Wirksame Überbürdung von Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung zum Außenanstrich von Fenstern

Wirksame Überbürdung von Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung zum Außenanstrich von Fenstern; Trennung von Klauseln; Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett; Klauselauslegung; verständige und redliche Vertragspartner; geltungserhaltende Reduktion; Blue-Pencil-Test

Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter Fenster und Balkontür von außen zu streichen hat, ist unwirksam; die Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen, bleibt davon unberührt.

Die Bekl. war aufgrund eines am 7. Januar 1984 mit der Mutter des Kl. geschlossenen Vertrages Mieterin der Wohnung, die aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Diele und einer Loggia bestand. Unter § 4 Ziffer 2 des formularmäßigen Mietvertrages war die folgende Klausel enthalten:

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13)"

Mit einer Schreibmaschine war hinzugesetzt worden: "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".

In § 13 des Mietvertrages befand sich - auszugsweise - die folgende Vertragsklausel:

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster ...

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre"

Unter § 23 fanden sich mit Schreibmaschine geschriebene Vereinbarungen, in denen es unter anderem heißt:

"Wird die Loggia vom Mieter gestrichen, so ist der Farbton vorher mit dem Vermieter abzusprechen. Der Farbton des Außenfensteranstrichs muss mit dem Farbton der anderen Fenster übereinstimmen."

Mit Schreiben vom 19. April 2006 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006. [...]

Mit Schreiben vom 28. März 2007 forderte der Kl. die Bekl. dazu auf, Schönheitsreparaturen in Bezug auf die Decken, Wände, Türen, Fenster, Rohre, Heizkörper, Scheuerleisten und Dielen in allen Räumen der Wohnung vorzunehmen und verschiedene Aufkleber zu entfernen. Er setzte ihr eine Frist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und der sonstigen verlangten Arbeiten bis zum 12. April 2007 und eine Nachfrist bis zum 17. April 2007. Er kündigte an, nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Durchführung der Arbeiten abzulehnen und Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

Der Kl. (hat) einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 8.696,66 € geltend gemacht und dazu das Kostenangebot eines Malermeisters vorgelegt. Dieses weist einen Nettobetrag von 8.696,66 € und eine Bruttobetrag von 10.349,03 € aus.

Das Amtsgericht Wedding hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Vereinbarung über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei unwirksam; weil der Bekl. ohne jede Einschränkung die Verpflichtung zum Anstreichen der Fenster und Türen auferlegt worden sei. Davon werde auch der Anstrich der Fenster von außen und der Türen von außen umfasst.

Die Berufung hat Erfolg.

1. Der Kl. kann von der Bekl. gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB die Zahlung eines Betrages in Höhe von 6.902,03 € verlangen.

b) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Klausel hinsichtlich der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. nicht in vollem Umfang unwirksam.

ba) Es trifft zu, dass die Klausel in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages Bedenken erweckt, weil durch sie der Mieter unter anderem verpflichtet wird, die Fenster und Türen zu streichen. Bei einer unbefangenen Auslegung allein des Wortlautes kann diese Klausel so verstanden werden, dass die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von außen gestrichen werden sollen. Dieser Eindruck wird hier durch den Umstand bestätigt, dass in § 4 Ziffer 2 des Vertragsformulars mit Schreibmaschine der Zusatz eingefügt worden ist: "einschließlich Streichen der Außenfenster, Balkontür und Loggia", und auch unter § 23 Ziffer 2 des Mietvertrages sich maschinenschriftliche Zusätze finden, die auf die Verpflichtung zum Anstrich der Außenfenster und der Loggia Bezug nehmen. Der Kl. hat nicht bestritten, dass seine Mutter das vorliegende Vertragsformular mehrfach bei Abschluss von Mietverträgen verwendet hat. Es handelt sich demnach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 BGB, die bei einer Vielzahl von Verträgen zugrunde gelegt worden ist. Hinsichtlich der Türen muss die Klausel ebenso verstanden werden, dass damit auch die Außenseite der Wohnungseingangstür gemeint ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (zuletzt Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 37/03 - BGHZ 102, 384, 389 f.; GE 2004, 51).

bb) Diese Auslegung führt aber nicht dazu, dass der Mieter für verpflichtet zu erachten wäre, dass er lediglich die innerhalb der Wohnung sich befindenden Zimmertüren und die Innenseite der Wohnungseingangstür zu streichen hätte. Es ist auffällig, dass diese Klausel von der in § 28 Abs. 4 Satz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung enthaltenen Definition der Schönheitsreparaturen abweicht, wo unter anderem von einem Anstreichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen die Rede ist. Dieser Umstand legt es nahe, dass hier ein weiterreichendes Verständnis der Klausel gerechtfertigt ist. Bei der Auslegung einer Formularklausel muss grundsätzlich die dem Gegner des Verwenders ungünstigste Auslegung herangezogen werden. Es handelt sich dabei um dasjenige Verständnis der Klausel, das für den Gegner die am meisten einschneidenden Wirkungen hat. Entgegen der Auffassung des Kl. wäre eine Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Außentüren von außen nicht erst dann gegeben, wenn dies in der Klausel ausdrücklich erklärt worden wäre.

bc) Für Wohnraummietverhältnisse ist eine Klausel, durch die der Mieter verpflichtet wird, auch die Außenseiten der Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür bei Bedarf zu streichen, nicht hinnehmbar, weil sie zu einer im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB unangemessenen Benachteiligung führt. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter erscheint unter dem Gesichtspunkt als hinnehmbar, dass der Mieter für die Folgen seiner Wohnnutzung aufkommen soll, die zu einer Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes der Wohnung führt. Etwas anderes gilt für die Außenseiten der Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür. Die Abnutzung der Außenseite der Fenster ist in der Regel das Resultat von Witterungseinflüssen. Die Folgen von Witterungseinflüssen auf das äußere Erscheinungsbild einer Fassade zu beseitigen, obliegt jedoch dem Vermieter. Ebenso kann der Vermieter kein Interesse daran haben, dass der Mieter auch die Außenseite der Wohnungseingangstür malermäßig behandelt. Denn sein Interesse ist auf ein gleichmäßiges Erscheinungsbild des Treppenhauses gerichtet.

bd) Der Umstand, dass der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 21/03 - (GE 2004, 1452) eine wortgleiche Klausel in einem von der Kammer entschiedenen Fall für wirksam erachtet hat, steht dieser Auffassung nicht entgegen, da sich der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung nicht mit der vorliegenden Frage befasst hat.

be) Die Unwirksamkeit der Klausel wegen des Anstrichs der Fenster und Türen führt nach Auffassung der Kammer jedoch nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klauseln, die die Überwälzung der Vornahme von Schönheitsreparaturen betreffen. Vielmehr ist es möglich, sowohl den maschinenschriftlichen Zusatz in § 4 Ziffer 2 als auch in § 13 Ziffer 1 den Textteil "sowie der Fenster und Türen" zu streichen, ohne dass darunter die Verständlichkeit der Klausel leidet. In § 13 werden verschiedene Teile der Wohnung genannt, auf die sich die vorzunehmenden Schönheitsreparaturen beziehen. Es ist ohne Weiteres möglich, Fenster und Türen von der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auszunehmen und die entsprechende Verpflichtung für Wände, Decken, Fußböden Heizkörper und Heizrohre aufrechtzuerhalten. Soweit in der Klausel auch die Verpflichtung enthalten ist, die Versiegelung von Parkettfußboden zu reinigen, abzuziehen und wiederherzustellen, kommt es nicht darauf an, ob diese Klausel Bedenken erweckt. Denn in der Wohnung befindet sich unstreitig kein Parkettfußboden.

bf) Mit dieser Auffassung verstößt die Kammer nicht gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die eine geltungserhaltende Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern ablehnt, betrifft Klauseln, die zulässige und unzulässige Tatbestände sprachlich nicht trennbar verbinden, bei denen daher die Ausgrenzung der unzulässigen und die Aufrechterhaltung der zulässigen Teile nur durch eine sprachliche und inhaltliche Umgestaltung erreicht werden könnte (BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW 1984, 2816 unter II 3). Hier geht es aber nicht darum, für eine unzulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender möglichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig ist. Vielmehr wird eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt nicht, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGHZ 136, 314, 322; vgl. auch BGHZ 145, 203, 212). Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof in zwei Entscheidungen bekräftigt, die die Rückforderung einer Mietkaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel betraf (Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02 -, GE 2003, 1144, 1145; Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03 -, GE 2004, 956-958). Dem entsprechend hat auch das Bayerische Oberste Landesgericht eine Klausel, die die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und sonstigen Instandsetzungsmaßnahmen enthielt, im Wege des Blue-Pencil-Tests auf den zulässigen Inhalt reduziert. Aus der Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Boiler und dergl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen" hat es den Textteil "Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Boiler und dgl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen" herausgestrichen, weil der verbleibende Textteil "Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen," für sich genommen verständlich bleibt (Rechtsentscheid vom 12. Mai 1997 - RE-Miet 1/96 - GE 1997, 741-745).

c) Aus all dem folgt, dass die Klausel mit der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mit folgendem Inhalt aufrechterhalten werden kann:

,"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vergleiche § 13)"

und

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre ...

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre" d) Bei Beendigung des Mietverhältnisses waren Schönheitsreparaturen fällig. Das Mietverhältnis hatte bei Rückgabe der Wohnung 21 Jahre und 7 Monate gedauert.

e) Der Zustand der Wohnung ergibt sich aus dem Vortrag des Kl. im ersten Rechtszug. Diesem Vortrag ist durchgängig zu entnehmen, dass die Decken, Wände, Holzfußböden einschließlich Türschwellen und Scheuerleisten, die Heizkörper und Heizrohre in einem abgenutzten und nicht mehr hinnehmbaren Zustand waren. Die Renovierungsbedürftigkeit ergibt sich auch aus den von dem Kl. vorgelegten Fotografien. Der Kl. hat die Beschaffenheit der Wohnung der Bekl. in einer nachvollziehbaren Weise in dem an deren späteren Prozessbevollmächtigten gerichteten Schreiben vom 28. März 2007 geschildert. Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. hat nach anfänglichem Bestreiten den Zugang des Schreibens im Termin vor dem Amtsgericht zugestanden.

f) Den Vortrag des Kl. kann die Bekl. nicht mit Nichtwissen bestreiten lassen. Der Zustand der Wohnung ist ihr bis zum Zeitpunkt der Rücksendung der Schlüssel bekannt.

Soweit die Bekl. meint, durch Fotografien belegen zu müssen, dass das Haus des Kl. bestenfalls ein Instandsetzungsobjekt und eher ein Abrissfall sei, in dem von 40 Wohnungen nur drei vermietet seien und teilweise die Fenster offenstünden, erwecken die Fotografien zwar den Eindruck eines Instandsetzungsrückstandes. Dies steht der grundsätzlichen Verpflichtung der Bekl. zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht entgegen. Es gibt keinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass ein Vermieter, der sein Haus nicht immer in Schuss hält, einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen verwirkt. Weiterhin ist der Kl. dem Vortrag der Bekl. entgegengetreten, dass es ihm eigentlich nur um einen Abriss gehe. [...]

Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ist der Auffassung, dass der Mieter nicht zu renovieren braucht, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich das Streichen der Außenfenster (für die immer der Vermieter zuständig ist) ausgenommen ist (GE 2008, 478). In dem von der 63. Kammer entschiedenen Fall war im Mietvertrag der Wortlaut der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV zitiert worden. Im klaren Gegensatz dazu meint die 67. Kammer des Landgerichts Berlin, es sei sogar unschädlich, wenn der Mieter auch die Verpflichtung zum Streichen der Außenfenster übernommen hat, weil dann nur dieser Zusatz unwirksam sei.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia". Nach Beendigung des Mietverhältnisses führte die Mieterin keine Schönheitsreparaturen aus.

Mit Urteil vom 9. Juni 2008 folgte die 67. Kammer des Landgerichts Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Wedding nicht, dass die Schönheitsreparaturregelung insgesamt unwirksam sei. Ohne Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion könne hier vielmehr die unwirksame Klausel herausgestrichen werden (Blue-Pencil-Test), weil der verbleibende Text, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe, verständlich bleibe.

Die Revision wurde zugelassen.