Wirksamer Zugang eines Mieterhöhungsverlangens bei defektem Hausbriefkasten

Ein Mieterhöhungsverlangen ist durch Einlegen in den Hausbriefkasten wirksam zugestellt, wenn zwar der Briefkasten defekt ist (fehlende Klappe), der Mieter den Mangel aber über ein Jahr lang hingenommen hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens vom 29.5.2015 die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 171,86 € auf 197,39 €. Die Bekl. hat zunächst gebeten, ihr die Mieterhöhung zuzustellen, und verweist darauf, dass der für sie bestimmte Briefkasten im Hausflur seit geraumer Zeit keine Klappe aufweist. Sie vertritt die Auffassung, die Kl. habe das Erhöhungsschreiben in diesen Briefkasten nicht einlegen dürfen. Hinzu komme, so ihre Behauptung, dass die Haustür nicht verschließbar sei und jeder das Haus betreten könne.

Die Klage ist zulässig, weil ihr im Mai 2015 ein wirksames Verlangen der Kl. zu einer Zustimmung der Bekl. zu einer Anhebung des Mietzinses vorausgegangen ist, §§ 558, 558b Abs. 2 BGB.

Es ist davon auszugehen, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 29.5.2015 der Bekl. zugegangen ist. Zugegangen ist eine Willenserklärung, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Zum Bereich des Empfängers gehören auch die von ihm zur Entgegennahme von Erklärungen bereitgehaltenen Einrichtungen wie ein Briefkasten (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 71. Auflage, § 130, Rn. 5).

Unstreitig hat die Kl. das Erhöhungsschreiben durch den bei ihr beschäftigten Hauswart S. in den Briefkasten der Bekl. eingelegt. Darauf, dass dieser Briefkasten über keine intakte Tür verfügte, kann sich die Bekl. nicht berufen, weil sie der Gefahr, dass eingelegte Briefe entwendet wurden, nicht durch geeignete Vorkehrungen begegnet ist. Denn auf Hindernisse aus seinem Bereich kann sich ein Empfänger nicht berufen, wenn er diesen durch geeignete Vorkehrungen begegnen kann und muss (vgl. Palandt, aaO., § 130, Rn. 5).

Wie das Schreiben ihres damaligen anwaltlichen Vertreters vom 3.4.2014 ersichtlich macht, fehlte die Klappe zum Briefkasten der Bekl. bereits im April 2014. Dass die Bekl. sich über ein Jahr lang bis in den Mai 2015 nicht darum kümmerte, dass der Briefkasten ordnungsgemäß verschlossen werden konnte, geht zu ihren Lasten. Dabei kann dahinstehen, ob es letztlich Aufgabe des Vermieters war, im Rahmen der Gewährung eines ordnungsgemäßen Mietgebrauchs für das Vorhandensein eines ordnungsgemäßen Briefkastens zu sorgen. Denn wenn er dieser Pflicht nicht in angemessener Zeit nachkam, war es Aufgabe der Bekl., sicherzustellen, dass sie Sendungen zuverlässig erreichten. Dies hätte sie jedenfalls im Wege der Ersatzvornahme gemäß §§ 535 Abs. 1, 536, 536a Abs. 2 BGB vornehmen können. Keinesfalls konnte die Bekl. sich über Monate damit zufrieden geben, dass bei sämtlichen für sie bestimmten Sendungen die Gefahr bestand, dass diese sie nicht zuverlässig erreichten. Selbst noch im vorliegenden Verfahren hat der Postzusteller noch am 6.2.2016 eine gerichtliche Sendung nicht zugestellt, weil für ihn eine geeignete Vorrichtung fehlte (Vermerk: „Briefkasten unbeschriftet/defekt/überfüllt“).

Dass es unter den gegebenen Umständen ausreichte, den Brief in den offenen Briefkasten einzulegen, folgt auch daraus, dass dann, wenn ein Briefkasten fehlt, unter Umständen selbst eine Platzierung des Briefes im Hauseingangsbereich ausreichend sein kann (vgl. Palandt, aaO., § 130, Rn. 6).

Eine Willenserklärung, z. B. ein Mieterhöhungsverlangen, gilt erst dann als zugegangen, wenn sie in den Empfangsbereich des Mieters gelangt ist. Grundsätzlich ist der Empfänger zwar nicht verpflichtet, einen Briefkasten anzubringen oder Zugangsbehinderungen, etwa infolge Urlaubs, zu vermeiden (Bamberger/Roth, Rn. 20 zu § 130 BGB). Aus dem Mietverhältnis als einem Dauerschuldverhältnis kann sich allerdings etwas anderes ergeben.

Der Hausbriefkasten war seit über einem Jahr nicht verschließbar, ohne dass die Mieterin sich um Beseitigung des Mangels bemüht hätte. Im Rechtsstreit auf Zustimmung zur Mieterhöhung berief sie sich darauf, dass das vom Hauswart in den Briefkasten eingelegte Mieterhöhungsverlangen ihr nicht zugegangen sei, zumal auch die Haustür nicht verschließbar gewesen sei und jeder das Haus betreten könne.

Das Amtsgericht Wedding nahm eine wirksame Zustellung an, da es Aufgabe der Mieterin gewesen sei, sich darum zu kümmern, dass der Briefkasten ordnungsgemäß verschlossen werden konnte. Wenn der Vermieter den Mangel nicht in angemessener Zeit beseitigte, hätte sie im Wege der Ersatzvornahme nach § 536 a BGB selbst die Reparatur veranlassen müssen.

Zur Entscheidung beigetragen hat wohl, dass auch im Mieterhöhungsprozess eine gerichtliche Zustellung daran scheiterte, dass der Postzusteller nur einen defekten Briefkasten vorfand. Zwar besteht für einen Mieter die Nebenpflicht, für den Vertragspartner (auch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses) erreichbar zu sein, weswegen er sich etwa nicht darauf berufen kann, ihm sei ein Schreiben nicht zugegangen, wenn er dem Vermieter seine neue Anschrift nicht mitgeteilt hatte.

Hier war allerdings auch dem Vermieter eine Pflichtverletzung vorzuwerfen, denn die Mieterin hatte den Mangel erfolglos gerügt, ohne dass der Vermieter tätig geworden war. Ob dann nach Treu und Glauben die Mieterin sich so behandeln lassen musste, als ob das Mieterhöhungsverlangen in ihren Empfangsbereich gelangt sei, ist zweifelhaft, denn „die Erklärung muss durch Einlegen in die Empfangsvorrichtung ausschließlich dem Zugriff des Empfängers unterliegen, dem weiteren Zugriff des Erklärenden oder Dritter also entzogen sein“ (Juris-PK, Rn. 11 zu § 130 BGB). Vermieter sollten also auch im eigenen Interesse mitgeteilte Mängel an Briefkästen beseitigen lassen, zumal auch die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher nach § 132 BGB möglicherweise scheitert, wenn dieser den Empfänger nicht antrifft.