Wirksamer vertraglicher Ausschluß der Berufung auf Schriftformmangel

Eine Partei kann sich in der Geschäftsraummiete nicht auf einen Schriftformmangel berufen, wenn das vertraglich (auch formularmäßig) ausgeschlossen ist.

Die Kündigung vom 22. Dezember 2003 hat das Mietverhältnis nicht gemäß § 580 a Abs. 2 BGB zum 30. Juni 2004 beendet. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist wirksam bis zum 31. März 2007 befristet. Ungeachtet der Frage, ob der Mietvertrag überhaupt gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstößt, weil sich die Parteien entgegen dem Wortlaut des Vertrages dahingehend geeinigt haben, daß die zu leistende Mietsicherheit nicht in Form einer Bankbürgschaft, sondern in Form von D. Fonds-Anteilen zu erbringen sei, ist der Bekl. die Berufung auf einen vermeintlichen Schriftformmangel gemäß § 18 Abs. 4 des Mietvertrages verwehrt. § 18 Abs. 4 des Mietvertrages, der wie folgt lautet:

"Die Vertragsparteien verpflichten sich gegenseitig, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluß von Nachtrags- und Ergänzungsverträgen Genüge zu tun, und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen",

verstößt entgegen der Auffassung der Bekl. nicht gegen § 305 ff. BGB.

Es handelt sich nicht um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c BGB. Die Bekl. mußte mit einer derartigen Klausel unter der Überschrift "Allgemeine Regelungen" rechnen, denn sie verhält sich über das Verhalten der Parteien im Zusammenhang mit der Durchführung des Vertrages.

Die Regelung enthält auch keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB. Es sind keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich, weshalb eine der beiden Vertragsparteien durch diese Klausel unangemessen benachteiligt sein soll (vgl. insoweit auch OLG Düsseldorf, DWW 2004, 224; MDR 2004, 1179).

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Klausel auch dann einschlägig, wenn, wie von ihr behauptet, die Parteien sich bereits vor Abschluß des Mietvertrages daraufhin geeinigt haben sollen, daß die Kaution in Form von Fondsanteilen geleistet werden soll. Die Verpflichtung, alles zu tun, um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun, erstreckt sich auf solche mündlichen Vereinbarungen, die vor Abschluß des schriftlichen Mietvertrages geschlossen wurden und zu diesem im Widerspruch stehen. Soweit in der Klausel von Nachtrags-, Änderungs-, und Ergänzungsverträgen die Rede ist, handelt es sich, wie man an der Formulierung "insbesondere" erkennt, nur um eine exemplarische, aber nicht ausschließliche Aufzählung.

Ein formunwirksamer langfristiger Mietvertrag stellt für Vermieter wie Mieter ein Risiko dar, da er vorfristig gekündigt werden kann. Dieses Risiko kann vertraglich ausgeschlossen werden durch eine Vereinbarung, wonach beide Parteien verpflichtet sind, einen etwaigen Formmangel zu beheben.

Im Mietvertrag war eine bestimmte Kautionsleistung vorgesehen, was vor oder nach Abschluß des Mietvertrages geändert worden war. Die Mietkaution sollte nicht durch eine Bankbürgschaft, sondern in Form von Fondsanteilen erbracht werden. Die Mieterin kündigte vorfristig unter Berufung auf den Formmangel.

Mit Urteil vom 13. November 2006 folgte das Kammergericht dem nicht und meinte, die Kündigung sei unwirksam. Wie schon vorher das OLG Düsseldorf entschieden habe, könne formularmäßig verabredet werden, daß bei Nichteinhaltung der Schriftform die Parteien verpflichtet seien, den Mangel zu beheben und nicht vorfristig zu kündigen.

Vermieter sollten sich überlegen, eine solche Vereinbarung, wenn nicht schon im Formular enthalten, bei Neuabschlüssen in den Vertrag aufzunehmen.