Wirksamer Beschluß der Wohnungseigentümer zur Zahlung des Wohngeldes im Lastschrifteinzugsverfahren

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluß festlegen, daß die Zahlung des Wohngeldes im Lastschrifteinzugsverfahren zu erfolgen hat.

2. Das gilt nicht für Nachzahlungsbeträge und Sonderumlageanteile.

I. Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage in Berlin Spandau.

In dem vorliegenden Verfahren ficht der Antragsteller einen Beschluß der Gemeinschaft betreffend die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren für die Zahlung von Wohngeldern sowie betreffend die Verpflichtung zur Zahlung von monatlich 5 DM für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren an.

Nach § 13 (1) letzter Absatz der TE ist das Wohngeld von dem einzelnen Wohnungseigentümer in monatlichen Raten im voraus, spätestes bis zum dritten Werktag eines Monats, auf das vom Verwalter einzurichtende Sonderkonto kostenfrei einzuzahlen.

Der Antragsteller zahlte bisher das Wohngeld für die in seinem Eigentum stehende Wohnung bargeldlos per Dauerauftrag an die Verwalterin. An dem Lastschrifteinzugsverfahren zum Zweck der Leistung von Wohngeldern möchte er nicht teilnehmen.

Auf der ETV vom 22. April 1999 faßte die Gemeinschaft zu TOP 5 Absatz 4 mehrheitlich folgenden Beschluß:

...

"Die Wohnungseigentümer verpflichten sich, am Lastschrifteinzugsverfahren teilzunehmen. Eigentümer, die an diesem Verfahren nicht teilnehmen wollen, zahlen einen Verwaltungskostenzuschlag von 5 DM/Monat."

a) Den Wohnungseigentümern steht grundsätzlich die Kompetenz zu, die Frage der Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren durch Beschluß zu regeln (vgl. zur diesbezüglichen Regelungskompetenz: Drasdo, WE 1997, 172, 173). Denn die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht gehindert, durch Mehrheitsbeschluß festzulegen, wie die Zahlung des Wohngeldes erfolgen soll (vgl. Saarl. OLG, FGPrax 1998, 18, 20; OLG Hamburg, NJW-RR 1998,1163).

Im vorliegenden Fall stehen weder Regelungen der Teilungserklärung noch des Verwaltervertrages einem Beschluß betreffend die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entgegen.

Dem Beschluß zu TOP 5 Absatz 4 der ETV vom 22. April 1999 steht insbesondere nicht § 13 Ziffer (1) letzter Absatz der TE entgegen. Denn mit der Regelung betreffend eine "kostenfreie" Zahlung des Wohngeldes ist gemeint, daß die Einzahlung des Wohngeldes auf das Gemeinschaftskonto keine Kosten zum Nachteil der Gemeinschaft auslösen darf; demgegenüber erfaßt diese Regelung nicht die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen zusätzliche Kosten für den Einzahlenden entstehen dürfen.

Die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren weist jedoch - in Abgrenzung z. B. zur Zahlung durch Einzelüberweisung oder durch Dauerauftrag - bestimmte Besonderheiten auf, weil der Kontoinhaber dem Empfänger den Zugriff auf das Konto gestattet, eine Abbuchung nur innerhalb eines bestimmten Zeitraumes widerrufen kann, und weil im Fall der fehlenden Deckung des bezogenen Kontos die Abbuchung rückgängig gemacht wird, wodurch zusätzliche Rückbuchungsgebühren entstehen.

Nach der Auffassung der Kammer entspricht daher nicht jeder Beschluß einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ordnungsgemäßer Verwaltung. Vielmehr ist bei der Entscheidung über die Frage, ob der Beschluß mit der Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, im Einzelfall eine umfassende Abwägung der Interessen der Beteiligten erforderlich (für eine Einzelfallentscheidung auch OLG Stuttgart WuM 1996, 791 ff.).

b) aa) Der Beschluß über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entspricht insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als er sich auf die Zahlung laufender Wohngelder bezieht, die gemäß dem beschlossenen Wirtschaftsplan von dem einzelnen Wohnungseigentümer geschuldet werden (für die Gültigkeit der Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren für laufende Wohngelder: OLG Stuttgart WuM 1996, 791, 792; Saarl. OLG, FGPrax 1998, 18, 20; OLG Hamburg NJW 1998, 1163; Drasdo WE 1997,172,173 174; dagegen: LG Ellwangen WuM 1996,441; LG Stuttgart WuM 1998, 370).

Denn in diesem Fall überwiegt das Interesse der Gemeinschaft am Erhalt der für die Bewirtschaftung der Wohnanlage erforderlichen Gelder das individuelle Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an der Dispositionsfreiheit über sein Konto aufgrund seiner Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im Fall der Abbuchung der laufenden Wohngelder ist ein Interesse der Gemeinschaft an einem schnellen, unbürokratischen Erhalt der Wohngeldvorschüsse anzuerkennen. Diesem Interesse trägt die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren Rechnung, da dadurch die zügige Abbuchung der laufenden Wohngelder erreicht und auch Veränderungen in der Höhe des Geschuldeten Wohngeldes sofort berücksichtigt werden können. Diese genannte Vorgehensweise führt im Bereich der Verwaltung der Gemeinschaft im Regelfall zu einer zu begrüßenden Rationalisierung der Geschäftsabläufe (speziell zu Wohngeldzahlungen: Saarl. OLG FGPrax 1998,18,20; OLG Hamburg NJW-RR 1998, 1163; vgl. allgemein zum Lastschrifteinzugsverfahren: BGH WuM 1996, 205, 206-208). Dies gilt auch für die vorliegende Wohnanlage, die nur aus 42 Einheiten besteht. Denn derartige Rationalisierungseffekte sind auch bei einer Wohnanlage dieser Größe denkbar. Ferner würden die Wohnungseigentümer nach dem Vortrag der Beteiligten zu III von dem Anschluß an das Rechenzentrum der Verwalterin unabhängig von der Größe der Wohnanlage profitieren.

Ein entgegenstehendes, überwiegendes Interesse des Wohnungseigentümers an dem Unterbleiben der Zahlungen laufender Wohngelder im Lastschrifteinzugsverfahren ist demgegenüber nicht erkennbar.

Dem Wohnungseigentümer steht bei der Anforderung der laufenden Wohngelder insbesondere kein vorheriges "Prüfungsrecht" zu. Die Fälligkeit der geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen wird mit dem Beschluß über den Wirtschaftsplan (Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne) gemäß § 28 Abs. 1, 2, 5 und § 16 Abs. 2 WEG begründet. In bezug auf fällige Wohngeldforderungen stehen dem einzelnen Wohnungseigentümer nur in engen Ausnahmefällen Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrechte zu (vgl. zu den Ausnahmefällen: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. 2000, § 16 WEG Rn. 99).

Selbst im Fall der Anfechtung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan bleibt der einzelne Wohnungseigentümer wegen der fortdauernden Wirksamkeit des Beschlusses zur Zahlung der Wohngeldvorschüsse verpflichtet (vgl. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG).

Das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an der Kontrolle der Zahlungen laufender Wohngeldvorschüsse wird ausreichend dadurch gewahrt, daß er der Abbuchung von laufenden Wohngeldern binnen der Frist, die mit dem kontoführenden Kreditinstitut im jeweiligen Kontoführungsvertrag vereinbart ist, widersprechen und damit die Abbuchung ohne Angabe von Gründen rückgängig machen kann (Saarl. OLG FGPrax 1998, 18, 20; vgl. zur Widerrufsfrist: BGH WuM 1996, 205, 207).

Es ist dem einzelnen Wohnungseigentümer zumutbar, die jeweils eingezogenen Beträge auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen, da er ohnehin mindestens monatlich einen Kontoauszug von dem kontoführenden Kreditinstitut über die Kontobewegungen erhält und da er nach dem mit dem Kreditinstitut geschlossenen Kontoführungsvertrag auch zur Prüfung des monatlichen Abschlusses verpflichtet ist (so: Saarl. OLG FGPrax 1998, 18, 20; OLG Hamburg NJW-RR 1998,1163).

Danach ist der Beschluß der ETV vom 22. April 1999 zu TOP 5 Absatz 4 insoweit zu bestätigen, als sich die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren auf die monatlich gemäß dem Wirtschaftsplan Geschuldeten Wohngeldvorschüsse bezieht.

bb) Der Beschluß über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entspricht jedoch insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, als er sich auf sonstige Zahlungen mit Ausnahme der laufenden Wohngeldvorschüsse, etwa Sonderumlagen oder Nachzahlungsbeträge aus Jahresabrechnungen, bezieht.

Denn in diesem Fall überwiegt das Interesse der Gemeinschaft am Erhalt der geschuldeten Wohngelder nicht das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an der Dispositionsfreiheit über sein Konto; vielmehr ist in dieser Konstellation das Interesse des Wohnungseigentümers an der Entscheidung über die Abbuchung von Beträgen von seinem Konto vorrangig (gegen die Gültigkeit der Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren für andere Zahlungen als laufende Wohngelder: OLG Stuttgart WuM 1996, 791, 792 793; LG Stuttgart WuM 1998, 370-371; vgl. allgemein: BGH WuM 1996, 205, 208; dafür: OLG Hamburg NJW 1998, 1163; Drasdo WE 1997, 172, 173 174).

Die vorrangigen schutzwürdigen Interessen des Wohnungseigentümers folgen daraus, daß es sich bei Sonderumlageanteilen und Nachzahlungsbeträgen aus Jahresabrechnungen im Regelfall um höhere Beträge handelt, die zu unregelmäßigen Zeitpunkten anfallen.

Auch wenn in der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage mit dem Beschluß über Jahresabrechnungen und Sonderumlagen Fälligkeitstermine gleichzeitig mitbeschlossen werden, so muß der Kontoinhaber sich vor der Überweisung höherer Beträge in besonderer Weise vergewissern, ob das bezogene Konto eine ausreichende Deckung aufweist. In diesem Fall ist ein vorrangiges Interesse des Wohnungeigentümers anzuerkennen, auch bei Feststehen eines Fälligkeitstermins über den Zeitpunkt der Abbuchung des in Frage stehenden Betrages von seinem Konto individuell zu entscheiden.

Demgegenüber ist ein eindeutig überwiegendes Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens für den Fall der Abbuchung sonstiger Gelder außer laufender Wohngeldzahlungen nicht erkennbar.

Zum einen werden Nachzahlungsbeträge und Sonderumlageanteile nicht mit derselben Dringlichkeit wie laufende Wohngeldvorschüsse zur aktuellen Bewirtschaftung der Wohnanlage benötigt.

Zum anderen ist wegen der individuellen Anforderung von Nachzahlungsbeträgen und Sonderumlageanteilen durch die Verwalterin ein etwa eintretender Rationalisierungseffekt nicht so hoch wie bei der Einziehung laufender Wohngeldvorschüsse (so auch LG Stuttgart WuM 1998, 370-371). Denn während laufende Wohngeldvorschüsse monatlich und dann jeweils in demselben Wirtschaftsjahr in derselben Höhe zu etwa gleichen Zeitpunkten fällig werden, fallen Nachzahlungsbeträge aus Jahresabrechnungen und Sonderumlageanteile in unregelmäßigen Abständen in jeweils einzeln zu berechnenden Höhen an. Nach dem Vortrag der Beteiligten zu III. werden die Fälligkeitstermine für Sonderumlagen und Nachzahlungen aus Abrechnungen ohnehin individuell festgelegt.

Die Interessen der Gemeinschaft an der pünktlichen Zahlung der Nachzahlungsbeträge und Sonderumlageanteile werden dadurch ausreichend gewahrt, daß Beschlüsse über Jahresabrechnungen und Sonderumlagen auch im Fall ihrer Anfechtung durch einen Wohnungseigentümer als Anspruchsgrundlage zur Durchsetzung der Zahlungsforderungen gegen die säumigen Wohnungseigentümer wegen § 23 Abs. 4 S. 1 WEG dienen (vgl. Saarl. OLG FGPrax 1998, 18, 20; OLG Hamburg NJW-RR 1998, 1163-1164).

Danach ist der Beschluß der ETV vom 22. April 1999 zu TOP 5 Absatz 4 insoweit für ungültig zu erklären, als sich die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren über die monatlich gemäß dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngeldvorschüsse hinaus auf weitere Wohngeldzahlungen, wie zum Beispiel Nachzahlungsbeträge aus Jahresabrechnungen und Sonderumlageanteile, bezieht.

cc) Der Beschluß der ETV vom 22. April 1999 zu TOP 5 Absatz 4 über die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entspricht auch insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, als der Wohnungseigentümer, der nicht am Lastschrifteinzugsverfahren teilnimmt, zur Zahlung von 5 DM monatlich verpflichtet sein soll (gegen die Zulässigkeit der Vereinbarung von monatlichen Zusatzkosten für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren: OLG Stuttgart WuM 1996, 791, 793; dafür: Drasdo WE 1997, 172, 174-175).

Nach den Ausführungen unter 11.2.b)aa) und bb) entspricht ein Beschluß betreffend die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung, als diese Verpflichtung sich auf laufende Wohngeldvorschüsse gemäß dem Wirtschaftsplan beschränkt.

Die in TOP 5 Absatz 4 des Beschlusses der ETV vom 22. April 1999 enthaltene Verpflichtung zur Zahlung von 5 DM monatlich für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren entspricht danach insgesamt nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen folgt dies daraus, daß eine Verpflichtung zur Zahlung von monatlich 5 DM auch in dem Fall angenommen wird, in dem von dem Wohnungseigentümer die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren betreffend Nachzahlungsbeträge aus Jahresabrechnungen und Sonderumlageanteilen abgelehnt wird. Da schon die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren betreffend diese Art von Zahlungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (s. o. 11.2.b) bb), ist auch die Verpflichtung zur Zahlung von 5 DM für den Fall der Nichterbringung dieser Zahlungen im Lastschrifteinzugsverfahren für ungültig zu erklären.

Zum anderen wird in der Regelung betreffend die Verpflichtung zur Zahlung von 5 DM für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nicht zwischen den verschiedenen Arten von Wohngeldern (laufende Wohngeldvorschüsse; Sonderumlageanteile; Nachzahlungsbeträge aus Abrechnungen) unterschieden. Entsprechend dem in § 139 BGB enthaltenen Rechtsgedanken war daher der Beschluß zu TOP 5 Absatz 4 insoweit zu beanstanden, als generell die Verpflichtung zur Zahlung von 5, DM für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren aufgestellt wird.

dd) Steht somit fest, daß ein Teil des Beschlusses ordnungsgemäß gefaßt wurde, während der restliche Teil die Eigentümer in ihren Rechten verletzt, konnte die Ungültigerklärung auf den zu beanstandenden Teil der Beschlußfassung beschränkt werden. Dem nach § 139 BGB maßgeblichen mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht die Aufrechterhaltung des Teils, der sich auf die Pflicht zur Teilnahme am Einzugsverfahren wegen laufender Wohngelder bezieht. Die Beteiligten haben nämlich unstreitig schon seit Jahren keinen Beschluß zu einer Sonderumlage mehr gefaßt, so daß für sie die regelmäßigen Wohngeldzahlungen im Vordergrund standen. Insoweit wollten sie also in jedem Fall die Teilnahme am Einzugsverfahren.