Wirksames Abtretungsverbot für Ansprüche aus Mietverhältnis

1. Die formularmäßige Vereinbarung, wonach es dem Mieter nicht gestattet ist, Ansprüche und/oder Rechte an einen Inkassodienstleister abzutreten, ist wirksam.

2. Die Klage eines Inkassodienstleisters aus abgetretenem Recht wegen überzahlter Mieten nach der Mietpreisbremse ist dann als unbegründet abzuweisen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über Auskunftsansprüche, Rückzahlung überzahlter Miete und Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse. Kl. ist die Inkassodienstleisterin Conny GmbH, die Ansprüche aus abgetretenem Recht eines Mieters der Bekl. einklagt. Der Bekl. und der Mieter vereinbarten im Mietvertrag formularmäßig Folgendes:

„Es ist dem Mieter nicht gestattet, Ansprüche und/oder Rechte aus dem Mietverhältnis an einen Inkassodienstleister abzutreten.“

Das AG hat die Klage abgewiesen.

I. Der Kl. steht weder ein Anspruch auf Auskunftserteilung gemäß § 556g Abs. 3 BGB noch ein Zahlungsanspruch gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 BGB noch ein Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 BGB aus abgetretenem Recht nach § 398 Satz 2 BGB zu.

1. Dabei kann dahinstehen, ob der Mieter Ansprüche aus dem Mietvertrag teilweise an die Kl. abgetreten hat. Denn die Abtretung war jedenfalls nicht wirksam, da ein wirksames Abtretungsverbot vorliegt, § 399 Alt. 2 BGB. Der Kl. fehlt es damit an der erforderlichen Aktivlegitimation.

2. § 399 Alt. 2 BGB erklärt Vereinbarungen zwischen Gläubiger und Schuldner, die der Forderung die Abtretbarkeit und damit die Verkehrsfähigkeit nehmen, für zulässig und erlaubt damit, dass die Parteien die grundsätzliche Abtretbarkeit gemäß § 398 BGB vertraglich ausschließen (BGH, Urteil vom 13. Juli 2006, VII ZR 51/05, NJW 2006, 3486 [3467]). Infolge des Ausschlusses ist die Forderung nicht abtretbar; ein dennoch zwischen Gläubiger und Zessionär geschlossener Abtretungsvertrag überträgt die Forderung nicht (Roth/Kieninger in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2019, § 399 Rn. 34). Vorliegend haben der Bekl. und der Mieter im Mietvertrag unter Teil B, § 5.3 einen Abtretungsausschluss vereinbart.

3. Entgegen der Auffassung der Kl. verstößt die formularmäßige Vereinbarung des Abtretungsrechts nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Vereinbarung auch eines uneingeschränkten Abtretungsausschlusses in AGB grundsätzlich unbedenklich ist (BGH, Urteil vom 15. Juni 1989, VII ZR 205/88, NJW 1989, 2750; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989, VII ZR 211/88, NJW 1990, 109 [110]). Ein Abtretungsausschluss führt nicht notwendig zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gläubigers, andererseits schützt er die Interessen des Schuldners an der Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung. Eine solche Klausel ist nur dann nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn ein schützenswertes Interesse des Verwenders an dem Abtretungsverbot nicht besteht oder die berechtigten Belange des Vertragspartners an der freien Abtretbarkeit vertraglicher Ansprüche das entgegenstehende Interesse des Verwenders überwiegen (BGH, Urteil vom 30. Oktober 1990, IX ZR 239/89, NJW-RR 1991, 763; BGH, Urteil vom 11. März 1997, X ZR 146/94, NJW 1997, 3434 [3436]; BGH, Urteil vom 17. April 2012, X ZR 76/11, NJW 2012, 2107 [2108]). Für das Abwägen dieser einander gegenüberstehenden Interessen sind ein generalisierender, überindividueller Prüfungsmaßstab und eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen; auf die speziellen Umstände des Einzelfalls kommt es insoweit nicht an, sondern darauf, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegender Fallgestaltungen verwendet werden kann (BGH, Urteil vom 17. April 2012, X ZR 76/11, NJW 2012 2107 [2108]).

Dass derartige Umstände vorliegen, vermag das Gericht nicht zu erkennen.

Der Bekl. als Vermieter hat vielmehr ein Interesse daran, die Vertragsabwicklung klar und übersichtlich zu gestalten und nicht mit einer Vielzahl möglicher Neugläubiger konfrontiert zu werden. Ein Mietvertrag begründet aufgrund seiner Eigenschaft als Dauerschuldverhältnis eine Bindung der Vertragsparteien über einen längeren Zeitraum und ist nicht allein auf ein singuläres Ereignis ausgerichtet. Zudem sucht sich der Vermieter den Mieter in der Regel gezielt aus, so dass der persönliche Kontakt durchaus beim Vertragsschluss eine Rolle spielt. Aus dem Mietvertrag resultieren eine Vielzahl von Rechten und Pflichten beider Vertragsparteien, die unterschiedlich sein und sich im Verlauf des Mietverhältnisses auch ändern können, wie z. B. Mietminderungsansprüche, Schadensersatzansprüche, Instandsetzungsansprüche u. Ä. Ohne Abtretungsverbot wäre es für den Mieter möglich, jeden einzelnen Anspruch jeweils an einen anderen Gläubiger abzutreten mit der Folge, dass der Vermieter sich regelmäßig neuen Gläubigern ausgesetzt sähe.

Hinzu tritt, dass bestimmte Streitfragen, die aus dem Mietverhältnis resultieren, wie z. B. die Ausstattung der Wohnung regelmäßig am einfachsten mit der Person zu klären sind, die in der Wohnung wohnt. Diese Möglichkeit entfällt bei der Abtretung an eine dritte Person, die keine unmittelbare Kenntnis von den Gegebenheiten hat.

Die „Gefahr“, dass sich der Vermieter bei einer Abtretung verschiedenen Gläubigern ausgesetzt sieht, hat sich im vorliegenden Verfahren realisiert. Die von der Kl. vorgetragene Abtretung ist jedenfalls beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsraten. D. h. der Bekl. sieht sich zum einen der Ansprüche der Kl. im vorliegenden Verfahren ausgesetzt, zum anderen aber auch ggf. weiterer Ansprüche des Mieters aus der MietBegrV BE, die dieser nicht abgetreten hat. Dies sieht wohl auch die Kl. so, wenn sie ausführt, dass der Bekl. es bei einem Unterliegen im vorliegenden Verfahren selbst in der Hand hätte, mit der Mietpartei eine Nachtragsvereinbarung über die in dem Rechtsstreit festgestellte Miethöhe abzuschließen, damit die Klage der Mietpartei obsolet würde. Ein Auseinanderfallen der Anspruchsinhaber für aus demselben Sachverhalt herrührende Ansprüche erscheint indes unbillig, da der Bekl. damit ggf. mehreren Streitverfahren ausgesetzt wird, wodurch auch höhere Kosten anfallen.

Unerheblich ist, dass der Bekl. eine Vielzahl von Wohnungen vermietet. Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang vorträgt, das Interesse des Mieters an der Abtretbarkeit der mietvertraglichen Ansprüche überwiege, weil der Mieter sich in einer Abhängigkeit befinde und er der Sachkunde des Vermieters unterlegen sei, so rechtfertigt dies kein Abtretungsverbot. Ein Abhängigkeitsverhältnis ist für das Gericht in einem Mietvertrag nicht erkennbar, vielmehr existieren wechselseitige Pflichten und Rechte. Sofern der Mieter sich dem Vermieter in Sachkunde unterlegen fühlt, so steht es ihm frei, rechtlichen Rat einzuholen. Die Abtretung der Ansprüche ist hierfür nicht erforderlich.

Dem schützenswerten Interesse des Bekl. an einem Abtretungsverbot stehen keine solchen Belange des Mieters an der freien Abtretbarkeit vertraglicher Ansprüche entgegen, die das entgegenstehende Interesse des Bekl. überwiegen. Das Recht des Mieters an einer effizienten Rechtsdurchsetzung wird durch das Abtretungsverbot nicht gemindert. Es steht ihm frei, die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Rechte im Zusammenhang mit der MietBegrV BE selbst geltend zu machen und sich gegebenenfalls zur Durchsetzung dieser Ansprüche der Unterstützung durch einen Rechtsanwalt zu bedienen. Eine Abtretung ist hierfür nicht notwendig. Ob die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch Durchsetzung dieser Ansprüche überhaupt sinnvoll ist, hat der Mieter zunächst eigenverantwortlich selbst zu prüfen. Das ist ihm jedoch zumutbar, zumal anhand der Mietspiegeltabelle auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein entsprechendes Berechnungstool kostenfrei zur Verfügung gestellt wird.

Eine Forderung kann nicht abgetreten werden, wenn dadurch ihr Inhalt verändert würde oder die Abtretung vertraglich ausgeschlossen ist. Der BGH urteilt in ständiger Rechtsprechung, dass die Abtretung von Mietrückzahlungsansprüchen an Inkassodienstleister zu keiner Inhaltsänderung führt und wirksam ist. Im Falle eines ausdrücklich vereinbarten Abtretungsverbots ist das anders – so das AG Tempelhof-Kreuzberg.

Laut Mietvertrag war es dem Mieter nicht gestattet, Ansprüche oder Rechte aus dem Mietverhältnis an einen Inkassodienstleister abzutreten. Der Mieter übersandte der Inkassodienstleisterin eine Vollmacht mit Abtretung von Rückforderungsansprüchen wegen – aufgrund der Mietpreisbremse – überzahlter Mieten. Die Inkassodienstleisterin verlangte vom Vermieter Auskunft und Rückzahlung überzahlter Mieten. Weil auch ein Mahnschreiben unbeantwortet blieb, erhob sie Klage; der Vermieter berief sich auf das Abtretungsverbot.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab, da mangels wirksamer Abtretung die Klägerin nicht anspruchsberechtigt sei. Das Abtretungsverbot sei auch nach ständiger Rechtsprechung des BGH als formularmäßige Vereinbarung wirksam. Anders sei es nur, wenn ein schützenswertes Interesse des Formular-Verwenders an dem Abtretungsverbot nicht besteht oder berechtigte Belange des Vertragspartners an der Abtretbarkeit überwiegen. Solche Umstände lägen hier nicht vor, denn ein Mietvertrag begründe ein Dauerschuldverhältnis, wobei auch der persönliche Kontakt zwischen Vermieter und Mieter beim Vertragsschluss eine Rolle spiele. Ohne Abtretungsverbot hätte der Vermieter sich u. U. mit verschiedenen Gläubigern auseinanderzusetzen. Berechtigte Belange des Mieters stünden dem nicht entgegen, denn er könne seine Ansprüche selbst geltend machen und sich ggf. der Unterstützung eines Rechtsanwalts bedienen. Das sei zumutbar, zumal im Internet ein Berechnungstool von der Senatsverwaltung kostenfrei zur Verfügung gestellt werde.

Nach einhelliger Auffassung dient ein Abtretungsverbot der Durchsetzung legitimer Interessen des Schuldners und ist auch als formularmäßige Vereinbarung i.d.R. nicht unangemessen (BeckOK, Stand 1. November 2020, Rn. 16 zu § 399 BGB). Nur ausnahmsweise kann es unbillig sein, etwa wenn eine Mängelklage auf den Reiseanmelder beschränkt wird und dadurch Mitreisende keine Ansprüche aus der Schutzwirkung des Reisevertrages geltend machen können (BGH NJW 1989, 2750). An das schützenswerte Interesse des Verwenders einer solchen Klausel sind keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH NJW 2012, 2107); i.d.R. genügt sein Interesse an der Klarheit und Übersichtlichkeit der Vertragsabwicklung. Beim Handel mit Gebrauchtwagen ist ein solches Abtretungsverbot auch deshalb wirksam, weil der persönliche Kontakt zwischen Händler und Kunden von Bedeutung ist, so dass der Händler ein berechtigtes Interesse daran hat, den Vertrag gegenüber dem von ihm ausgewählten Vertragspartner zu erfüllen, und nicht gegenüber einem beliebigen Dritten (OLG Karlsruhe, Urteil vom 15. März 2017 - 7 U 115/16). Das gilt in einem Mietverhältnis umso mehr, in dem das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien eine große Rolle spielt, weswegen etwa bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich ist. Deshalb bestimmt § 564 Satz 2 BGB auch, dass nach dem Tod des Mieters der Vermieter ein Kündigungsrecht hat, weil mit dem Tod des Mieters sich die Beziehungen der Vertragsteile grundlegend geändert haben (jurisPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 1. Februar 2020, Rn. 4 zu § 564 BGB).

Vermieter (und Verfasser von Mietvertragsformularen) sollten deshalb die Vereinbarung eines Abtretungsverbots im Mietvertrag erwägen.