Wirksame Mietzahlung an Eigentümer trotz Zugangs der Benachrichtigung über Zwangsverwaltung

Wirksame Mietzahlung an Eigentümer trotz Zugangs der Benachrichtigung über Zwangsverwaltung; Beschlagnahme von Mieten

Nach Anordnung der Zwangsverwaltung wird die Beschlagnahme der Mietforderungen dem Mieter gegenüber erst mit positiver Kenntnis von der Zwangsverwaltung wirksam; lediglich der Zugang des Benachrichtigungsschreibens des Zwangsverwalters reicht nicht.

Der klagenden Zwangsverwalterin steht aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG gegen die Bekl. keine weitere Mietforderung zu.

Da die beklagte Mieterin die Miete Juli 2005 noch mit schuldbefreiender Wirkung an den Eigentümer ihrer Wohnung zahlen konnte, ging die Verrechnung der Kl. mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch insoweit ins Leere. Die Kaution samt Verzinsung deckte damit - bis auf den erstinstanzlich bereits zugesprochenen Restbetrag von 90,35 Euro - neben dem Nebenkostenabrechnungssaldo für 2004 auch die Mietzinsansprüche für Mai und Juni 2006.

Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG ist davon auszugehen, daß die Beschlagnahme, die sich - anders als im Fall der Zwangsversteigerung - gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG hier auch auf die Mietforderungen erstreckte, der Bekl. gegenüber erst am 28. Juni 2005 wirksam wurde. Der Kl. ist zwar zuzugeben, daß das Benachrichtigungsschreiben vom 24. Juni 2005 der Bekl. wie allen übrigen Mietern noch an diesem Tag i. S. d. § 130 BGB zugegangen ist, da sie nach dem Einwurf des Schreibens in ihren Briefkasten ohne weiteres noch am 24. Juni 2005, der auf einen Freitag fiel, hätte Kenntnis nehmen können. Auf Hindernisse aus seinem Bereich kann sich der Empfänger bei der Frage des Zugangs nicht berufen, da er diesen durch geeignete Vorkehrungen begegnen kann und muß. Ist der Empfänger wegen Urlaubs oder sonstiger Ortsabwesenheit nicht in der Lage, vom Inhalt der ihm übermittelten Erklärung Kenntnis zu nehmen, so steht das dem Zugang nicht entgegen. Der Einwurf eines Briefes in den Briefkasten bewirkt den Zugang, sobald nach der Verkehrsanschauung mit der nächsten Entnahme zu rechnen ist. Bis 18 Uhr eingeworfenen Briefe gehen noch am selben Tag zu (zum Vorstehenden: Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Aufl., § 130 BGB, Rz. 6). Allerdings fordert § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG abweichend von § 130 BGB, daß die Beschlagnahme dem Drittschuldner positiv "bekannt" wird. Die Bekl. hat das Benachrichtigungsschreiben jedoch unstreitig erst am 28. Juni 2005 bei ihrer Rückkehr von ihrem Wochenendgrundstück im Briefkasten vorgefunden, so daß die Beschlagnahme ihr gegenüber auch erst dann - mit tatsächlicher Kenntnisnahme - wirksam werden konnte. Der Drittschuldnerschutz des § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG gleicht damit dem Schuldnerschutz i. S. d. § 407 BGB, der ebenfalls auf die positive "Kenntnis" des Schuldners von der Abtretung abstellt. Die Kammer sieht darin auch keinen Widerspruch zu der Entscheidung der Zivilkammer 61 in GE 2000, 125. Danach ist lediglich prima facie davon auszugehen, daß ein zugegangenes Schreiben auch tatsächlich zur Kenntnis genommen wird, weil der Beweis der tatsächlichen Kenntnisnahme vom Zwangsverwalter kaum zu führen ist. Dem Schuldner bleibt es jedoch ausdrücklich unbenommen, diesen Anscheinsbeweis zu erschüttern. Dies war vorliegend nicht erforderlich, da die verzögerte Kenntnisnahme erst am 28. Juni 2005 zwischen den Parteien unstreitig ist.

Die Bekl. hatte jedoch bereits vor dem 28. Juni 2005 die Überweisung der Miete für Juli 2005 veranlaßt, also noch vor dem Wirksamwerden der Beschlagnahme. Zu dieser Zeit konnte sie noch mit schuldbefreiender Wirkung an den Eigentümer der Wohnung leisten. Maßgeblich ist dabei die Leistungshandlung, nicht etwa der Leistungserfolg (BGH NJW 1989, 905 = BGHZ 105, 358 ff.; NJW-RR 2004, 1145). Auch war die Bekl. nicht verpflichtet, nach Kenntnis von der Beschlagnahme Anstrengungen zu unternehmen, die Ausführung des entsprechenden Überweisungs-Dauerauftrages noch zu unterbinden, wobei dahinstehen kann, ob ihr dies - was das Amtsgericht verneint hat - überhaupt möglich gewesen wäre. Nach Ansicht des BGH ist der Drittschuldner, wenn er in Unkenntnis einer Pfändung die zur Erfüllung notwendige Leistungshandlung vorgenommen hat, nach Kenntniserlangung nicht verpflichtet, den Eintritt des Leistungserfolges durch aktives Handeln zu verhindern (BGHZ 105, 360). Im Rahmen des § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG kann nichts anderes gelten.

Doch selbst dann, wenn die Beschlagnahme der Wohnung bereits am 24. Juni 2005 gegenüber der Bekl. wirksam geworden wäre, hätte sie gemäß § 566 c BGB, den § 57 b ZVG ausdrücklich für anwendbar erklärt, auch noch danach mit schuldbefreiender Wirkung die Miete für Juli 2005 an den Eigentümer leisten können. Denn unstreitig hat die Bekl. erst nach dem 15. Juni 2005 von der Beschlagnahme Kenntnis erlangt. Gemäß § 566 c Satz 1 und 2 BGB i. V. m. § 57 b ZVG ist dann jedoch die Entrichtung der Miete an den Eigentümer noch für den nachfolgenden Kalendermonat dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam. Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht aus § 566 c Satz 3 BGB. Denn daß die Bekl. bereits zum Zeitpunkt der Leistungshandlung positiv von der Beschlagnahme wußte, behauptet auch die Kl. nicht. Es ist vielmehr unstreitig, daß die Bekl. erst bei ihrer Rückkehr am 28. Juni 2005 Kenntnis von der Beschlagnahme erlangte.

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung werden auch Mietforderungen beschlagnahmt. Der Mieter darf dann nur noch an den Zwangsverwalter zahlen und nicht mehr an den Eigentümer. Er muß allerdings von der Zwangsverwaltung auch positive Kenntnis erlangt haben.

Die Zwangsverwalterin hatte am 24. Juni das Benachrichtigungsschreiben über die Anordnung der Zwangsverwaltung in den Hausbriefkasten der Mieterin geworfen. Diese war vorübergehend ortsabwesend und veranlaßte die Überweisung der Miete für Juli an den Eigentümer am 27. Juni. Einen Tag später fand sie bei ihrer Rückkehr das Benachrichtigungsschreiben im Hausbriefkasten vor. Die Zwangsverwalterin hielt die Zahlung ihr gegenüber für unwirksam.

Mit Urteil vom 7. Mai 2007 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß der Zugang des Benachrichtigungsschreibens allein nicht ausreiche. Der Mieter müsse vielmehr Kenntnis von der Beschlagnahme gehabt haben, was hier nicht der Fall gewesen sei, denn er habe ja den Brief der Zwangsverwalterin tatsächlich erst nach seiner Rückkehr aus dem Wochenendurlaub vorgefunden und somit dann erst Kenntnis nehmen können. In der vorliegenden Fallkonstellation kam es daher nicht auf den reinen Zugang (im Postkasten) an. Die Leistung der Julimiete sei deshalb auch der Zwangsverwaltung gegenüber wirksam. Das folge auch aus der Regelung des § 566 c BGB, wonach mit schuldbefreiender Wirkung die Miete für den nächsten Monat geleistet werden könne, wenn die Kenntnis von der Beschlagnahme erst nach dem 15. Tag des Vormonats bekannt sei.

So ganz sicher war sich die Kammer über die Anwendung des § 566 c BGB wohl nicht, denn sonst wären die ausführlichen Darlegungen zu § 22 ZVG und die Beschlagnahmewirkung überflüssig gewesen.