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG NJW-RR 1988, 1293, 1294; OLG Hamm aaO.; OLG Schleswig WuM 1986, 330 f.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.

A Rdnr. 55; Brintzinger, aaO., Anm. 2). Diese Regelung stützt sich auf die Ermächtigung des Verordnungsgebers durch § 5 Abs. 4 des Gesetzes zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz [EnEG] in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 20. Juni 1980 - BGBl. I S. 701, nunmehr in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 2005, BGBl. I S. 2684). Danach können durch Rechtsverordnung die Erfassung des Energieverbrauchs und die Kostenverteilung (vgl. § 3 a EnEG) abweichend von Vereinbarungen der Benutzer und von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt und näher bestimmt werden, wie diese Regelungen sich auf die Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten auswirken.

14 bb) Entgegen der Auffassung der Revision entspricht die Außerkraftsetzung vertraglicher Warmmietenvereinbarungen nach § 2 HeizkV auch dem Zweck der Heizkostenverordnung. Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung beeinflußt werden (Entwurfsbegründung, BR-Drucks. 632/80 S. 13, 15 f.; vgl. auch Senat, Urteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, WuM 2005, 776, unter II 2 b). § 2 HeizkV soll sicherstellen, daß mietvertragliche Bestimmungen die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht verhindern können (vgl. Entwurfsbegründung, aaO., S. 20). Dies gilt nach dem Willen des Verordnungsgebers angesichts der Vorrangigkeit des Ziels der Energieeinsparung auch für bereits bestehende vertragliche Vereinbarungen über Warmmieten (aaO., S. 33 f.).

15 2. Der Umstand, daß die mietvertragliche Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, hat jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.

16 a) § 558 a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete gemäß § 558 BGB der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 54; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, 2006, 46; WuM 2006, 39, unter II 1 a m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, aaO., § 558 a Rdnr. 1).

17 Das Schreiben der Kl. vom 15. April 2004 wird den gesetzlichen Anforderungen in formeller Hinsicht gerecht. Insbesondere enthält das Zustimmungsverlangen, das in zulässiger Weise auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, eine ausreichende Begründung (§ 558 a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO., m.w.Nachw.). Diesem Erfordernis genügt das mit Anlagen versehene Schreiben der Kl.

Dort ist im einzelnen erläutert, wie sich die von der Kl. begehrte Bruttomiete hinsichtlich des darin enthaltenen Nettomiet- und des Betriebskostenanteils zusammensetzt. Der Bekl. wurde hierdurch in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Das gilt auch hinsichtlich des Kostenanteils für Heizung und Warmwasser an der Bruttomiete, den die Kl. in ihrem Zustimmungsverlangen mit 0,77 €/m2 angesetzt hat. 18 Der vom Berufungsgericht für entscheidend gehaltene Umstand, daß die Kl. nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verpflichtet ist, über die Wärme- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, steht nicht der Zulässigkeit der Zustimmungsklage nach § 558 BGB entgegen, sondern betrifft ihre Begründetheit, weil die Kl. aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkV) keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten hat.

19 b) Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist auch nicht deshalb unzulässig, weil es, wie die Revisionserwiderung meint, gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 2 HeizkV nichtig ist. Zwar liegt dem Zustimmungsverlangen der Kl. auch die gegen § 2 HeizkV verstoßende mietvertragliche Warmmietenvereinbarung zugrunde. Dies hat jedoch entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht die gänzliche Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. zur Folge. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist - die Teilnichtigkeit der Warmmietenvereinbarung gemäß § 134 BGB unterstellt (vgl. oben 1 c aa) - allenfalls hinsichtlich des auf die Warmmietenvereinbarung entfallenden Kostenanteils unwirksam. Aufgrund des Vorrangs der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wärme- und Warmwasserkosten ist die im Mietvertrag vereinbarte Bruttowarmmiete als eine Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), verbunden mit einer Pflicht zur gesonderten verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser zu behandeln (BayObLG, aaO.; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2003], Anh. zu §§ 556, 556 a Rdnr. 5, jew. m.w.Nachw.). Der dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegende Heiz- und Warmwasserkostenanteil - dessen von der Kl. mit 0,77 €/m2 angesetzte Höhe der Bekl. nach den getroffenen Feststellungen nicht bestritten hat - ist aus der vertraglichen Bruttowarmmiete herauszurechnen und gegebenenfalls als Vorauszahlung auf die nunmehr abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten zu behandeln (vgl. BayObLG, aaO.; Weitemeyer, aaO.). Dieser Kostenanteil bleibt daher bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB außer Betracht (vgl. zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete Senat, Urteil vom 19. November 2003, aaO. und Urteil vom 26. Oktober 2005, aaO.).

Bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete bleibt der Heiz- und Warmwasserkostenanteil bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete außer Betracht, weil er verbrauchsabhängig abgerechnet werden muß.

Die Parteien hatten im Mietvertrag aus dem Jahre 1987 eine Bruttowarmmiete vereinbart. 2004 verlangte der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der seit 1994 unveränderten Bruttomiete und nahm dazu auf den maßgeblichen Mietspiegel (München) Bezug. Er bezifferte die ortsübliche Bruttomiete auf 15,50 €/m2 einschließlich eines Betriebskostenanteils von 20,09 €/m2. In diesem Betrag ist ein Kostenanteil für Heizung und Warmwasser in Höhe von 0,77 €/m2 enthalten. Der Mieter stimmte nicht zu. Das Amtsgericht hielt die Klage durch Zwischenurteil für zulässig, das Landgericht München hob das Zwischenurteil auf und wies die Klage ab, was zur Revision des Vermieters zum BGH führte.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und wies die Berufung des Mieters gegen das die Zulässigkeit der Klage aussprechende Urteil des Amtsgerichts zurück (mit der Folge, daß die Sache nunmehr seinen Fortgang beim Amtsgericht zu nehmen hat).

Der BGH hielt das Mieterhöhungsverlangen zunächst für formell wirksam und bejahte damit auch die Zulässigkeit der Zustimmungsklage nach §§ 558 ff. BGB. Das Erhöhungsverlangen entspreche den gesetzlichen Anforderungen des § 558 a BGB in formeller Hinsicht. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. In dem Zustimmungsverlangen sei im einzelnen erläutert, wie sich die von dem Vermieter begehrte Bruttomiete hinsichtlich des darin enthaltenen Nettomiet- und des Betriebskostenanteils zusammensetze. Der Mieter werde dadurch in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Zulässigkeit zu überprüfen. Das gelte auch hinsichtlich des Kostenanteils für Heizung und Warmwasser an der Bruttomiete. Das Erhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unzulässig, weil es gem. § 134 BGB i. V. m. § 2 HeizkV nichtig sei. Jedenfalls führe das nicht zur gänzlichen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allenfalls hinsichtlich des auf die Warmmietvereinbarung entfallenden Kostenanteils.

Materiell führe das Mieterhöhungsverlangen jedoch so nicht zum Erfolg. Denn die in dem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete sei mit § 2 HeizkV nicht vereinbar. Der in § 2 HeizkV vorgesehene Ausnahmefall liege nicht vor, so daß die Vorschriften der Heizkostenverordnung Vorrang vor der mietvertraglichen Vereinbarung hätten. In zeitlicher Hinsicht sei die Heizkostenverordnung auch auf Mietverträge anzuwenden, die bereits vor ihrem Inkrafttreten am 1. März 1981 abgeschlossen worden seien (vgl. Überleitungsregelung des § 12 HeizkV i. d. F. v. 23. Februar 1981). Der BGH schließt sich ausdrücklich der vielfach in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Auffassung, wonach die vorrangige Anwendung der Heizkostenverordnung davon abhängig sei, daß eine Partei die verbrauchsabhängige Abrechnung verlange, nicht an (vgl. dazu z. B. LG Berlin GE 1999, 1357). Dahinstehen könne, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gem. § 134 BGB oder als "Kollisionsnorm" anzusehen sei, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagere. In jedem Fall werde dadurch, daß die Vorschriften der HeizkV abweichenden Vereinbarungen gem. § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt. Warmwasser- und Heizkosten seien daher verbrauchsabhängig abzurechnen. Für das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sei der Bruttowarmmietanteil herauszurechnen und ggf. als Vorauszahlung auf die nunmehr abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten zu behandeln. Jedenfalls bleibe dieser Kostenanteil bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht.

Die Entscheidung des BGH ist in zweifacher Hinsicht von großer Bedeutung:

1. Der BGH "überspannt" nicht die Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht. Wie auch die Berufungsentscheidung des Landgerichts München in diesem Falle zeigt, wird das in der Instanzrechtsprechung oftmals getan. Für die formelle Seite eines Erhöhungsverlangens gilt (nur) § 558 a BGB. Danach ist ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dort steht nicht, daß es jedenfalls "richtig" zu begründen ist. Vielmehr soll der Mieter (nur) die Möglichkeit haben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Dazu reichen die Angaben nach § 558 a BGB. Ob diese dann richtig sind, wird in der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens beurteilt. In diesem Licht ist auch die kontroverse Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens mit den tatsächlichen oder den ortsüblichen Betriebskosten zu sehen (vgl. zuletzt LG Berlin, ZK 65, GE 2006, 973 gegen LG Berlin, ZK 63, GE 2006, 655). Nach hier vertretener Auffassung sind auch Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe ortsüblicher Betriebskosten formell wirksam - materiell ist allerdings jedenfalls nur mit den tatsächlichen Betriebskosten zur rechnen, so daß sich das Problem wohl zeitlich erledigen dürfte.

2. Offen bleibt nach der BGH-Entscheidung, ob die Vereinbarung von Bruttowarmmieten überhaupt noch zulässig ist bzw. zulässig bleibt. Jedenfalls ist von Neuabschlüssen mit Bruttowarmmiete dringend abzuraten, selbst wenn es der Mieter (ausdrücklich) möchte. Zwar widerspricht eine vereinbarte Bruttowarmmiete nicht den Vorgaben des § 556 BGB. Zu bedenken ist aber, daß jetzt die Miete nicht mehr in einer derartigen Struktur erhöht werden kann. Bei Altfällen mit vereinbarter Bruttowarmmiete (z. B. in Berlin bei einer Vielzahl von ehemaligen Alliiertenwohnungen) muß die Vermieterseite jetzt sicher reagieren. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist der Warmanteil herauszurechnen. Notwendig wird es, diese Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Vorliegend war der Warmanteil unstreitig. Ob das aber in den jeweiligen Einzelfällen auch in Zukunft so sein wird, ist sehr fraglich. Denn mieterseits kommt jetzt sicher die entsprechende Reaktion mit der Folge, daß bisher hingenommene Warmanteile bestritten werden. Diese sind nicht zu belegen, eben weil sie nicht durch Verbrauchszähler erfaßt sind. Vermieterseits ist es erforderlich, jetzt Verbrauchszähler einzubauen. Ohne diese Arbeiten wird sicher in Zukunft eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr möglich sein. Im vorliegenden Fall kann jetzt aber erst einmal mit dem unstreitigen Warmanteil gerechnet werden.