Wirksame Vereinbarung einer Mietaufhebungsgebühr

Für eine vorzeitige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag kann eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Die Bezeichnung als "Vertragsaufhebungsgebühr" ist unschädlich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. schloss mit dem Bekl. am 23.9.2005 einen Geschäftsraummietvertrag über die Räume im Hause P.-Str. ab. Der Vertrag sollte bis 31.8.2011 laufen. Mit Schreiben vom 26.9.2006 kündigte die Kl. das Mietverhältnis und erhielt mit Datum vom selben Tag vom Bekl. eine Quittung über 2.000 € als "Vertragsaufhebungsgebühr". Die Kl. meint, die Vertragsaufhebungsgebühr sei wucherisch und deshalb unwirksam. Der Bekl. habe nahtlos weitervermietet und keinen Schaden erlitten. [...]

Er beruft sich darauf, dass die Kl. ihn vor vollendete Tatsachen gestellt habe. Sie habe ihren Laden ohne Rückfrage verkauft und habe dies der Hausverwaltung mitgeteilt mit dem Zusatz, der Käufer sei nun neuer Mieter. [...]

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der 2.000 € aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB, denn die vereinbarte Zahlung ist nicht nichtig, §§ 134, 138 BGB.

Die Kl. kann schon nicht damit durchdringen, dass wegen der Bezeichnung als "Vertragsaufhebungsgebühr" nur der rein bürokratische Mehraufwand für die Umschreibung des Mietverhältnisses auf den neuen Mieter abgedeckt werden sollte, der nicht mehr als 50 € bis 100 € betrage. Dem Begriff ist dem entgegen in einer Gesamtbetrachtung der Umstände nicht zu entnehmen, dass nur der rein bürokratische Mehraufwand erfasst, sondern der gesamte Vorgang pauschal abgegolten werden sollte; auf die Bezeichnung als Vertragsaufhebungspauschale, -gebühr oder Ähnliches kommt es nicht an.

Im Übrigen ist selbst bei Wohnraummietverträgen anerkannt, dass Ausgleichszahlungen für die vorzeitige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag - grundsätzlich sogar als Formularklauseln - wirksam vereinbart werden können (Schmidt‑Futterer, MietR, § 555 BGB, Rn. 5; Maciewski, MM 2000, 237); so ist eine Formularklausel wirksam, die für die vorzeitige Vertragsauflösung die Zahlung einer Nettokaltmiete vorsieht (OLG Hamburg, Rechtsentscheid v. 17.4.1990 - 4 U 222/89 - = NJW-RR 1990, 909). Für das Gewerbemietverhältnis gilt das erst recht, und im konkreten Fall ist für eine Entlassung aus allen Pflichten fünf Jahre vor Ende der Laufzeit des Mietvertrages ein Betrag von 2.000 € - angesichts eines restlichen Mietzinsvolumens von rund 77.000 € - nicht zu beanstanden.

Nach alledem ist nur ergänzend anzumerken, dass es auch an der subjektiven Tatbestandsvoraussetzung des Wuchers fehlt, weil nicht erkennbar ist, dass die Unerfahrenheit oder eine Zwangslage der Kl. im Sinne von § 138 BGB ausgenutzt worden wäre. Ohne diese liegt auch bei einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung kein Wucher vor. Dabei begründet die Kaufmann‑Eigenschaft der ein Gewerbe betreibenden Bekl. die Vermutung, dass der Kl. nicht in verwerflicher Weise ihre persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit ausgenutzt hat (BGH, Urteil vom 6.5.2003 - Xl ZR 226/02 - GE 2003, 949).

Bei Wohnraummietverhältnissen kann für eine vorzeitige Vertragsauflösung die Zahlung einer Nettokaltmiete als Formularklausel vereinbart werden. Für Geschäftsraummietverhältnisse gilt das erst recht.

Die Mieterin hatte ihr Geschäft verkauft und präsentierte den Käufer ihrer Firma als neuen Mieter. Sie kündigte das noch etwa fünf Jahre laufende Mietverhältnis; der Vermieter ließ sich darauf ein und vereinbarte eine Vertragsaufhebungsgebühr von 2.000 €. Diese verlangte die Mieterin später zurück und meinte, die Vereinbarung sei wucherisch.

Mit Urteil vom 9. Januar 2009 folgte das Landgericht Berlin dem nicht. Die Bezeichnung als "Vertragsaufhebungsgebühr" sei unerheblich, denn es handele sich um eine Ausgleichszahlung für eine vorzeitige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag. Der Betrag von 2.000 € angesichts eines restlichen Mietzinsvolumens von rund 77.000 € sei nicht zu beanstanden.