Wirksame Schönheitsreparaturklausel trotz weitergehender Instandsetzungsverpflichtung

Wirksame Schönheitsreparaturklausel trotz weitergehender Instandsetzungsverpflichtung; Abschleifen und Versiegeln von Parkett; geltungserhaltende Reduktion

Ist in einem Formularmietvertrag der Mieter nicht nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern auch zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts, ist allein die Zusatzverpflichtung unwirksam, während die Regelung über Schönheitsreparaturen davon nicht betroffen ist.

Die Kl. kann gemäß § 326 Abs. 1 BGB Zahlung von 13.163,91 DM als Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verlangen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist er aufgrund der vertraglichen Regelung in § 4 Nr. 9 des Mietvertrages zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Regelung ist nicht deshalb unwirksam, weil in den in § 13 des Mietvertrags aufgeführten Arbeiten auch das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens enthalten ist. Dem Bekl. ist zuzugeben, daß letzteres nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt, sondern vielmehr Teil der Instandsetzungspflicht des Vermieters ist, deren Abwälzung auf den Mieter durch vorformulierte Vertragsklauseln grundsätzlich gemäß § 9 AGBG unwirksam ist. Das führt indes nicht zur Unwirksamkeit des gesamten in § 13 des Mietvertrags enthaltenen Katalogs. Denn man kann den unwirksamen Teil, der sich hier auf die Arbeiten am Parkett bezieht, wegstreichen, ohne daß der Sinn und die sprachliche Verständlichkeit der verbleibenden Regelung darunter leidet (BayObLG, WuM 1997, 362). Es kann insoweit keinen Unterschied machen, ob für jede der genannten Arbeiten eine eigene Klausel verwendet worden wäre. Im übrigen würde auch die Unwirksamkeit des Katalogs in § 13 des Mietvertrags insgesamt nicht zur Unwirksamkeit der Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen in § 4 Nr. 9 des Mietvertrags führen. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfordert nicht, daß der Umfang der geschuldeten Arbeiten ausdrücklich festgelegt ist. Dieser kann vielmehr durch Auslegung ermittelt werden (BGH, NJW 1985, 480).

Was Schönheitsreparaturen sind, ist in § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Arbeiten wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkett gehören nicht dazu. Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 15. Oktober 1999 mit der Frage zu beschäftigen, ob die vertragliche Vereinbarung, der Mieter müsse auch Parkett abziehen lassen, nun die gesamte Mietvertragsklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam macht oder nicht.

Die Rechtsprechung leitet aus § 6 AGBG her, daß bei einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners die gesamte Klausel unwirksam ist und nicht etwa mit einem gerade noch zulässigen Inhalt aufrecht erhalten bleibt (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion).

Andererseits kann bei einer teilbaren Klausel noch ein Rest wirksam bleiben, während darüber hinausgehende Regelungen nichtig sind. Voraussetzung ist, daß es sich um verschiedene inhaltlich trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen handelt.

Wann diese einander widersprechenden Grundsätze angewandt werden, ist in der Rechtsprechung bisher nicht klar herausgearbeitet. Unter Berufung auf das Bayerische Oberste Landesgericht (GE 1997, 741) meinte die 63. Kammer des Landgerichts Berlin, hier liege eine teilbare Klausel vor, so daß die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen davon unberührt bleibe.

In dem entschiedenen Fall war die grundsätzliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen in § 4 des Mietvertrages getroffen worden, § 13 des Mietvertrages enthielt den genauen Umfang der abgewälzten Arbeiten - u. a. auch das Abschleifen und Versiegeln von Parkett.

Die entgegenstehende Rechtsprechung, die auch mehrere, nämlich getrennte Klauseln zusammenfaßt und einheitlich prüft (OLG Celle ZMR 1999, 469; LG Berlin GE 1999, 983), wird nicht erwähnt. Die Frage, wann nur ein Teil und wann die gesamte Regelung unwirksam ist, bleibt damit bis zu einer Entscheidung des BGH offen.