Wirksamer temporärer Kündigungsausschluß durch Formularklausel ist zulässig

Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448).

Die Bekl. mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 29. Juli 2002 von dem Kl. ab 1. August 2002 die Wohnung (...).

In dem Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

"§ 2 Mietdauer ...

3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt. ..."

Im August und September 2002 zahlten die Bekl. jeweils nur einen Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Mit Schreiben vom 14. November 2002 teilte die Bekl. zu 1 dem Kl. mit, daß sie und der Bekl. zu 2 sich getrennt hätten und beide das Mietverhältnis kündigten. Der Kl. erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben vom 3. Dezember 2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung. (...) Der Kl. konnte die Wohnung erst zum 1. Mai 2003 anderweitig vermieten.

Der Kl. verlangt u. a. Mieten für die Monate August 2002 bis April 2003

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluß für die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluß wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine derartige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. (...)

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nur teilweise stand.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nur teilweise stand.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kl. von der Bekl. zu 1 auch für den Monat April 2003 Schadensersatz verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß die Kündigung der Bekl. zu 1 vom 14. November 2002 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch die Kündigung des Kl. vom 3. Dezember 2002 wegen des Zahlungsrückstandes der Bekl. nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden kann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung mit der Rechtsansicht des Amtsgerichts ein Ende der regulären Mietzeit schon zum 31. März 2003 angenommen hat.

Der dem Kl. als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens der Bekl. zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können (vgl. Senat BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I. 3. und Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluß ausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 = GE 2004 [6] 348) mittlerweile abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie nicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Senat, aaO. II. 2.).

An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts, daß der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung anders als in dem der Senatsentscheidung vom 22. Dezember 2003 zugrunde liegenden Sachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Bekl. jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen (Senat aaO. unter II. 1. b). Damit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senat aaO. unter II. 1. c). Letztlich ist eine Regelung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet.

Da somit der Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters wirksam war, war die Verpflichtung der Bekl. zu 1 zum Schadensersatz nicht auf den Zeitraum bis 31. März 2003 begrenzt. Dem Kl. stand vielmehr auch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz in Höhe von 250 E zu.

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 19. November 2003 (GE 2004, 349) entschieden, daß die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses einen zeitlich begrenzten Ausschluß des Kündigungsrechtes vereinbaren können. Nicht ganz klar war es dabei, ob das nur durch Individualvereinbarung geschehen kann. Jetzt ist es klar: Es geht auch durch Formularklausel - jedenfalls dann, wenn die (ordentliche) Kündigung auch für den Vermieter zeitlich begrenzt ausgeschlossen ist.

1. VIII ZR 379/03: Die Mietvertragsparteien (Vertrag nach der Mietrechtsreform) hatten vereinbart, daß sie wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichteten. Danach sei die Kündigung mit gesetzlicher Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibe das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen mit gesetzlicher Frist unberührt. Die Mieter kündigten sodann das Mietverhältnis vor Ablauf der zwei Jahre und zahlten keine Miete mehr. Das veranlaßte den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges. In dem Rechtsstreit verlangte er von den Mietern restlichen Mietzins bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Wohnung weitervermieten konnte.

2. VIII ZR 294/03: Die Mietvertragsparteien vereinbarten (nach der Mietrechtsreform) in dem Formularmietvertrag vom 31. Oktober 2001, daß das Mietverhältnis erstmalig zum 31. Dezember 2002 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar sei. Das Datum des 31. Dezember 2002 war handschriftlich eingefügt. Die Mieter kündigten das Mietverhältnis schon am 23. Mai 2002 "zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Sie zahlten ab August 2002 keine Miete mehr. Mit der Klage verlangte der Vermieter restlichen Mietzins.

Der BGH verwies zunächst auf sein grundlegendes Urteil vom 22. Dezember 2003, VIII ZR 81/03 (GE 2004, 348 = NJW 2004, 1448). Danach verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechtes durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB. Für den vorliegenden Fall ergebe sich für die Wirksamkeit der Vereinbarung auch dann nichts anderes, wenn der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung durch Formularvertrag vereinbart worden sei. Denn die Regelungen benachteiligten die Mieter jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, wenn sie sowohl für Vermieter als auch für Mieter gelten sollte.

In dem zweiten Fall sah sich der BGH veranlaßt, zur Frage der Vorlage des Rechtsstreits an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften Stellung zu nehmen. Es geht dabei um eine Vorabentscheidung über die Frage, wie Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen in bezug auf die in einem Mietvertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher enthaltene und vom Gewerbetreibenden gestellte Klausel auszulegen sei, wonach der Mieter das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn kündigen kann, insbesondere ob eine solche Klausel als mißbräuchlich im Sinne der genannten Richtlinie anzusehen ist. Der BGH verneint jedoch eine Vorlagepflicht. Denn der EuGH habe entschieden, es sei grundsätzlich Sache des nationalen Gerichts, festzustellen, ob eine Vertragsklausel die Kriterien erfülle, um als mißbräuchlich im Sinne der EG-Richtlinie qualifiziert zu werden. Daraus folge, daß die deutschen Gerichte das nationale Verbraucherschutzrecht (§ 307 BGB) im Sinne der EG-Richtlinie auszulegen hätten. Die Klausel über den befristeten Ausschluß des Kündigungsrechtes sei jedoch nicht mißbräuchlich, wenn sie für beide Vertragspartner gleichermaßen gelte.

Zunächst wird auf die Ausführungen in GE 2004, 339 f. verwiesen. Danach waren nach der Entscheidung des BGH vom 22. Dezember 2003 zwei Fragen offen:

1. Kann ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel/Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden?

2. Für welchen Zeitraum ist die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes (auch formularmäßig) möglich?

Zu 1: Die Frage ist nunmehr in aller Klarheit beantwortet. Es war allerdings auch schon in dem dem BGH im Dezember vorliegenden Fall fragwürdig, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelte, so daß schon in der dortigen Kommentierung die Prognose "gewagt" werden konnte, daß ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel = Allgemeine Geschäftsbedingung möglich ist. Nicht zu vernachlässigen ist jedoch die Einschränkung des BGH, daß das nur dann gilt, wenn der Kündigungsverzicht für beide Seiten, also auch für den Vermieter greifen soll. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen neuen Grundsatz, da schon immer Allgemeine Geschäftsbedingungen/Formularklauseln im Rahmen des Verbots unangemessener Benachteiligung eines Vertragspartners ausgewogen sein mußten. Für die Formularklausel des Formulars des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES (§ 2 1.a - Fassung I-AGB/KE 4.2004) bedeutet das die Bestätigung der dortigen Formulierungen.

Zu 2: Zur Dauer eines Kündigungsverzichts brauchte der BGH in beiden Fällen nicht Stellung zu nehmen. Es bleibt daher bei der Stellungnahme GE 2004, 340, wonach ein vierjähriger Kündigungsverzicht sicher unbedenklich ist, weil das Gesetz in § 557 a Abs. 3 BGB das selbst so für die Staffelmietvereinbarung vorsieht. Man dürfte also auf der sicheren Seite sein, nur Kündigungsverzichte für vier Jahre vorzusehen. Da der Entscheidung des BGH vom Dezember 2003 jedoch eine fünfjährige Verzichtsregelung zugrunde lag, dürfte auch ein fünfjähriger Kündigungsverzicht möglich sein. Bei längeren Zeiträumen kann man in die kritische Zone einer unangemessenen Benachteiligung kommen, selbst wenn der Kündigungsverzicht für beide Vertragsparteien gelten soll. Es handelt sich dabei aber wahrscheinlich um ein recht theoretisches Problem, weil eben in der Praxis lange Mindestmietzeiten unüblich sind.