Wirksamer Ausschluß des Minderungsrechts im Geschäftsraummietvertrag

Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluß und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden.

(...) 2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Beurteilung des Landgerichts, daß der Bekl. (auch über das Mietende mit Ablauf des 31. Dezember 2004 hinaus) mit Blick auf § 8 Nr. 1 Abs. 1 Mietvertrag (MV) daran gehindert ist, die laufende Miete zu mindern oder mit Schadensersatzansprüchen gegen sie aufzurechnen.

a) Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter ... die Miete (nicht) mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluß der Gewährleistungsrechte des Mieters dar, sondern verpflichtet ihn nur, vorläufig den vollen Mietzins zu zahlen. Es nimmt ihm aber nicht das Recht, überzahlte Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzufordern (BGH NJW 1984, 2404; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 389; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 518). Eine solche Einschränkung des Minderungsrechts ist im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen, so daß die Klausel einer Überprüfung im Sinne des § 307 Abs. 2 BGB standhält (BGH aaO.), zumal gemäß § 8 Nr. 1 Abs. 1 S. 2 MV wegen unbestrittener Mängel die Rechte des Mieters nicht ausgeschlossen sind. Der Sinn und Zweck der Beschränkung liegt darin, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu vermindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, seine Gewährleistungsrechte nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern (nach Entrichtung der Miete) notfalls im Klagewege geltend zu machen, also überzahlten Mietzins zurückzufordern. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, wie umfangreich die umstrittenen Mängel sind und ob sie der Bausubstanz anhaften oder nicht.

Weil der Bekl. hier Gegenrechte (etwa durch Feststellungsklage) nicht geltend gemacht hat, hatte das Landgericht auch keine Veranlassung, zunächst (etwa durch Teilurteil) nur über die Klageforderung zu entscheiden und die Aufklärung der umstrittenen Mängel einem Schlußurteil vorzubehalten.

b) Auch das formularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot und der Ausschluß des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB a. F. sind nicht zu beanstanden. Diese Klauseln dienen dem gleichen Zweck wie die Beschränkung des Minderungsrechts (BGH aaO.), wobei gemäß § 8 Nr. 1 Abs. 1 S. 2 MV unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen und -rechte nicht vom Ausschluß erfaßt sind. Auch das hält einer Angemessenheitsprüfung stand (vgl. BGH NJW 1986, 1757, BGHZ 115, 327). Der Bekl. ist, wenn er Schadensersatzansprüche geltend machen will, auch hier auf den Klageweg zu verweisen.

3. Unrichtig ist im übrigen die Auffassung des Bekl., ihm sei (formularmäßig) die lnstandhaltungspflicht überbürdet worden. Gemäß § 12 Nr. 2 Abs. 3 und 4 MV sind dem Bekl. Instandhaltungen und Instandsetzungen nur an bestimmten, seiner Obhut unterliegenden oder in seinem Gebrauch befindlichen Einrichtungen bis zu einem begrenzten Kostenaufwand übertragen worden. Die Beschränkung seiner Gewährleistungsrechte führt nicht zu einer erweiterten lnstandhaltungspflicht, sondern nur zu einer Begrenzung der Rechte des Bekl. gegenüber dem Kl., falls die Mietsache mangelbehaftet ist.

Ein Minderungsrecht des Wohnungsmieters darf nicht eingeschränkt werden. Im Geschäftsraum ist das anders, hier darf - auch formularmäßig - der Mieter auf eine spätere Rückforderung verwiesen werden, so daß er also zunächst die volle Miete zu zahlen hat.

Im Formularmietvertrag hieß es, daß der Mieter die Miete nicht mindern kann. Der Mieter rügte später erhebliche Mängel und minderte über einen längeren Zeitraum die Miete. Er berief sich darauf, daß der Ausschluß des Minderungsrechts unwirksam sei. Das LG verurteilte ihn zur Zahlung; die Berufung blieb erfolglos.

Mit Beschluß vom 31. Mai 2005 wies das OLG Düsseldorf die Berufung zurück und meinte, in der umstrittenen Vertragsklausel liege kein dauerhafter Ausschluß des Minderungsrechts (der unzulässig gewesen wäre), sondern nur die Verpflichtung, zunächst die volle Miete zu zahlen. Der Mieter sei jedoch berechtigt, die überzahlten Mieten später aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückzuverlangen. Auch im Zahlungsprozeß des Vermieters könne der Mieter seine Gegenrechte durch eine Feststellungsklage geltend machen. Wenn er das - wie hier - unterlasse, sei er einschränkungslos zur Zahlung zu verurteilen.