Wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

Eine Formularklausel, wonach a) der Mieter Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt,

b) Schönheitsreparaturen im allgemeinen nach Ablauf bestimmter Fristen erforderlich sind,

c) der Mieter spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten auszuführen hat,

ist wirksam. (Leitsatz der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Bekl. und ihr inzwischen verstorbener Ehemann von der Kl. eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in W., M.-feld. Am 2. Mai 1985 erneuerten die Parteien den Mietvertrag unter Verwendung des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schönheitsreparaturen enthält der Vertrag - anders als der ursprüngliche Mietvertrag, der keine derartige Bestimmung aufwies - folgende Klauseln:

"§ 7 Schönheitsreparaturen (1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter." Zu dem Wort "Schönheitsreparaturen" in § 7 Abs. 1 findet sich in einer Fußnote folgende Erläuterung: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre." § 7 Abs. 3 lautet: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet ..." Mit Schreiben vom 26. Februar 2001 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis zum 15. Juni 2001. Daraufhin teilte die Kl. der Bekl. mit, daß sie auf der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten bestehe und daß noch Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die Bekl. am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete für die Folgemonate zahlte sie nicht mehr.

Zur Feststellung des Renovierungsbedarfs der Wohnung schaltete die Kl. einen Architekten ein, der in einem Gutachten vom 22. August 2001 eine Vielzahl von Mängeln, Schäden und unterlassenen Renovierungsmaßnahmen auflistete. Der Aufforderung der Kl., die aufgeführten Mängel usw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam die Bekl. nicht nach. In einem weiteren Gutachten ermittelte der Sachverständige die Kosten für die Durchführung der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM. Mit ihrer Klage hat die Kl. von der Bekl. Bezahlung der Miete bis zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Renovierungsarbeiten, insgesamt 13.734,28 Ä, verlangt. Das AG hat der Klage hinsichtlich der Miete in vollem Umfang sowie bezüglich des Schadensersatzes teilweise, und zwar in Höhe von 6.042,93 Ä wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zuzüglich anteiliger Gutachtenskosten von 286,41 Ä, insgesamt somit in Höhe von 6.329,34 Ä stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das LG die Klage auch hinsichtlich des vom AG zugesprochenen Schadensersatzes abgewiesen, die Revision in diesem Punkt jedoch zugelassen; die Anschlußberufung der Kl. hat es zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Kl. ihren Schadensersatzanspruch weiter.

I. Die Revision ist entgegen der Ansicht der Bekl. insgesamt zulässig. Zwar könnte der Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, "soweit zum Nachteil der Kl. erkannt wurde", bei isolierter Betrachtung so verstanden werden, daß er sich auch auf die Zurückweisung der Anschlußberufung der Kl. durch das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung der Revision nicht erstreckt. Die Auslegung des Antrages anhand der Revisionsbegründung ergibt aber, daß sich die Revision nur gegen die Versagung des Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen richtet, hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat. II. Das Landgericht ist der Auffassung, bei § 7 des Mietvertrages vom 2. Mai 1985 handele es sich um eine sogenannte "Bedarfsklausel", weil sie nicht hinreichend erkennen lasse, in welchen Zeitabständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei; die Verweisung auf den lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen Fristenplan sei nicht deutlich genug, und zwar insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3 Satz 1 angeordnet sei, daß die Reparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" durchzuführen seien. Diese Klausel müsse beim Vertragspartner des Verwenders den Eindruck hervorrufen, die Renovierung sei nach dem Grad der Abnutzung in jedem Falle bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob die in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies könne in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses) unrenoviert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch solche Renovierungsarbeiten auf den Mieter übergewälzt würden, die auf Abnutzungen aus der Nutzungszeit des vorherigen Mieters beruhten. Die Belastung mit derartigen "fremden" Abnutzungszeiträumen benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Von dem unrenovierten Zustand der Wohnung im maßgebenden Zeitpunkt sei im vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche Mietvertrag keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorgesehen habe und die Mietzeiträume vor dem 1. Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um Zeiträume der Abnutzung durch einen Vorbewohner. III. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a. F., jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) (st. Rspr. des Senats seit BGHZ 92, 363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel.

Die Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt entgegen den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Bedarfsklausel dar. Die Bestimmungen in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten sowohl bei getrennter Betrachtung als auch bei einer Zusammenschau eine hinreichend klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht des Mieters.

a) Die Bedenken des Landgerichts gegen die Formulierung des § 7 Abs. 1 sind nicht begründet. Die Klausel ist jedenfalls deshalb hinreichend transparent, weil in der Fußnote in einem Fristenplan die "im allgemeinen" angemessenen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den verschiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das Verständnis der im Zusammenhang, also einschließlich der Fußnote zu lesenden Renovierungsklausel überfordert den Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck "im allgemeinen" ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren Formulierung sachgerecht und hinnehmbar (vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 3; GE 1998 [19] 1146). b) Die Klarheit der Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als das Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über die bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen beeinträchtigt. Die - eingeschränkte - Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt die Bestimmung in § 7 Abs. 1 über die turnusgemäß durchzuführenden Renovierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ 105, 71, 77 f.); sie ist deshalb im Zusammenhang mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dortigen erläuternden Fristenplan zu lesen. Daraus folgt unmißverständlich, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen hat; eine solche formularmäßige Bestimmung wäre, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zuletzt Senatsurteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), wegen der aus dem "Summierungseffekt" folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtigt in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters (vgl. dazu z. B. Senatsurteil BGHZ 105, 71, 79). c) Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine formularmäßige Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbeginn oder der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur verflossenen Zeitraums entsprechenden prozentualen Anteils an den geschätzten Renovierungskosten verpflichtet, als unbedenklich und mit § 9 AGBG vereinbar anzusehen (BGHZ aaO. S. 77 ff.; ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M 69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vorliegenden Fall allerdings aus, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 ausdrücklich nur davon spricht, der Mieter habe "die erforderlichen

., § 538 Rdnrn. 182 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M 69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vorliegenden Fall allerdings aus, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 ausdrücklich nur davon spricht, der Mieter habe "die erforderlichen Arbeiten auszuführen". Dieser eindeutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung in dem Sinne, daß der Mieter bei einer noch nicht abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbeitrag zu leisten habe, nicht zu. Ebensowenig kommt aber auch eine anteilige Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten in Betracht, weil diese Arbeiten schon aus praktischen Gründen - wenn überhaupt - in den einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In diesem Sinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und Zweck und nach ihrem Wortlaut aber auch nicht zu verstehen. Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Vertrages und der Formulierung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" in § 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann eingreifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen "unerledigt" abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9 AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. Auch der erkennbare Sinn und Zweck der Klausel bestätigt diese Auslegung: Wenn der Mieter - aus welchen Gründen auch immer - schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten vornimmt, soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertragliche Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen ungerechtfertigt bereichert, und dem Vermieter entginge ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 verhindert werden. d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin - entgegen der Auffassung des Landgerichts - dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht, wird der Mieter hierdurch nicht i. S. d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen benachteiligt (ebenso OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM 1982, 317; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO. Rdnr. 163). Der Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließlich auch nicht der Umstand entgegen, daß der ursprüngliche Mietvertrag der Parteien vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Bekl. zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Landgerichts zutrifft, daß die Rechtslage im Hinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages mit (erstmaliger) Schönheitsreparaturklausel am 2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Bekl. bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben worden wäre. Auch wenn man hiervon ausgeht, folgt daraus nicht eine unangemessene Benachteiligung der Bekl. und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3. In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff.) hat der Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam ist, wenn die

ekl. und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3. In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff.) hat der Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende Klausel bejaht, weil die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit ... nach Maßgabe des Fristenplans" auszuführen waren und sich weder aus dieser Formulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß diese Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen sollten (aaO. S. 265; ebenso Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988, BGHZ 105, 71, 84 f.). Diese Erwägungen treffen auch für den vorliegenden Fall zu. § 7 Abs. 1 des Vertrages spricht von den "Schönheitsreparaturen während der Mietdauer"; ist, dem Berufungsgericht folgend, der Beginn der Mietdauer mit dem Abschluß des neuen Mietvertrages am 2. Mai 1985 gleichzusetzen, muß dies mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch für den Beginn der in diesem Vertrag erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber greifen die Bedenken des Berufungsgerichts, die Bekl. sei zur Renovierung auch hinsichtlich solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des (neuen) Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen benachteiligt worden, nicht durch.

Sind nach alledem die formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung der Bekl. zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach Beendigung des Mietverhältnisses in § 7 Abs. 1 und 3 wirksam, so kann der Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7 Abs. 3 Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden. IV. Auf die Revision der Bekl. ist deshalb das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzes bedarf.

Wann eine mietvertragliche Regelung über Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligt, kann im Einzelfall zweifelhaft sein. Gerichte sind mit dem Entdecken neuer Unwirksamkeitsgründe sehr erfinderisch. So führen starre Renovierungsfristen, nach deren Ablauf der Mieter immer renovieren muß, zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung (LG Köln WuM 1992, 381). Das LG Bielefeld meinte, ein Fristenplan, wonach im allgemeinen nach Ablauf bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen erforderlich seien, sei nicht deutlich genug. Der BGH ist dem entgegengetreten.

Die Mieterin hatte 1982 einen Mietvertrag abgeschlossen, der keine Regelung über Schönheitsreparaturen enthielt, diese also vom Vermieter zu tragen waren. Drei Jahre später wurde der Vertrag erneuert unter Verwendung des damaligen Mustermietvertrages des Bundesjustizministers. Dieser enthielt die Regelung, daß die Mieterin die Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe; in einer Fußnote wird angeführt, daß im allgemeinen nach Ablauf bestimmter Fristen Arbeiten erforderlich seien. Weiter war vereinbart, daß bei Ende des Mietverhältnisses der Mieter alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen habe. Das Landgericht hielt diese Klausel für unwirksam, ließ aber die Revision zu.

Mit Urteil vom 28. April 2004 stellte der BGH fest, daß die Klausel wirksam sei. Es liege keine unzulässige Bedarfsklausel vor, wonach der Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch für vorvertragliche Abnutzung aufkommen muß. Vielmehr sei hier ein hinreichend transparenter Fristenplan vereinbart worden. Es liege auch keine unzulässige Endrenovierungsklausel vor, da der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur verpflichtet werde, die erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Klausel sei auch im Zusammenhang mit dem Fristenplan zu sehen, so daß selbst bei einem renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses die vertraglichen Fristen abgelaufen sein müssen (dadurch wird der Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung geschützt). Der BGH folgt ausdrücklich dem Rechtsentscheid des OLG Bremen (GE 1982, 1085).