Wirksame Überbürdung von Schönheitsreparaturen

Wirksame Überbürdung von Schönheitsreparaturen; Außenanstrich von Fenstern und Außentüren; Übermaßverbot

Eine formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch dann wirksam, wenn die Klausel den Außenanstrich von Fenstern und Außentüren nicht ausdrücklich ausnimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] I. Die Kl. hat gegen den Bekl. dem Grunde nach und in der geltend gemachten Höhe von 5.281,60 € einen Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 I, Ill i.V.m. 281 I BGB wegen Unterlassens von Schönheitsreparaturen.

Die vertragliche Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen ist vorliegend wirksamer Bestandteil des Schuldverhältnisses geworden. Nach schlüssigem Vortrag der Kl. hat der Bekl. durch das Unterlassen von Schönheitsreparaturen eine leistungsbezogene Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt.

Denn nach Rückgabe der Wohnung forderte die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 19.5.2006 unter Fristsetzung zum 6. Juni 2006 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf, was nicht geschehen ist.

Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 28.2.1973 hatte der Bekl. die Schönheitsreparaturen zu tragen. Deren Inhalt war in § 13 Nr. 1 wie folgt festgelegt: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

a) § 13 Nr. 1 ist nicht wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot nach § 307 I BGB unwirksam. Es kann dahinstehen, wie die Kl. zunächst vorgetragen hat, ob eine im Allgemeinen unzulässige Verpflichtung zur Aufarbeitung von Parkettboden dann für die Wirksamkeit der übrigen Schönheitsreparaturverpflichtung ohne Bedeutung ist, wenn diese Regelung gegenstandslos ist, weil es in der Wohnung keine Parkettböden gibt.

Entscheidend ist vielmehr, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung zum Abschleifen und zur Neuversiegelung des Parketts - weil nicht Schönheitsreparatur, sondern Instandhaltung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003, 10 U 46/03, GE 2003, 1608 m.w.N.) - jedenfalls nicht auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge hat (vgl. OLG Düsseldorf, WM 2003, 623; LG Berlin, GE 1999, 1427). Vielmehr ist eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag dann aufrechtzuerhalten, wenn sich die Klausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. BGH NJW 2003, 2899; BGH NJW 1985, 480; LG Berlin aaO.). Die Klausel in § 13 Nr. 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages kann sprachlich ohne weiteres ohne die Formulierung "reinigen und abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett" bestehen. Die Klausel bleibt verständlich, ohne dass eine inhaltliche Umgestaltung erforderlich ist.

b) § 13 Nr. 1 des Mietvertrages ist weiterhin auch nicht wegen Überwälzung der generellen Verpflichtung des Streichens der Türen und Fenster auf den Mieter unwirksam.

Es entspricht geltender Rechtslage, dass die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter es nicht erfordert, dass der Umfang der geschuldeten Arbeiten ausdrücklich festgelegt ist (vgl. schon BGH NJW 1985, 480; LG Berlin aaO.).

Daher war der Inhalt der hier in Rede stehenden Klausel durch ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) näher zu bestimmen. Der Bekl. ist mit der Regelung in § 13 Ziff. 1 des Mietvertrages nicht zum Anstrich der Außenfenster verpflichtet worden. Die Klausel enthält vielmehr nur eine allgemeine Regelung zu Fensterarbeiten und ist i. S. d. § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung dahingehend zu verstehen, dass das Streichen der Fenster von innen gemeint ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (vgl. insbes. BGH WM 2005, 717).

Insoweit wurde substantiiert vorgetragen, dass der Anstrich der Außenfenster regelmäßig eine besondere Fachkunde erfordert, die von einem Mieter nicht verlangt werden kann. Fenster werden im Außenbereich mit einem witterungsbeständigen Anstrich versehen, wobei zunächst fachmännische Vorarbeiten, etwa eine besondere Grundierung oder ein besonderer Voranstrich, erforderlich sind. Solche Kenntnisse und Fertigkeiten sind von einem Mieter regelmäßig nicht zu erwarten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters kann die Formulierung in § 13 Ziff. 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages zum Streichen der Fenster nur so verstanden werden, dass er die Innenfenster zu streichen hat.

Auch bei einer anderen Auslegung wäre die Überbürdung aus Gründen der Teilunwirksamkeit wirksam (s. o.).

[...]

Anmerkung: Vgl. aber die entgegengesetzte Auffassung derselben Kammer in GE 2008, 478 und die Anmerkungen in GE 2008, 704

Der Mieter, der Schönheitsreparaturen übernommen hat, ist nicht zum Streichen der Außenfenster verpflichtet. Wird ihm dies zusätzlich übertragen, ist die ganze Klausel unwirksam. In einem in GE 2008, 478 veröffentlichten Urteil hatte das Landgericht Berlin (ZK 63) gemeint, das gelte auch dann, wenn der Außenanstrich nicht ausdrücklich im Vertrag ausgenommen sei. Wenige Monate vorher hatte dieselbe Kammer entgegengesetzt entschieden, was in dem in GE 2008, 478 veröffentlichten Urteil nicht erwähnt wird.

Im Formularmietvertrag hieß es, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe, wozu das Streichen der Türen und Fenster gehöre. Der Mieter meinte, die Klausel sei unwirksam.

Mit Urteil vom 22. Mai 2007 bejahte die 63. Kammer die Wirksamkeit der Klausel. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung sei der Inhalt der vertraglichen Verpflichtung entsprechend § 28 II. BV näher zu bestimmen. Daraus ergebe sich, dass nur das Streichen der Fenster von innen gemeint ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters komme eine andere Auslegung nicht in Betracht.

Wann das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion mit der Folge der völligen Unwirksamkeit der Klausel eingreift und wann eine ergänzende Vertragsauslegung möglich ist, ist auch vom BGH bisher nicht überzeugend abgegrenzt. Es entspricht allerdings dem Gebot der Rechtssicherheit, dass eine Mietberufungskammer sich für eine bestimmte Auffassung entscheidet und bei Änderungihre eigene entgegenstehende frühere Rechtsprechung erwähnt.