Wirksamer Ausschluß des Sonderkündigungsrechts bei Verweigerung zur Untervermietung im Geschäftsraummietvertrag

Enthält der gewerbliche Mietvertrag die Klausel "Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht.", kann der Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigern, wenn die Untervermietung dazu führt, daß der Vermieter andernfalls einen seiner weiteren Mieter als Untermieter an die Hauptmieterin verlieren würde.

I. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Kl. wegen Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung erklärten Kündigung des auf 30 Jahre fest abgeschlossenen gewerblichen Mietverhältnisses auf dem Gelände des ... Flughafens. Die Kl. nutzte das angemietete Gebäude bis Mitte Juni 2003 zum Betrieb einer Bordküche. Der Mietvertrag vom 17.1.1990 enthält unter § 6 Ziffer 2 folgende Regelung: "Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht." Auf die schriftliche Aufforderung der Kl. vom 7.8.2003, ihre Zustimmung zur Untervermietung an die Firma S. zu erteilen, die auf dem Flughafengelände schon seit längerem ein anderes von der Bekl. angemietetes Bordküchengebäude nutzt, lehnte die Bekl. mit Schreiben vom 26.8.2003 eine Untervermietung an diese ab, weil ihr durch die Abwerbung der Firma S. erhebliche finanzielle Nachteile entstünden. Daraufhin kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 3.9.2003 unter Widerspruch der Bekl. zum 31.3.2004. Das Landgericht hat antragsgemäß festgestellt, daß die Kl. das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Kündigung vom 3.9.2003 zum 31.3.2004 wirksam gekündigt hat.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist das mit Vertrag vom 17.1.1990 für die Dauer von 30 Jahren fest abgeschlossene Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung der Kl. vom 3.9.2003 mit Wirkung zum 31.3.2004 beendet worden. Die Kl. war nicht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt, das Mietverhältnis wegen einer verweigerten Untervermietungserlaubnis zu kündigen, so daß ihre zulässige Feststellungsklage unbegründet ist.

1. Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Zwar hat die Bekl. ihre Zustimmung zur Untervermietung der Mieträume an die Fa. S. mit Schreiben vom 26.8.2003 verweigert. Gleichwohl berechtigte diese Verweigerung die Kl. nicht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien haben nämlich entgegen der den Senat nicht bindenden, divergierenden Auffassung des Landgerichts (vgl. BGH, Urt. v. 14.7.2004, VIII ZR 164/03) in § 6 Abs. 2 des schriftlichen Mietvertrages eine von der gesetzlichen Regelung des § 540 Abs. 1 BGB abweichende, eine außerordentliche Kündigung beschränkende Regelung getroffen. Dies ergibt eine gemäß §§ 133, 157, 242 BGB an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Auslegung der in § 6 Abs. 2 in zulässiger Weise getroffenen Vereinbarung. Danach darf die Mieterin die Mietsache ohne Zustimmung der Vermieterin weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen (§ 6 Abs. 2 Satz 1), insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht (§ 6 Abs. 2 Satz 2). Mit diesem Inhalt haben die Parteien bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter berechtigt ist, seine Zustimmung zu der beabsichtigten Untervermietung zu verweigern, über den Versagungsgrund des § 540 Abs. 1 Satz 2, letzter Halbsatz BGB hinaus zu Lasten der Kl. erweitert.

Die Erlaubnis zur Untervermietung nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB gewinnt ihre wesentliche Bedeutung gerade bei der in der Regel langfristig orientierten Geschäftsraummiete daraus, daß der Rahmen für den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erweitert wird. Die im Umfang der Erlaubnis einmal eingetretene Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten für den Mieter ist in der Regel dazu bestimmt, eine rechtlich und wirtschaftlich geeignete Grundlage für seine Dispositionen als Untervermieter zu schaffen. Sein hieran bestehendes Interesse findet in der Regelung des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ihren Ausdruck, wonach der Vermieter die Erlaubnis nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen und seinen Mieter am Vertrage festhalten kann (BGH NJW 1995, 2034; NJW 1987, 1692). Aufgrund der nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlichen Zulässigkeit der Untervermietung kann der Mieter bei Vertragsschluß im Regelfall die berechtigte Erwartung hegen, daß ihm die Untermieterlaubnis bei gegebenem Anlaß erteilt wird, sofern dieser nicht sachliche, aus der Sphäre des Untermieters herrührende Gründe entgegenstehen.

Diese gesetzliche Interessengewichtigung zugunsten des Mieters haben die Parteien vertraglich zum Nachteil der Kl. verschoben. Die vertragliche Regelung ermöglicht der Bekl. eine Versagung nicht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten, sondern darüber hinaus auch dann, wenn die Mietsache durch die Untervermietung zu einem Zweck benutzt wird, der den Interessen der Bekl. entgegensteht. Damit haben die Parteien bei verständiger Würdigung die für eine Erlaubniserteilung berücksichtigungsfähigen Kriterien gegenüber der gesetzlichen Regelung zugunsten der Bekl. anders gewichtet und deren Möglichkeit zur Verweigerung der Zustimmung auf aus ihrer Sphäre stammende sachliche Gründe erweitert. Als redliche und verständige Vertragspartnerin durfte die Kl. sich diesem Verständnis der Regelung nicht verschließen. Hätten die Parteien die Bekl. lediglich auf in der Person des Dritten liegende Ablehnungsgründe focussieren wollen, hätte es nahegelegen, im Vertragstext lediglich den Gesetzeswortlaut zu wiederholen oder ganz auf § 6 Abs. 2 Satz 2 zu verzichten. Dies verkennt die Kammer, wenn sie die drohende Gefahr für die Interessen der Bekl. wiederum auf das gesetzliche Tatbestandsmerkmal des "wichtigen Grundes in der Person des Dritten" in § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB reduziert.

Gegen die Wirksamkeit der Klausel bestehen auch dann keine Bedenken, wenn es sich - wie die Kl. meint - um eine von der Bekl. vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte. Die Möglichkeit der Untervermietung, respektive die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters bei ihrer unberechtigten Verweigerung, wird durch die angesprochene Klausel nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn weder ausgeschlossen noch wird - wie in der der Entscheidung BGH, NJW 1995, 2034 zugrunde liegenden Klauselgestaltung - die Nichterteilung der Erlaubnis sanktionslos in das Belieben des Vermieters gestellt. Nach dem objektiven Sinngehalt des Erlaubnisvorbehalts darf die Bekl. entgegen der Wertung der Kl. nicht praktisch jede Untervermietung nach Gutdünken ablehnen. Vielmehr darf sie die Untervermietungserlaubnis nicht willkürlich, sondern nur dann versagen, wenn die Mietsache zu einem Zweck genutzt wird, der den Interessen der Bekl. entgegensteht. Mit diesem Klauselinhalt stand bereits bei Vertragsschluß fest, daß die Kl. als Mieterin ein erhöhtes Verwendungsrisiko zu tragen hatte. Es oblag ihrer freien Einschätzung, ob sie dieses Risiko für die von ihr beabsichtigten Zwecke über die vorgesehene Laufzeit des Vertrages tragen konnte und wollte. Im Hinblick hierauf und unter Berücksichtigung des Umstands, daß die Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht zum gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages gehört, ist diese auf sachliche Gründe begrenzte Einschränkung der Untervermietungsmöglichkeit und damit des der Mieterin nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen zustehenden Kündigungsrechts nicht unbillig; die Kl. wird hierdurch nicht unangemessen benachteiligt i. S. des § 9 AGBG a.F./§ 307 Abs. 1 BGB (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 506 a. E.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 880 f.).

Es bedarf keiner Entscheidung, unter welchen grundsätzlichen Voraussetzungen die Bekl. nach § 6 Abs. 2 Satz 2 ihre Zustimmung unter Berufung auf ihre einer Untervermietung entgegenstehenden Interessen verweigern darf. Jedenfalls dann, wenn die Untervermietung - wie hier - dazu führt, daß die Bekl. bei einer von ihr zu erteilenden Untervermietungserlaubnis einen ihrer Mieter von anderen Räumlichkeiten auf dem Flughafengelände als Untermieter an die Hauptmieterin verliert und diese damit in direkter Vermietungskonkurrenz zur Bekl. steht, wird die Mietsache zu einem Zweck benutzt, der die Interessen der Bekl. im Sinn der vertraglichen Regelung tangiert. Der Verlust eines eigenen Mieters als Untermieter an die Kl. und die sich hieraus ergebende potentielle Gefahr wirtschaftlicher Nachteile machen es für die Bekl. nicht zumutbar, die erbetene Zustimmung zu erteilen. Sie hat ein legitimes Interesse daran, von ihr begründete Mietverhältnisse zu erhalten.

Nach § 540 BGB kann der Mieter bei einer Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ein langfristiges Mietverhältnis vorfristig kündigen. Das gilt auch für Geschäftsraummietverhältnisse, wobei hier allerdings abweichende Vereinbarungen zulässig sind.

Im Mietvertrag hieß es, daß ohne Zustimmung der Vermieterin eine Untervermietung nicht erlaubt sei, die den Interessen der Vermieterin entgegenstehe. Nachdem die Mieterin Zustimmung zur Untervermietung an eine Firma verlangt hatte, die schon einen Mietvertrag mit der Vermieterin hatte, lehnte die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung ab, woraufhin die Mieterin das langfristige Mietverhältnis vorfristig kündigte.

Mit Urteil vom 17. Februar 2005 stellte das OLG Düsseldorf fest, daß diese Kündigung unwirksam war, weil die gesetzliche Regelung des § 540 BGB (Sonderkündigungsrecht) hier vertraglich abbedungen worden sei. Nach der vertraglichen Regelung sei der Vermieterin nicht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters ermöglicht worden, die Zustimmung zu verweigern, sondern auch bei einer Zwecknutzung, die den Interessen der Vermieterin entgegenstehe. Das sei hier der Fall, denn die beabsichtigte Untervermietung würde dazu führen, daß die Vermieterin ihren eigenen Mieter verliere. Sie habe jedoch ein legitimes Interesse daran, von ihr begründete Mietverhältnisse aufrechtzuerhalten.