Wirksamer Ausschluß der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses durch bloße Bezugnahme

Wirksamer Ausschluß der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses durch bloße Bezugnahme; Transparenzgebot

Eine Formularklausel, in der die Parteien zwar die Vorschrift unter Nennung des § 545 BGB abbedungen haben, aber weder den Regelungsgehalt noch die Rechtsfolgen in dieser Formularklausel wiedergegeben haben, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB (entgegen OLG Schleswig ZMR 1996, 254).

1 Der Kl. begehrt vom Bekl. Schadensersatz wg. verspäteter Rückgabe der Mieträume. In § 12 Ziff. 9 des Vertrages heißt es:

"Bei Ablauf der Mietzeit findet § 568 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung."

6 Der Kl. buchte nach dem vertraglich bestimmten Beendigungsverfahren im Lastschriftverfahren am 12.3.2002 die Mieten Februar und März 2002 und am 9.4.2002 Miete April 2002 vom Konto des Bekl. ab, wobei er jeweils als Verwendungszweck die vorbezeichneten Mieten angab.

7 Am 19.4.2002 vermietete der Kl. die zu diesem Zeitpunkt noch nicht geräumten Gewerberäume an den Zeugen Kl. Dieses Mietverhältnis sollte am 1.6.2002 beginnen und zum 3.4.2007 enden, wobei eine einjährige Verlängerungsmöglichkeit vereinbart wurde. In diesem Vertrag wurde eine Staffelmiete vereinbart.

8 Mit Schreiben vom 23.4.2002 zeigte die Hausverwalterin im Auftrag des Kl. dem Bekl. die Weitervermietung zum 1.6.2002 an und forderte ihn zur Rückgabe der Mieträume bis spätestens 15.5.2002 auf. Der Bekl. ließ mit Schreiben vom 26.4.2002 das Räumungsverlangen mit der Begründung zurückweisen, das Mietverhältnis sei aufgrund der geleisteten Mietzahlungen über den 31.1.2002 fortgesetzt worden zu den Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrages.

32 2. Der Kl. kann Mietausfälle ebenso wie Kosten für Zeitungsinserate und die Aufwendungen für eine Schadensersatzleistung für eine nutzlos erstellte Inneneinrichtung des Zeugen Kl., letztere Zug um Zug gegen Herausgabe derselben, gem. §§ 546, 280 BGB ersetzt verlangen.

33 Voraussetzung eines solchen Ersatzanspruches ist, daß der Bekl. schuldhaft eine Vermietung an den Zeugen Kl. verhindert hätte. Dies ist hier der Fall, da der Bekl. zur Rückgabe der Mieträume verpflichtet war und sich hiermit im Verzug befand.

34 Gem. § 546 BGB ist der Mieter zur Rückgabe der Mieträume verpflichtet, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Das zum 31.1.2002 befristete Mietverhältnis war am 1.2.2002 und damit auch zum Beginn des Mietverhältnisses zwischen dem Kl. und dem Zeugen Kl. beendet. Ein neues Mietverhältnis zwischen den Parteien, welches den fortlaufenden Mietgebrauch des Bekl. rechtfertigen konnte, wurde - entgegen der Ansicht des Bekl. - nicht begründet.

35 a) Das ursprünglich zwischen den Parteien geschlossene Mietverhältnis war bis zum 31.1.2002 befristet. Gem. § 542 Abs. 1 BGB endet ein Mietverhältnis mit Ablauf des Zeitraumes, für welches es geschlossen ist. Einer Kündigung bedurfte es insoweit nicht.

36 b) Der Rückgabepflicht des Bekl. stand eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht - auch nicht teilweise - entgegen.

37 aa) Gem. § 545 BGB wird ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck fortsetzt und der Vermieter dem nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung widerspricht.

41 bb) Vorliegend haben die Parteien § 568 a. F. BGB, der seit dem 1.9.2001 von § 545 BGB abgelöst worden ist, jedoch wirksam abbedungen.

42 1) § 568 a. F. BGB ebenso wie § 545 n. F. BGB ist dispositives Recht (BGH, Urt. vom 20.2.1965 - VIII ZR 76/63 - WuM 1965, 411; Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Mietrecht, 2001, S. 115). Eine Vorschrift, wonach dieser von den Parteien des Mietvertrages nicht abbedungen werden könne, besteht nicht.

43 Die Abbedingung des § 568 a. F./§ 545 n. F. BGB ist nicht nur durch eine Individualvereinbarung möglich. Sie kann auch durch eine Formularklausel erfolgen (BGH, Urt. vom 15.5.1991 - VIII ZR 38/90 - NJW 1991, 1750; OLG Hamm, Beschl. v. 9.12.1982 - 4 REMiet 12/82 - NJW 1983, 826; Schilling in Münchner Kommentar, § 545 Rn. 4; Blank in Schmidt-Futterer, § 545 Rn. 31; Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Rn. 792).

44 2) Die Vertragsparteien haben in § 12 Ziff. 9 des Mietvertrages eine Formularklausel gewählt, in der sie zwar die Vorschrift unter Nennung des § 568 BGB abbedungen haben, aber weder den Regelungsinhalt noch die Rechtsfolgen in dieser Formularklausel wiedergegeben haben. In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die Bezugnahme auf § 568 a. F./§ 545 n. F. BGB gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB verstößt.

45 Das OLG Schleswig hatte in einem Rechtsentscheid festgestellt, daß eine Klausel, die § 568 a. F. BGB abbedingt, nur wirksam ist, wenn sie den Inhalt der Norm umschreibend wiedergibt. Die alleinige Bezugnahme hierauf reiche nicht. Eine nur bezugnehmende Klausel verstoße gegen das AGB-rechtliche Transparenzgebot (OLG Schleswig, Beschl. v. 27.3.1995 - 4 RE-Miet 1/93 - GE 1995, 1409 = ZMR 1996, 254). Obgleich es sich um einen Rechtsentscheid handelte, der sich auf Wohnraummietsachen bezog, war diese Rechtsprechung auch auf Gewerberaummietverhältnisse ausgedehnt worden, da es hier nicht um den besonderen Schutz des Wohnraummieters ging, sondern um die AGB-rechtliche Beurteilung der Klausel (vgl. etwa Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Rn. 792; dagegen für die Beschränkung auf Wohnraum Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 545 Rn. 4).

46 Rechtsprechung und Literatur sind dem OLG Schleswig in der Folgezeit uneingeschränkt gefolgt (LG Berlin, Urt. v. 8.7.1996 - 61 S 4/96 - WuM 1996, 707; OLG Frankfurt/a.M., Beschl. v. 8.11.1999 - 20 REMiet 1/97 - WuM 2000, 15; Blank in Schmidt-Futterer, § 545 Rn. 32; ders. in Blank/Börstinghaus, § 545 Rn. 27; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, § 545 Rn. 12; Horst: Praxis des Mietrechts, 2003, Rn. 1419). Eine Formularklausel müsse hiernach so formuliert sein, daß ein rechtlich nicht vorgebildeter Vertragspartner den Sinn der Regelung erkennen kann. Werde wegen der Rechtsfolgen nur auf das Gesetz verwiesen, ohne diese in der Vertragsklausel darzustellen, sei dies nur für Juristen verständlich (Haase ZMR 2002, 557; Blank in Schmidt-Futterer, § 545 Rn. 32).

47 3) Zwischenzeitlich wird dieser Ansicht in der Literatur nicht mehr uneingeschränkt kritiklos gefolgt. So nennt etwa Schilling (Münchner Kommentar, § 545 Rn. 4) die Entscheidung des OLG Schleswig unnötig einschränkend.

48 Es war gesetzgeberisches Ziel der Mietrechtsreform, den Parteien durch die Neufassung der mietrechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, ihre Mietverhältnisse wieder weitgehend selbst auszugestalten und Rechtsstreitigkeiten selbst beizulegen (hierzu Both in Herrlein/Kandelhard, § 545 Rn. 11). Wenn Mieter und Vermieter in der Lage sein sollen, anhand der gesetzlichen Vorschriften ihre Verhältnisse zu regeln, so muß es ihnen auch -zugemutet werden, sich auch mit diesem Gesetz zu befassen, wenn sie einen darin enthaltenen Paragraphen in der vertraglichen Regelung in Bezug nehmen. Das Argument, die Parteien hätten bei Vertragsunterzeichnung das Gesetz in der Regel nicht vorzuliegen, vermag hiergegen nicht zu überzeugen. Es steht den Mietvertragsparteien vielmehr frei, sich entsprechend Zeit für einen Einblick in das Gesetz zu nehmen. Eine Klausel, die sich auf einen für jedermann einsehbaren Gesetzestext bezieht, kann hiernach nicht gegen das Transparenzgebot verstoßen. Das Gesetz ist zum einen für jedermann ohne weiteres wahrnehmbar (vgl. Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Rn. 792; Both in Herrlein/Kandelhard, § 545 Rn. 11). Ein Blick ins Gesetz ist auch dem Laien zuzumuten (Eckert in Wolff/Eckert/Ball, Rn. 792). Zudem wird auch im Rahmen der AGB-Kontrolle von dem Grundsatz, daß der Bürger das Gesetz kennen muß, kein Abstrich zu machen sein (Herrlein/Kandelhard, a.a.O.).

49 Darüber hinaus hat der BGH für die Vereinbarung umlegbarer Betriebskosten entschieden, daß es für eine Vereinbarung ausreichend ist, wenn die Parteien im Vertrag im Rahmen einer Formularklausel auf die Aufzählung in der Betriebskostenverordnung Bezug nehmen (BGH Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 - GE 2004, 613 = NZM 2004, 417). Er bestätigte damit die hierzu ergangene obergerichtliche Rechtsprechung (OLG Hamm, Beschl. v. 22.8.1997 - 30 REMiet 3/97 - ZMR 1997, 592 = NJW-RR 1998, 1098; OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.10.1985 - 3 REMiet 1/85 - WuM 1986, 9; BayObLG, Beschl. v. 24.2.1984 - ReMiet 3/84 - NJW 1984, 1761; OLG Frankfurt/a.M., Beschl. v. 10.5.2000 - 20 ReMiet 2/97 - NJW-RR 2000, 1464 = NZM 2000, 757 = DWW 2000, 193), der die gleichen Bedenken entgegengehalten wurden.

50 Unter Übertragung dieser Rechtsprechung des BGH vermag der Senat der Auffassung des OLG Schleswig nicht zu folgen. Er hält die hier gewählte Klausel auch mit Blick auf § 307 BGB für ausreichend transparent und damit wirksam.

51 Hiernach war die Klausel in § 12 Ziff. 9 des Mietvertrages wirksam. Die Parteien haben § 568 a. F. BGB/§ 545 BGB wirksam abbedungen, so daß dieser einer Vertragsbeendigung nicht entgegenstand.

Nach § 545 BGB wird ein beendetes Mietverhältnis stillschweigend verlängert, wenn der Mieter den Gebrauch fortsetzt. Dies kann vertraglich ausgeschlossen werden, wobei das OLG Schleswig in einem älteren Rechtsentscheid gemeint hatte, dazu genüge nicht die bloße Erwähnung von § 545 (früher § 568) BGB, da dies ein Verstoß gegen das Transparenzgebot sei. Wir hatten (GE 1995, 1386) darauf hingewiesen, daß dies auch für Betriebskostenregelungen gelten müsse, bei denen im Vertrag auch oft nur die Vorschrift erwähnt wird (Mieter trägt Betriebskosten nach der II. BV oder nach der Betriebskostenverordnung), ohne daß der Gesetzeswortlaut wiedergegeben wird. Der Bundesgerichtshof hält freilich nach wie vor in diesen Fällen die bloße Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung für ausreichend. So sah das jetzt auch das OLG Rostock in bezug auf § 545 BGB.

Im Mietvertrag hieß es, daß nach Ablauf der Mietzeit § 568 BGB (entspricht § 545 BGB neu) keine Anwendung finde. Der Mieter meinte später nach Ablauf des befristeten Mietvertrages, der vertragliche Ausschluß der Verlängerungsfiktion sei unwirksam und er könne unverzüglich ausziehen.

Mit Urteil vom 29. Mai 2006 verwies das OLG Rostock auf die Rechtsprechung des BGH zu Betriebskosten und meinte, das müsse hier auch gelten. Die Bezugnahme auf eine gesetzliche Regelung, die abbedungen werden soll, verstoße nicht gegen das Transparenzgebot. Dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig und der daran anknüpfenden Rechtsprechung und Literatur sei nicht zu folgen. Es sei einem Mieter zuzumuten, den Paragraphen nachzulesen, wenn im Mietvertrag darauf Bezug genommen werde. Auch im Rahmen der AGB-Kontrolle gelte, daß der Bürger das Gesetz kennen muß.