Wirksamer Ausschluß des Mietminderungsrechts für Geschäftsraummieter

Wirksamer Ausschluß des Mietminderungsrechts für Geschäftsraummieter; Verlust des Minderungsrechts durch vorbehaltlose Mietzahlung

1. Die Formularklausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Mieter bei einem Streit über die Berechtigung zur Minderung zunächst die volle Miete zu zahlen habe und auf eine Bereicherungsklage verwiesen wird, ist wirksam.

2. Das gilt auch dann, wenn durch ein weiteres Minderungsrecht einschränkende Regelungen vorhanden sind, die aber vom übrigen Teil abtrennbar sind.

3. Der Senat hält an seiner Auffassung fest, daß jedenfalls bei vorbehaltloser Mietzahlung vor dem 1. September 2001 das Minderungsrecht ausgeschlossen ist (KG GE 2001, 1195).

4. Dann ist auch eine Minderung für den nachfolgenden Zeitraum ausgeschlossen, zumal die Äußerungen in einer Gesetzesbegründung die Rechtsprechung nicht binden.

A. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Der Bekl. ist zur Zahlung der geltend gemachten Beträge in Höhe von 873,56 DM für September 2000, von 904,11 DM für November 2000, von je 339,04 DM für Dezember 2000 bis Februar 2001, von je 1.695,20 DM für die Monate März 2001 bis Oktober 2001 und von 7.644,98 DM für November 2001, insgesamt also 24.001,37 DM (= 12.271,71 EUR) nach § 535 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 535 Absatz 2 BGB verpflichtet (vgl. I). Der Mietzins ist insoweit nicht gemindert (vgl. I 1.). (...)

I. Der Bekl. ist zur Zahlung der verlangten Beträge verpflichtet. Der von der Kl. zugrunde gelegte Ausgangsmietzins ist zwischen den Parteien unstreitig. 1. Der Mietzins ist in dem genannten Zeitraum nicht gemindert. Unabhängig davon, ob und in welchem Umfang Gerüche in den gemieteten Räumen in dieser Zeit wahrzunehmen waren, liegen die Voraussetzungen des § 537 Absatz 1 BGB a. F. bzw. für die Zeit ab September 2001 des § 536 BGB nicht vor. (...)

c. Für den Zeitraum ab März 2001 folgt ein Minderungsausschluß aus der Regelung in § 10 Absatz 3 Unterabsatz 2. Danach ist der Mieter bei einem Streit über die Berechtigung zur Minderung zunächst zur Zahlung der vollen Mieten verpflichtet. Er ist aber berechtigt, diese Beträge dann im Wege einer Bereicherungsklage zurückzuverlangen. Der Senat teilt nicht die Auffassung, daß diese Klausel nach § 9 AGBG unwirksam ist. Nach § 537 Absatz 3 BGB a. F. kann bei einer Vermietung von Räumen zu anderen als Wohnzwecken das Minderungsrecht ausgeschlossen werden. Der Senat hat insoweit auch schon mehrmals entschieden, daß insoweit auch eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig ist, wenn eine Rückforderung im Wege der Bereicherungsklage möglich bleibt (ebenso BGHZ 91, 375, 382 = NJW 1984, 2404; NJW-RR 1993, 519). Soweit das Landgericht meint, die kumulative Einschränkung der Rechte des Mieters in § 10 des Vertrages führe zu einer Unwirksamkeit der gesamten Regelung, trifft dies nicht zu. Allerdings gilt im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen das grundsätzliche Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion (vgl. BGHZ 86, 297; 114, 342; 120, 122 st. Rspr.). Ist daher eine Klausel unwirksam, wird die ganze Klausel erfaßt. Ob allerdings eine Klausel in diesem Sinne vorliegt, richtet sich nicht nach der optischen Gestaltung des Vertrages, sondern danach, ob eine zusammenhängende Regelung vorliegt. Selbst dann, wenn danach eine Regelung vorliegt, die aber einen inhaltlich unbedenklichen Teil enthält, der aus sich heraus sprachlich verständlich und inhaltlich von dem übrigen Teil abtrennbar ist, bleibt dieser wirksam. Voraussetzung für eine derartige Zerlegbarkeit ist, ob die zu beanstandende Klausel einfach herausgestrichen werden kann (vgl. BayObLGZ 1997, 159; LG Bremen, NJW-RR 1989, 1080). Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs ist die genannte Regelung unabhängig von etwaigen Bedenken gegen die weiteren Regelungen in § 10 des Vertrages wirksam. Denn diese hat einen eigenen Regelungscharakter und kann ohne die anderen Regelungen Bestand haben. Die Voraussetzungen für ein Eingreifen der Klausel liegen auch vor, weil die Kl. einer Minderung ab März 2001 widersprochen hat. Dieser Widerspruch ist auch nicht deshalb nach § 242 BGB unbeachtlich, weil die Kl. die Minderung zunächst akzeptiert hatte. Denn der Widerspruch wurde erst nach von ihr angestellten Überprüfungen ausgesprochen. c. Der Bekl. ist aber zur Zahlung der geltend gernachten Beträge auch deshalb in voller Höhe verpflichtet, weil er mit einem etwaigen Minderungsrecht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. ausgeschlossen ist. Die Regelung findet im vorliegenden Fall auch Anwendung. Der Senat hält an seiner Auffassung fest, daß die bisherige Rechtsprechung zur Anwendung des § 539 BGB a. F. in laufenden Mietverhältnissen für die Zeit vor dem 1. September 2001 aufrechtzuerhalten ist (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juli 2001, 8 U 817/00, GE 2001, 1195). Soweit ein Mieter nach dieser Rechtsprechung vor dem 1. September 2001 mit einer Minderung ausgeschlossen ist, muß dies auch für den nachfolgenden Zeitraum gelten. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber gerade keine gesetzliche Regelung erlassen, die der bisherigen Rechtsprechung entgegensteht. Allein Äußerungen in einer Gesetzesbegründung, die nicht Teil des Gesetzes sind, binden die Rechtsprechung nicht. Die Voraussetzungen für eine entsprechende Anwendung des § 539 BGB a. F. Iiegen vor. (wird ausgeführt)

Jedenfalls bei Geschäftsraummietverträgen geht die Tendenz der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte dahin, daß auch nach der Mietrechtsreform eine vorbehaltlose Zahlung der vollen Miete über einen längeren Zeitraum das Minderungsrecht des Mieters für Vergangenheit und Zukunft erlöschen läßt.

Der Geschäftsraummieter hatte erhebliche Geruchsbelästigungen beanstandet, gleichwohl aber mehrere Jahre lang die volle Miete gezahlt. Die Vermieterin verlangte unter anderem die Zahlung von Mietrückständen für September 2000 bis November 2001.

Mit Urteil vom 14. April 2003 gab das Kammergericht der Klage statt. Zum einen verwies es darauf, daß im Vertrag wirksam das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt sei. Die Regelung, wonach der Mieter zunächst die volle Miete zu zahlen habe und auf einen Rückforderungsprozeß verwiesen werde, sei nicht zu beanstanden. Andere gesetzliche Einschränkungen des Minderungsrechts im Vertrag seien sprachlich trennbar und deshalb bei der Auslegung nicht zu berücksichtigen. Hinzu komme, daß hier der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos gezahlt habe. Er habe dadurch ein Minderungsrecht verloren. Das gelte auch für die Zeit nach 1. September 2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform), denn ein einmal verlorenes Minderungsrecht könne nicht wieder aufleben.