Wirksame Regelung über Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel

Wirksame Regelung über Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel; kein Einbehalt für Betriebskostennachforderung bei Kautionsabrechnung

1. Es ist zulässig, im Mietvertrag zu regeln, daß der weichende Mieter die Kosten einer Zwischenablesung nach der HeizkV zu tragen hat.

2. Der Vermieter hat kein Zurückbehaltungsrecht bei der Kautionsabrechnung wegen zu erwartender Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung (insoweit Revision zugelassen).

(...) II. 2. Die Berufung der Bekl. hat in der Sache zum Teil Erfolg. Die Klage ist in Höhe von 37,77 € unbegründet (a) und auf die Berufung abzuweisen. Die Feststellung der Erledigung ist dagegen begründet, weshalb die Berufung insoweit keinen Erfolg hat (b).

a) Kosten der Zwischenablesung

Die Klage ist in Höhe der hälftigen Kosten der Zwischenablesung unbegründet. Der Anspruch auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution ist in dieser Höhe durch die Aufrechnung der Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen. Denn den Bekl. stand gegen die Kl. ein Anspruch auf Erstattung dieser Kosten zu.

In der Rechtsprechung ist es - soweit ersichtlich - anerkannt, daß die Kosten der Zwischenablesung Heizkosten im Sinne der HeizkostenV und damit Betriebskosten darstellen. Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Heizkosten u. a. die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Danach sind die Ablesekosten Heizkosten. Nichts anderes gilt für die Kosten der in § 9 b Abs. 2 HeizkostenV vorgeschriebenen Kosten der Zwischenablesung. Dem Amtsgericht ist zwar zuzugeben, daß die Ablesekosten grundsätzlich Verwaltungskosten darstellen. Die HeizkostenV erklärt diese Kosten aber - insofern systemwidrig - zu Betriebskosten.

In Rechtsprechung und Literatur wird die Frage, wer die Kosten der Zwischenablesung zu tragen hat, unterschiedlich beantwortet. Es werden fast alle in Betracht kommenden Varianten vertreten, wonach entweder der Vermieter oder der weichende Mieter oder hälftig der weichende und zuziehende Mieter oder hälftig der Vermieter und der weichende Mieter oder alle Mieter die Kosten zu tragen haben (vgl. LG Berlin, GE 2003, 121, 122 mit weiteren Nachweisen; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Teil I § 556 Rn. 141; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rn. 43 Stichwort "Zwischenablesung"). Das Amtsgericht hat die Berufung wegen dieser Rechtsfrage jedoch unnötigerweise zugelassen, weil sich diese Rechtsfrage im vorliegenden Fall nicht stellt. Unabhängig von der Frage, wer nach der HeizkostenV die Kosten der Zwischenablesung zu tragen hat, ist es zulässig, im Mietvertrag zu regeln, daß der weichende Mieter diese Kosten zu tragen hat (vgl. LG Berlin, GE 2003, 121, 122 mit weiteren Nachweisen; AG Wetzlar, WuM 2003, 456; AG Schopfheim, WuM 2000, 331; AG Coesfeld, WuM 1994, 696; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Teil I § 556 Rn. 141; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rn. 43 Stichwort "Zwischenablesung"). So liegt der Fall hier. Der Mietvertrag der Parteien regelt in § 7 Abs. 5 S. 3, daß der ausziehende Mieter die Kosten der Zwischenablesung trägt. Danach kommt es auf die Erwägungen des Amtsgerichts oder der Parteien zur Verteilung der Zwischenablesekosten nicht an.

b) Hauptsachenerledigung

Soweit das Amtsgericht die teilweise Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festgestellt hat, bleibt die Berufung ohne Erfolg. Die Klage auf Rückzahlung der Kaution war in diesem Umfang bis zur Aufrechnung der Bekl. mit ihrem Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung 2003 zulässig und begründet.

Den Bekl. stand ein Zurückbehaltungsrecht an der einbehaltenen Restkaution nicht zu. In der Rechtsprechung ist es umstritten, in welcher Frist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über die vom Mieter geleistete Kaution abzurechnen hat und ob der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution oder Teilen davon wegen nicht entstandener und damit auch noch nicht fälliger Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis geltend machen kann.

Die Frage, wieviel Zeit dem Vermieter zur Abrechnung über die Kaution zur Verfügung steht, ist obergerichtlich hinreichend geklärt. Nach der Entscheidung des BGH vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87 - hängt dies von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, daß mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (vgl. BGH NJW 1987, 2372-2373 = DB 1987, 1987-1988 = GE 1987, 991-995 = MDR 1987, 929-930 = WuM 1987, 310-312).

Damit ist jedoch noch nicht die Frage beantwortet, ob dem Vermieter auch ein Zurückbehaltungsrecht wegen zu erwartender Forderungen aus dem Mietverhältnis zusteht, die jedoch weder entstanden noch fällig sind. Diese Frage wird unterschiedlich beantwortet. Die überwiegende Rechtsprechung bejaht dies mit dem Hinweis auf den besonderen Sicherungszweck der Kaution (OLG Hamburg, GE 1988, 247 = NJW-RR 1988, 651; LG Berlin [ZK 65], GE 2000, 893; LG Berlin [ZK 62], GE 1999, 451-453; LG Regensburg, NJW-RR 1995, 907; AG Hamburg, WuM 1997, 213 [mit der Einschränkung, dies gelte nur für Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung]; AG Langen, WuM 1996, 31; AG Neuss, WuM 1991, 547). Andererseits wird vertreten, daß ein Zurückbehaltungsrecht nicht besteht (LG Berlin [ZK 64], GE 2002, 462-463; LG Berlin [ZK 63], GE 1999, 188; AG Regensburg, NJW-RR 1995, 114). Diese Frage ist durch die o. g. Entscheidung des BGH (NJW 1987, 2372-2373 = DB 1987, 19871988 = GE 1987, 991-995 = MDR 1987, 929-930 = WuM 1987, 310-312) nicht hinreichend geklärt. Der BGH stellt in seiner Entscheidung darauf ab, daß dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen ist, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Im vorliegenden Fall konnten die Bekl. diese Entscheidung so nicht treffen. Denn die Forderung aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung war weder existent noch fällig, da der Anspruch auf Nachzahlung erst mit Erteilung einer wirksamen Betriebskostenabrechnung entsteht. Die Bekl. wußten bei Ausübung ihres Zurückbehaltungsrechts jedoch nicht, ob sich überhaupt ein Nachforderungsanspruch ergibt. Nach Ansicht der Kammer folgt aus dem Zweck der Kautionsabrede nichts anders. Der BGH hat in der o. g. Entscheidung weiter ausgeführt, die Kaution diene der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser solle sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche, aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Damit sind jedoch nur fällige Ansprüche gemeint, die entweder bei Beendigung des Mietverhältnisses schon fällig waren oder nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Abrechnungsfrist fällig geworden sind, etwa Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Dies ist hier nicht anzunehmen. Die Betriebskostenabrechnung ist erst ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses erteilt worden. Die Bekl. waren zwar zu einer früheren Abrechnung nicht verpflichtet. Andererseits können sie die Kaution bzw. einen Teil davon nicht zurückbehalten. Dies ist nur für fällige oder wenigstens dem Grunde nach bereits entstandene Ansprüche möglich, deren Bezifferung im Einzelfall schwierig sein mag, nicht jedoch für Ansprüche, die möglicherweise entstehen können, wobei aber Grund und Höhe nicht erkennbar sind.

Auch der VIII. Zivilsenat des BGH hat noch nicht alle Fragen zum Betriebskostenrecht behandelt. Die 64. Kammer des LG Berlin hatte sich mit den Kosten einer Zwischenablesung zu befassen und der Frage, ob wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachforderung der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten darf.

Der Mieter war vor Beendigung der Heizperiode ausgezogen, so daß eine Zwischenablesung erforderlich war. Die Hälfte der Kosten (37,77 Euro) verlangte der Vermieter. Weiter ging es um die Einbehaltung eines Teilbetrags der Kaution wegen der erst später abzurechnenden Betriebskosten.

Mit Urteil vom 8. Februar 2005 verwies das LG Berlin zu den Kosten der Zwischenablesung auf die Regelung im Mietvertrag, wonach diese Kosten vom ausziehenden Mieter zu übernehmen seien. Eine solche Regelung sei wirksam. Hinsichtlich der Kautionsabrechnung sei der Vermieter dagegen nicht berechtigt gewesen, für zukünftige Betriebskostennachforderungen einen Teil einzubehalten, da diese Forderungen noch nicht fällig gewesen seien.