Wirksame Staffelmietvereinbarung wegen Überschreitung der Höchstdauer

Wirksame Staffelmietvereinbarung wegen Überschreitung der Höchstdauer; Zahlung des Mieters keine Bestätigung

1. Eine vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Staffelmietvereinbarung, die länger als zehn Jahre gelten soll, ist insgesamt unwirksam.

2. Die jahrelange Zahlung der vereinbarten Staffelmiete ist schon deshalb keine Bestätigung der einzelnen Mietstaffeln, weil es an der Schriftform fehlt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien streiten auch in zweiter Instanz um die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, die in der Anlage 1 zum Mietvertrag vom 11. April 1995 für die Zeit vom 1. September 1996 bis 28. Februar 2009 getroffen wurde, wobei die Kl. Feststellung der Wirksamkeit für die Zeit vom 1. September 1996 bis 31. Mai 2005 erstrebt. (...)

II. (...) Die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, denn sie übersteigt die zulässige Dauer von zehn Jahren. Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG darf die Vereinbarung nur einen Zeitraum bis zu jeweils zehn Jahren umfassen. Die vorgenannte Vorschrift findet hier noch Anwendung. Aus Art. 170, 171 EGBGB folgt, daß für die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform geschlossenen Vereinbarungen das frühere Recht gilt. Eine wegen Überschreitung der Höchstdauer unwirksame Staffelmietvereinbarung, die vor dem 1. September 2001 getroffen wurde, bleibt also unwirksam (Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht, 1. Auflage 2001, Kommentar zu § 557 a BGB, S.128).

Die Kammer teilt nicht die Ansicht der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (GE 1991, 781), wonach die Staffelmietvereinbarung nur insoweit unwirksam werde, als sie die maximale Laufzeit von zehn Jahren überschreite. Gegen die dort vertretene Meinung spricht folgendes: Der Gesetzgeber hat in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG eine beschränkte zeitliche Aufrechterhaltung der Staffelmiete für zulässig erachtet, soweit es um die Beschränkung des Kündigungsrechts auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren geht. Im Gegensatz dazu hat er aber § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG so formuliert, daß die Staffelmietvereinbarung nur einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren umfassen darf. Wird diese Zeitspanne überschritten, tritt die Folge des § 134 BGB ein. Die Vorschrift des § 139 BGB, auf die sich die Zivilkammer 67 stützt, regelt den Fall, daß ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist Dieses Tatbestandsmerkmal liegt jedoch gar nicht vor. Vielmehr ist die gesamte Klausel unwirksam.

In der jahrelangen Zahlung des vereinbarten Staffelmietzinses ist keine Bestätigung der unwirksamen Vereinbarung im Sinne von § 141 BGB zu sehen. Eine solche setzt regelmäßig die Kenntnis der Nichtigkeit oder zumindest Zweifel an der Rechtsbeständigkeit der Vereinbarung voraus (Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Auflage, § 141 BGB, Rn. 6). Dazu ist hier nichts vorgetragen. Abgesehen davon, bedarf eine Staffelmietvereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG der Schriftform. Demgemäß unterliegt auch die Bestätigung der Schriftform (vgl. Palandt/Heinrichs a. a. O., Rn. 4; vgl. auch AG Köln WuM 1989, 581 f.; AG Neumünster WuM 20W, 611). Insoweit verhilft auch der Hinweis der Kl. auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (GE 2000, 1614) ihrer Berufung nicht zum Erfolg. Denn es würde hier immer noch an der erforderlichen Schriftform fehlen. Abgesehen davon ging es in dem vom BGH entschiedenen Fall nicht um die Bestätigung einer nichtigen Vereinbarung, sondern um die stillschweigende Abänderung der als Bruttomiete festgelegten Mietstruktur, nachdem ein Gewerbemieter jahrelang Betriebskostenabrechnungen ausgeglichen hatte. Dort konnte sich der Mieter der Erkenntnis dessen, was er unabhängig von dem Mietvertrag bezahlte, nicht verschließen. Hier mußten die Bekl. jedoch davon ausgehen, daß sie rechtlich verpflichtet waren, die im Mietvertrag ausgehandelte Miete zu zahlen. Ihren Zahlungen konnte demgemäß kein darüber hinausgehender Erklärungswert zukommen. Die in einem vergleichbaren Fall vertretene Ansicht der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (GE 2002, 804), wonach eine Willenserklärung trotz fehlenden Erklärungsbewußtseins vorliegen könne, steht unter einer von der Zivilkammer 63 selbst erwähnten Einschränkung, die der BGH in NJW-RR 2000, 57, 58 wie folgt formuliert hat:

"Eine konkludente Willenserklärung setzt jedoch in der Regel auch das Bewußtsein voraus, daß eine rechtsgeschäftliche Erklärung wenigstens möglicherweise erforderlich ist. Soweit einem tatsächlichen Verhalten auch ohne ein solches Erklärungsbewußtsein oder ohne einen Rechtsbindungswillen die Wirkungen einer Willenserklärung beigelegt werden, geschieht dies zum Schutze des redlichen Rechtsverkehrs und setzt einen Zurechnungsgrund voraus. Dieser ist nur dann gegeben, wenn der sich in mißverständlicher Weise Verhaltende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, daß die in seinem Verhalten liegende Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (vgl. BGH NJW 1995, 953 = LM H. 6/1995 § 116 BGB Nr. 5; LM H. 10/1999 § 589 BGB Nr. 2 = VIZ 1999, 496)."

Hier haben sich nicht die Bekl., sondern die Kl. mißverständlich verhalten, indem sie in ihre Allgemeine Geschäftsbedingungen eine unwirksame Staffelmietzinsvereinbarung aufgenommen hat. Der redliche Rechtsverkehr, den es zu schützen gilt, ist auf der Mieter- und nicht der Vermieterseite zu sehen, die wissen muß, wie sie ihre Mietvertragsformulare zu gestalten hat.

(...)

Seit dem 1. September 2001 dürfen Staffelmietverträge auch für länger als zehn Jahre abgeschlossen werden. Streitig ist die Beurteilung von Vereinbarungen davor, die sich nicht an die damals geltende Höchstdauer von zehn Jahren hielten.

Im Mietvertrag aus dem Jahr 1995 war eine Staffelmietvereinbarung enthalten, die bis zum Jahr 2009 gelten sollte. Die Mieter zahlten zunächst jahrelang die geforderten Beträge. Später beriefen sie sich auf Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung und verlangten die Mieterhöhungsbeträge aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück.

Mit Urteil vom 14. November 2002 gab das Landgericht Berlin den Mietern recht und meinte, eine Überschreitung der Höchstdauer mache die Vereinbarung insgesamt unwirksam. Die Zahlung der erhöhten Beträge sei keine Bestätigung durch die Mieter, denn es fehle schon an der vorgeschriebenen Schriftform für eine Staffelmietvereinbarung. Darüber hinaus läge nur dann eine Bestätigung vor, wenn den Mietern bekannt gewesen wäre, daß sie zur Zahlung der erhöhten Miete rechtlich nicht verpflichtet waren.

Es ging um die Rechtsfrage, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete, die den gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG zulässigen Höchstzeitraum von zehn Jahren überschreitet, insgesamt als nichtig gemäß § 134 BGB anzusehen ist oder nur als teilnichtig im Sinne des § 139 BGB mit der Folge, daß lediglich diejenigen Staffeln, die die zehnjährige Höchstdauer überschreiten, unwirksam sind. Im zuletzt genannten Sinne hatte das LG Berlin - 67 S 325/90 - (GE 1991, 781) entschieden, was wohl auch der überwiegenden Auffassung im Schrifttum entsprach (vgl. Beuermann, 3. Aufl. 1999, § 10 MHG, Rdnr. 32 a; Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl. 1991, § 10 MHRG, Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff, 60. Aufl. 2001, § 10 MHG, Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl. 1999, § 10 MHG, Rdnr. 111; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 431).

Ferner hatte erst unlängst das LG Berlin - 63 S 268/01 - (GE 2002, 804) dafürgehalten, daß zumindest die aufgrund einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung vorbehaltlos gezahlten Erhöhungsbeträge vom Mieter nicht mehr zurückgefordert werden können, weil die Mietzinsvereinbarung für den jeweiligen Monat konkludent durch die vorbehaltlose Zahlung bestätigt werde (vgl. § 141 BGB). Diese konkludente Vereinbarung sei zwar formunwirksam, jedoch komme der zugrunde liegende Wille der Parteien eindeutig zum Ausdruck, jährlich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz (ein Erhöhungsbetrag fehlte dort) zu erhöhen. Durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses für geraume Zeit werde dieser ursprünglich konkludente Vertragswillen, wie er bei Abschluß des Vertrages zum Ausdruck gekommen sei, gleichsam fortgeführt. Einer Annahme dieser Erklärung durch den Vermieter bedürfe es gemäß § 151 BGB nach der Verkehrssitte nicht. Ob der Mieter schließlich bei den Zahlungsvorgängen jeweils ein dahingehendes Erklärungsbewußtsein gehabt haben mochte, könne auf sich beruhen, weil seine Äußerung zumindest nach Treu und Glauben als dahingehende Willenserklärung vom Verwalter aufgefaßt werden durfte und wurde.

Die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat sich mit ihrem Urteil gegen diese beiden Entscheidungen der 67. Zivilkammer respektive der 63. Zivilkammer ausgesprochen und entschieden, daß die Staffelmietvereinbarung infolge der Überschreitung der damals zulässigen Höchstdauer gemäß § 10 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 134 BGB insgesamt nichtig sei (entgegen ZK 67) und überdies auch keine Bestätigung gemäß § 141 BGB durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung der Erhöhungsbeträge gemäß der Staffelmietvereinbarung vorliege (entgegen ZK 63).

Auch wenn es sich bei der vorliegenden Rechtsfrage um "auslaufendes" Recht handelt, bleibt diese Entscheidung für Altverträge relevant.